안녕하세요, 적절한산책입니다.
제주바다님 1강은 실전반에서 수도권 전체를 아우르는
인사이트를 레버리지 하기에 너무 좋은 수업입니다.
실전1강은 수도권의 현재 상황, 특히 서울을 중심으로의 설명과.
수도권 남부, 서부, 서북부, 동북부, 동부등지를 어떤식으로 권역별 투자를 전략적으로 접근해야가야하는지.
지금 상황에서는 어떻게 실전 투자로 이어나갈지 설명을 해주십니다.
두번째 수강이지만, 들을때마다 시세가 바뀌는 것을 느꼈고,
또, 시기마다 다가오는 것이 또 다르다고 생각했습니다.
이번강의를 토대로, 서울아파트를 투자할때 5,6억 등 나만의 벽이있었다면
그것을 제대로 깨부수는 강의가 되었다고 생각합니다.
1. 전세율 60%, 80%의 진정한 의미
요즘 튜터님들이나 멘토님들이 수도권 얘기를 하실때
전세율 60%정도를 많이 보라고 합니다.
(이게, 가격을 보지 말라는 뜻이 아닌,
충분히 저평가된 상태에서 60%의 수준입니다.)
정확히 얘기하면 4급지 이상의 입지독점성이 어느정도 확보된
지역에서의 60% 이상 될시 투자를 고려해야합니다.
왜냐면, 전세율 상승을 통한 초기 투자금
4년정도 이내에 충분히 회수할 수 있기 때문이죠.
서울 4급지의 역세권 선호도 높은 2000년대 후반식 아파트입니다.
25평 기준으로 13년때 투자금 1.8억으로 5억, 전세율 60% 수준으로 투자 가능했군요.
물론 3년정도 뒤인 16년때는 더 적은 갭으로 투자할 수 있는 기회가 있었네요.
그럼 무조건 16년도에 전세율이 가장 높았을때 투자하는것이 무조건 옳은 판단이었을까요?
선호도 높은 아파트를 고르면 4년 후에는 전세가가 충분히 상승해 투자금이 회수된다는 것이죠.
이 아파트에 13년도에 1.8억에 투자를 하면, 전세 상승분으로만 투자금은 거의 회수가 되어
4년뒤엔 3천만원으로만 투자하는 상황이 되는군요.
이렇게, 4급지 이상은 전세율 60% 이상일때 투자금이 넉넉한 투자자에게는
좋은 옵션이 될 수 있다는 뜻으로 해석되었습니다.
BM :
- 무조건 전세율 70%~80%까지 기다리는 투자만이 정답이 아니다.
- 전세율 60% 일때 충분히 저평가된 아파트는 투자금 파킹용이다. (1~4급지 기준)
2. 우리는 역사를 왜 공부하는가
갑자기 학창시절에 선생님이 했던 말이 떠올랐습니다.
"역사를 잊은 민족에겐 미래는 없다!"
아픈 과거, 실수, 실패가 있다면 철저하게 복기하여
미래에는 같은 실패를 반복하지 말자는 취지 일겁니다.
이것은 비단 역사의 문제만은 아닐것입니다.
사람이 지나온 그 발자취는 필연적으로 반복되는 사람들의 심리를 남기기 때문이죠.
그래서 기록하고, 복기하고, 개선해서, 더 발전하게 되는겁니다.
부동산도 마찬가지죠!
우리는 이제 훌륭한 부동산의 기록들을 보유하고 있습니다.
갖가지 통계, 부동산앱, 기사 등등 과거의 기록을 우리는
언제든지 보려고 마음만 먹으면 볼 수 있는 시기에 왔습니다.
혹자가 이렇게 말하는 것을 본적이 있습니다.
"과거에 이런식의 가격이 하락했다고, 미래에도 똑같은 일이 반복될거라고,
혹은 비슷한 사건이 일어날거라고 어떻게 아느냐?!"
"지나간 시세그래프가 이러해서, 앞으로 이럴것이다를 어떻게 아냐,
금리, 선거, 심리 (모두 상수가 아닌변수)등을 분석해서 미래를 예측해야지!"
맞습니다.
하지만, 이분들은 과거를 공부하는 것의 진정한 의미를 놓치고 있습니다.
과거의 부동산 시장의 흐름을 공부한다는 것은,
앞으로의 일을 "예측"하는 것이아니라
최악의 상황을 피하는 "확률"을 높여주는 것이라고.
미래의 대한 상황은 예측불가입니다.
하지만 과거와 비슷했던 상황은 어느 상황에서든지
우리 주변에서 종종, 혹은 자주 일어나기 마련입니다.
하나의 패턴을 갖고 말이죠.
이러한 가장 큰 이유는
이 모든 사건들의 주체는 바로 "사람"이기 때문이죠.
비슷한 심리상태를 갖고 행동하는 "사람"이
과거에도 있었고, 지금도 있기에 패턴이 형성되는 것이고,
사이클이 형성되고 우리는 그것을 분석해서
최대한 위험한 것을 피하는 것입니다.
제주바다님의 실전1강은 이러한 반복되는 패턴에서
"가장 좋은" 혹은 "가장 위험한 것을 피하는" 선택을 하게끔 하는
탁월한 강의였습니다.
BM:
- 시세분석 파트에서 임장지와 비슷한 급지 생활권별 랜드마크 비교
- 생활권별 대표단지 시세흐름 비교
- 가장 좋은 선택을 유도하는 분석 생각 장표 넣기
3. 마무리 하며
권역별 투자전략은 아무리 생각해도
많이 다녀본 사람, 찐 투자자만이 나오는 그러한 생각이었습니다.
정말 서울을 그렇게 쪼개서 생각할 수 도 있구나.
급지별 다른 단지를 이렇게도 분석할 수 있구나 하는 생각이 들었습니다.
이런 강의를 듣다보면 어느새,
"나도 이런 분석을 거침없이 하는 인사이트를 얻고싶다."
라는 생각이 불현듯 듭니다.
실전 1강 불타오르게 만드는 수업 만들어 주셔서 감사합니다!!
킵고잉. 감사합니다!
댓글
적절한산책님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
