안녕하세요 암바입니다.
지투반이 시작되었습니다.
우리가 그동안 많이 알아보았던 신축과 입지.
이부분은 여러분들이 많이 들어보셨을 겁니다.
하지만 그 외적으로 가격에 영향을 미치는 요소가 있으니..
그것은 바로 도시의 위상!
도시의 위상을 알아보기 위해서는
도시의 생김새를 보는 것이 좋습니다.
그리고 이는 선호도와 가격에도 반영되는데요.
도시의 모양에 따라
그 지역의 선호도와 가격에는
어떤 영향을 미치는지 살펴보는 시간을 갖겠습니다.
응집형 VS 물결형
지방 도시는 크게 응집형/ 물결형으로 나눠질 수 있습니다.
응집형: 주변의 수요를 흡수해
중심부의 선호도가 더 짙어지는 모습
물결형: 중심 외의 다른 곳으로 선호도가
이동하거나 퍼지는 모습
응집형의 대표적인 사례로 천안, 물결형의 사례로는 청주가 있겠습니다.
천안과 주변 도시 아산의 모습을 지도에 올려보았습니다.
아산탕정과 천안 신불당은
하나의 거대 생활권처럼 묶여 있습니다.
천안과 아산은 연담화로 지역이 하나로 묶이며
그 선호도가 거대한 핵으로 형성됩니다.
즉, KTX역 "천안아산역"이 괜히 붙여진 이름이 아니며,
천안아산역을 중심으로 선호도가
단단하게 응집되는 모습을 보입니다.
반대로 물결형은 선호도가 퍼져나가는 모습을 보입니다.
대표적으로는 청주가 있겠습니다.
청주의 메인은 복대동이지만,
그 신축 대규모 상권이 들오오면서
그 선호도를 주변에 뺏깁니다.
복대동 -> 동남지구-> 신가경생활권.
새 신축과 거대 상권이 들어오면서 그 선호도가 조금씩 이동합니다.
신축이 들어오면서 기존 신축선호도(율량생활권)가
뒤로 밀리게 됩니다.
다른 신축들이 생기면서 기존 신축 생활권의 선호도가
마치 물결과 같이 출렁인다고 볼 수 있습니다.
그럼 매가에는 어떻게 반영이 될까요?
천안과 청주의 대장아파트 매매가의 흐름입니다.
청주 복대동의 대장이 천안에 비해
가격이 많이 못따라 갑니다.
천안과 아산의 대장은 2-3억의 차이를 벌리면서 가는데요.
도시의 모양에 따라서 그 매가에도 반영이 되어 있는 모습을 볼 수 있습니다.
응집형인지? 물결형인지?
도시의 위상에 따라 보유 물건에 따라 매도 타이밍을 잘 잡아야 겠죠.
거점도시 (응집형)
그럼 다른 도시를 한번 더 보겠습니다.
응집형에서 파생되는 개념이 바로 '거점도시'입니다.
거점도시는 그 지역내 뿐만 아니라,
주변 도시에서 해당지역으로 들어오고 싶어하는 수요가 큽니다.
대표적인 사례로 전주를 볼 수 있습니다.
전주에서는 익산, 군산, 완주 김제 등
인근 주변의 수요를 빨아들이는 "블랙홀" 역할을 합니다.
비슷한 특징을 보이는 곳들이
다른 광역시 및 중소도시에도 포진되어 있으니
지방 임장하실 때 내 임장지는 어떤 특색을 보이는지 고민해보셔도 좋습니다.
형제 도시 (물결형)
물결형과 비슷한 느낌으로 보면 좋은 것이 "형제 도시"입니다.
윗물이 맑아야 아랫물이 맑다는 말처럼
형이 모범을 보여야 아래 동생도 따르기 마련입니다.
대표적인 사례로
대구(형) & 구미(아우)
부산(형) & 김해 및 양산(아우)
부산(형) & 울산(아우)
가 있겠습니다.
이런 도시들은 형의 공급이 많으면
더 크게 직격탄을 받게되고,
형이 잘나갈 때, 그 흐름을 뒤늦게 받는 특징이 있습니다.
즉, 같은 인구도 그 지역의 모양과 생김세에 따라서
그 특징이 달라집니다.
보시다시피 비슷한 시기에 사서 투자수익률을 보았을 때
물결형보다는 응집형이 더 매매전세 상승분이 큽니다.
뿐만 아니라 지금과 같은 하락장에서
매가가 2년전과는 다릅니다.
응집형 도시는 하락장에서 2년전의 가격보다 훨씬 높은 매가를 현재 형성하고 있습니다.
2년전의 가격인 20년도 가격으로 쉽사리 돌아가지 않습니다.
즉, 단단하고 견고한 선호도를 보이는 셈이죠.
물결형 도시는 선호도를 빼앗긴지라 2년전의 가격 그대로 혹은 2년 전보다 더 많이 빠져있습니다.
그동안 다른 도시로 선호도를 빼았겨서
쉽게 2년전 가격으로 돌아갔다고 볼 수 있습니다.
즉, 하나의 공급 외에도 그 주변과의 연담화 여부에 따라서
그 도시의 특징이 달라질 수 있다는 사실!
하지만 이는 반드시 저평가가 전제된 다음에 나타나는 것이니
저평가를 1순위로 보시고,
그 외적으로 도시의 특징도 봐보시면 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
