열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 108조 꿀보배]

양파링 님의 '실전현장에서 무조건 알아야 하는 전세 A to Z'

4강은 투자의 완성이 매수가 아닌 전세 세팅까지 완료했을 때라는 것을 일깨워 준 강의였습니다.

전세에 대해서 많이 생각해보지 않았는데,

강의를 들으면서 매수를 통해 투자의 큰 산을 넘고 난 후

다시 전세라는 작은 언덕을 하나 더 넘어야 한다는 것을 깨달았지요. 조금 힘들게 느껴지기도 했지만, 끝까지 꼼꼼하게 들었습니다.

전세 = 투자자에게 레버리지 수단. 전세가 상승은 투자금 회수의 기회가 된다.

실수요 가치를 반영하는 지표

(많은 내용이 있었지만, 양파링님이 꼽은) 이번 강의에서 반드시 기억할 3가지

: 적정 전세가 설정 방법, 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지, 협상시 고려할 2가지

I.적정 전세가 설정 방법(단, 생, 공)

단지, 생활권, 공급

-1단계(단지) : 네이버 부동산에서 호가 확인 -> 아실에서 실거래가 확인

-> 단지 내 비교를 통한 적정 전세가격 어림

(하위 평형의 가격과 근접하거나 상위 평형의 가격 보다 낮도록)

-2단계(생활권) : 내 아파트와 같은 생활권의 아파트들 간 전세 가격 가격 비교표(네이버, 아실 + 입지, 구조, 면적)

-중간 정리 : 1단계에 대한 전세가 어림, 2단계에 대한 전세가 어림해보기

-3단계(공급) : 같은 권역 또는 영향을 미칠 수 있는 지역의 공급량을 함께 확인하고, 이전의 공급물량 소진 여부까지 포함하여 전세 가격과 잔여물량 등을 비교하여 경쟁력 있을 가격으로 정하기

+ 소액 투자 시 전세보증보험 가입이 가능한 전세가 인지 확인하기(KB시세-매매-일반, 90%, 승인시점)

: 즉, 전세가와 매매가가 근소한 차이를 보이면, 임차인 입장에서 전세보증보험을 희망할 수 있으며, 가능여부를 매매 계약 전부터 타진하여 전세가를 설정한다. 금액대 안으로 들어오지 않으면 전세가를 줄여서 맞출수도 있다.

II.임대기간 설정시 고려해야 할 3가지(공, 수, 포)

1.공급 : 현재 뿐만 아니라 재계약 예상시기의 입주물량(입주 2~3개월 전부터 발생할 경쟁물량)을 반영해 고려한다

+ 도시가 작을수록 도시 내의 공급량의 영향이 크므로 주의하기

2.수요 : 투자할 때부터 내 물건의 지역, 단지, 평형의 특징을 알고, 이에 따른 성수기와 비수기 시즌을 알아야 한다.

(학군지, 가족단위인가 아닌가에 따른 차이, 덥고 추운 날씨, 명절 연휴 등)

3.포트폴리오 : 주택수가 늘어나면서 재계약 시기를 분산시켜야 관리에 용이하다(표를 만들어서 매년 상반/하반기로 나누어 재계약 시즌 관리하기)

III.협상시 고려할 2가지(가격, 상황)

1.가격: 임차인 이사예정(세입자 만기), 세낀물건, 분양아파트 입주 준비, 분양아파트 입주 준비, 비과세 혜택

+ 네이버 부동산 확인, 현장임장 또는 전화임장 시 매도사유 파악하기

2.상황 : 주인전세, 기존 임차인 계약, 만기가 긴 전세 낀 물건, 공실

++ (가격+협상)의 유연함을 발휘하기

중요하게 다가왔던 것 :

계약서에 특약사항을 꼼꼼히 작성하고 확인해야 한다는 점.

그리고 협의 사항 등은 문자 등 문서로 증거를 남겨야 하며,

임차인을 승계해서 매수하는 경우, 전세자금에 대한 질권설정 여부를 이전 집주인(매도자)에게 문의하고,

임차인에게도 확인하여 크로스 체크하여 확인해두어야 하고, 해당여부가 있을 때 은행에서 보내주는 문서를 계약서와 함께 보관하여, 전세 만기 시 보증금 반환 때 수취인명을 확인 후 송금한다.

또한, 협상에 있어 가격만이 아닌 상황을 가지고도 협상을 서로에게 유리하게 진행할 수 있다는 점은 매우 유용하게 느꼈다.

앞으로 배운 내용들을 적용할 날을 고대해본다.

그때까지 고고~