[실전26기 쎈빡 3빡 0리하게 임장 정복하조 잭더웨일]1주차 강의 후기 - 수도권 투자는 의외로 과감해질 필요가 있다.

안녕하세요.

실전반 간만에 들어 생존에 적극적인 잭더웨일 입니다 ^^;

제주바다님의 1강을 들었습니다.

강의를 듣고 역시 소스라치게 놀랐습니다.

수도권의 가치를 판단하는 기준이 이전에 제가 잘못알고 착각하며 시간을 버리던 행위를 지적하는 내용이었기 때문이었죠.

하지만 곰곰이 생각해 보면 이미 수어번 해당 내용을 이야기 해 주었지만, 잘 받아들이지 못했던 것 같습니다. 아마도 단지의 선호도를 파악하는 데에 지방은 연식, 수도권은 입지 라는 게 무슨 공식처럼 박혀만 있었기 때문인가 합니다.

하지만 저의 결론은

선호도라는 것은 지방, 수도권에 따라서도 다를 수 있지만

시기에 따라서도 다르다. 즉, 내 물건을 나중에 받아줄 주요 고객층이 누구냐에 따라 다르다.

그러니 꾸준히 선호도를 파악하는 게 필요하다.

라는 것이었습니다.

그럼 제주바다님의 BM 포인트를 하나씩 짚어 보도록 하겠습니다!

수지만 보지말고 비슷한 급지를 함께 봐라.

수도권에도 유사한 입지가 대체 어떻게 있다는 거야. 그걸 어떻게 안다는 거야. 가 제 고민이었습니다.

암만 비교평가를 하려고 해도, 당초 지역의 가치를 제대로 평가할 줄 모르니 말이죠.

이런 경우를 위해서 아예 수도권에 유사 급지 지역을 선정해 주셨습니다.

물론 공부하지 않은 지역은 정리해 주셨다 한들 내가 알 수가 없겠죠. 그 지역 급지 뿐만 아니라, 그 지역 안의 생활권에 따라서 다르고, 그 생활권 안의 단지에 따라 다르고, 내가 만난 매물의 상황에 따라 또 다르니까요.

다만 비교를 할 줄 알기 위해서는 남들이 좋다고 하는 지역만 주구장창 보기보다 비슷한 급지를 함께 보라는 것을 알게 되었습니다.

B.M. : 유사한 급지를 엮어서 볼 수 있도록 임장을 체계적으로 하자.

입지를 바꾸는 강력한 요소가 있다면?

급지를 부수는 하위급지 상위 생활권을 투자한다.

급지란 것은, 입지란 것은 절대로 영원하지 않다는 사실.

이게 한 번 갔던 지역이라고 다시 임장 안하는 게 아닌 이유였다.

다만, 지금 나의 경우는 원체 앞마당이 적다 보니 수업 한 번 들을 때 앞마당을 늘려가는 것이 필수적이었는데, 이번 실전반에서는 그런 니즈를 반영해 주셔서 너무 감사하다. ^^;

아무튼 단지 선호도를 파악하는 것은 단지 대 단지의 개념으로 너무나 당연한 것으로 생각이 들었다.

그러나 이런 입지가 영원하지 않고, 개발, 변화되는 호재로 인하여 입지, 선호도의 순서가 달라지므로

평소에도 내가 생각하는 선호도에 대한 순서가 영원하지는, 절대적이지는 않다는 생각으로 단지 임장을 하겠지만,

나중에도 이 입지나 선호도가 바뀔 수 있다는 것을 염두에 두고 단지 임장을 해야 겠다.

특히 요즘 들어 느끼는 게 지역마다 더 큰 우위를 점하는 선호도는

희소성의 가치가 가장 중요하다 생각이 들었다.

예를 들어, 신축 아파트가 적은 지역이라면 연식에 대한 선호도가 더 높고,

LH 아파트, 임대아파트가 많은 지역이라면 1군 건설사의 브랜드 아파트 선호도가 더 높고,

모두가 안좋고, 협소한 단지 내 환경이나 구축 택지에서 산다면, 딱 1개 있는 호수공원 근방의 단지가 선호도가 더 높고.

하지만 이 선호도가 절대 단독으로 영향을 주지는 않으며, 복합적인 총 합계 점수로 사람들의 선호도가 영향을 주더라. 이런 선호도에 대해서 합계점을 잘 메길 줄 알아야 한다고 느꼈다.

또한 요즘 단지를 선택하는 주요 고객층의 연령대가 어려짐에 따라, (흔히들 말하는 MZ) 그들이 선호할 법한 요소나 인테리어 수준은 어떤 것인지도 염두에 두는 것이 중요할 것 같다.

B.M. : 입지 + 호재 가 주요고객층의 선호도에 강렬한 끌림이 있다면 투자해도 된다!

임장은 전부다 하되, 실제 투자는 ㅇㅇ년식 이상을 우선순위로 투자하라.

사실 나는 구축 매니아다.

왠지 어렸을 때 향수가 남아있는 아파트 형태라 좀 더 시선이 가는 것 같다.

그런데 투자랑 나의 취향은 다르듯이,

감정은 그 때 당시의 감정으로 뉴스를 보고 공감하고 이해하는 선에서 내버려두고,

이성적으로 투자의 관점에 생각해 보자.

아무래도 연식이 일정 연차를 넘어가게 되면 전세가격이 올라가는 데에 한계가 있다는 것.

그럼 전세 레버리지 가치투자를 하는 투자방법에서는 투자금이 더 올라가 버리므로 좋은 수익률을 주는 좋은 투자를 하기가 힘들다.

즉, 일정 연차 이상의 매물에 투자하는 것에 중점을 둘 것.

하지만 임장은 당연히 모든 단지를 해야한다. 그래야 그 지역의 선호도 순서를 알 수 있게 되니까. 그리고 안 좋은 곳을 보아야 여기가 왜 안좋은지 인터넷 상으로 알 수 없는 것들을 내 몸으로 직접 느낄 수 있게 되니까.

B.M. : 임장을 모두하며, 선호도를 제대로 파악하고, 그 선호도를 실제 투자할 대상 단지에서도 적용하며 연식을 중요하게 보자.

물론 부동산 투자는 누가 더 앞마당이 많냐의 게임인 것이 사실이다.

다만 제대로 된 방향성을 가지고 지역구를 제대로 뽀개야만

그 앞마당들이 내 실력이 되어 좋은 매물을 골라낼 수 있는 힘이 되는 것 같다.

이번 주 부터 단지임장을 하는 사람들이 많은 것으로 알고 있는데,

부디 단지임장 때 나처럼 조원들이 짜놓은 루트를 생각없이 그냥 쫓아간다고 기억이 안나 비효율적인 단임을 가지 말고,

스스로의 생각과 임장지 예습을 통해 철저하게 지역을 집어넣고, 미리 생각하고 단임하고 와

효율적인 단임을 경험하기를 기대한다.

일단 나부터 제주바다님의 강의내용을 기반으로 단지임장을 준비 하도록 하겠다.

감사합니다. ^^