[너나위의 24년 내집마련 FAQ] 내집마련을 준비중이신 분들에게 꼭 드리고 싶은 말

안녕하세요. 월급쟁이부자들입니다🤗

2024년 내집마련을 준비중이신 분들,

혹은 어디서부터 어떻게 준비해야할지

고민중이신분들

올해 첫 내집마련 기초반 강의를 기다리시는 분들

내집마련을 원하시는 모든 회원분들에게

도움이 됐으면 하는 마음으로

너나위님의 [내집마련 FAQ]를 준비했습니다.

읽어보시고 도움이 되시면 좋겠습니다 : )

오늘도 월부와 함께 좋은 하루되세요❤️

Q. 요즘 부동산 가격이 떨어지고 있는데

내집마련 해도 될지 고민됩니다.

지금 내집마련 해도 괜찮을까요?

너나위님 답변:

저는 시장 분위기를 임장으로 파악하는 것이

가장 정확하다고 생각합니다.

손품만으론 확인하기 어려운 것들이 있거든요.

요즘 제가 현장에서 느끼는 것들은 다음과 같습니다.

첫번째. 사람이 없다.

말 그대로 현장에 사람이 없습니다.

8시까지 문 열고 있는 부동산도 많지 않습니다.

물건이 쌓여있는 단지는 어김없이 애타는 매도자 혹은 임차인들이 있습니다.

매도자는 급한 사람과 급하지 않은 사람이 있지만,

시세는 급한 사람 단 한 명이 던지는 가격에 형성이 됩니다.

그런 거래마저 안 되면 지금같은 상황이 오는 것이죠.

눈치빠른 분들은 아시겠지만 엄청난 기회입니다.

모두가 힘든 상황입니다.

매수자만 빼고요.

두번째, 전세가 쌓여있는 곳에 매물도 쌓여있다.

저는 입지와 가격을 같이 보면서

입지 대비 가격이 어디가 저렴하다 와 같은

기준과 감각을 가지고 있기 때문에

싸다 싶은 지역의 특징을 알 수 있는데,

최근 들어 입지 대비 가격이 싸다.

그리고 고점 대비해서도 하락폭이 크다라고

느끼는 서울 평균 이상 지역엔

어김없이 전세가 쌓여있음을 알 수 있었습니다.

사실 이건 제게 그리 특별한 일이 아니에요.

항상 그래왔거든요.

서울이든, 지방이든.

전세가 쌓여있는 지역엔 매물도 많습니다.

그리고 매물이 쌓여있는 상태에서

거래가 전혀 안 되다보니 호가가 슬금슬금 내려옵니다.

네이버 부동산이 전부라고 생각하시나요? ㅎㅎ

직접 가보시면 이런 말 많이 들으실 것입니다.

'진짜 하신다고 하면 제가 조금 더...'

눈치빠른 분들은 아시겠지만

이 또한 엄청난 기회입니다.

세번째. 비싸야 할 집이 그보다 싸야 할 집과 가격이 비슷하다.

이런 상황이 지속되는데다

계절적 비수기까지 겹치다보니

비싸야 할 집이 그보다 싸야 할 집과

가격이 비슷한 경우가 생기고 있습니다.

제가 한 번 이해하기 쉽게 적어볼게요.

A지역이 B지역보다 상급지입니다.

A지역의 신축 아파트와 브랜드, 규모,

지역 내 위상 등이 흡사한

B지역의 신축아파트가 있다 칩시다.

그런데 그 둘의 가격이 비슷합니다.

이게 과연 정상일까요?

하나(위쪽 사진 아파트)는 고점이 15억을 넘었고,

하나(아래쪽 사진 아파트)는 고점이 12억에도

미치지 못했던 곳입니다.

그러나 A단지는 앞서 말씀드린 두 가지 이유로

다른 지역과의 가격 격차 이런 것들은 무관하게

그냥 막 물건이 나오는 상황인거죠.

이전같았다면 '그래도 B가 이 정도면

우리 A가 이 정도는 받아야지'였을텐데,

지금은 'B고 뭐고 일단 나는 A팔아야 돼'가 되면서

일반적인 시기의 가격 차이가

무너지고 있다는 뜻입니다.

눈치빠른 분들은 아시겠지만 엄청난 기회입니다.

내가 볼 줄만 안다면 '좋은데 가격은 저렴한 것을

골라서 살 수 있다는 이야기니까요.

반대로 볼 줄 모르면 재앙이 되겠지요.

집 사고 나서 '우리 집은 왜 안 오르지?

혹은 우리 집은 왜 다른 집보다 못 오르지?'

라고 하면서 갸우뚱할테니까요.

급하게 생각하지 말고 차근히 공부해보세요.

지난 10년 기간 중 이런 시기가

자주 오는 건 아닙니다.

Q. 내집마련 잘하려면 어느 지역에 해야할까요?

너나위님 답변:

여러분들은 성공적 매수란 무엇이라고 생각하시나요?

저는 ‘나 뿐 아니라 다른 사람들도 좋아할만한 집을

비싸지 않게 사서 오래 보유하는 것’이라고 생각합니다.

조건이 좀 있죠?

첫번째. 나 뿐 아니라 다른 사람들도 좋아할만한 집.

두번째. 비싸지 않게 살 것.

세번째. 오래 보유할 것.

이 중 입지와 선호도는 첫번째를 의미하는데,

이것이 이전과는 점점 달라지고 있다는 걸

많이 느낀단 이야기입니다.

예시로 보여드리자면,

검단, 부천의 관계는 위례, 분당의 관계와 흡사합니다.

위치나 인프라(지하철, 교통 수단, 신도시의 성숙과정에 따른 인프라),

준공시기 차이 등이 그러합니다.

검단도 위례도 지하철 없습니다.

그리고 아직 상가도 많이 비었고요

(위례는 그나마 좀 낫습니다만)

신축으로 구성된 대규모 택지입니다.

부천과 분당 모두 지하철이 있습니다

(2개 노선이 지나죠. 잘 되어있습니다)

신도시 구성 30년이 넘어서면서

살면서 필요한 모든 것이 다 있습니다.

그러나 모두 낡았습니다.

서로 간의 거리나 서울에 대한

접근 편의정도도 엇비슷합니다.



그런데요. 최근 6개월 가량 검단, 위례, 분당은

수요자들이 많이 선택했지만

부천은 아직 외면받고 있습니다.

왜냐하면, 빌려서는 살아도 내가 내 돈 주고

매매하고 싶은 마음은 검단보다 못하기 때문입니다.

낡아서요.

아무리 지하철이 있고 인프라가 성숙했어도

낡아서 가지기는 싫은 겁니다.

‘에이, 너나위님. 말이 안 되잖아요.

분당은 뭐에요? 사례엔 없지만 평촌은요?’

맞습니다. 여기서 한 가지 더 생각할 것이 있는거죠.

지역의 위상이나 흔히 말하는

급지수준(상급지, 하급지와 같은)에

따라 또 달라집니다.

분당은 구축의 단점을 상쇄할만한

강력한 브랜드가 구축되어 있습니다.

경기도의 대표적 부촌,

사는 사람들의 커뮤니티 수준,

그에 따른 학군 등이 그러합니다.

이런 것들은 여전히 낡은 아파트의 단점을

상쇄하고도 남는 것입니다.

그러나 그에 미치지 못하는 지역들은

구축아파트의 단점이 더더욱 크게 부각되고

이는 ‘소유하고자 하는 마음’을 자극하기

어려워지고 있습니다.

정리하면,

상급지는 여전히 전통적 입지의 개념이

연식 못지 않게 중요합니다.

그러나 하급지는 점차적으로 신축 대단지와 같은

본능적 선호를 이끄는 요소들이 중요해지고 있습니다.

서울수도권, 지방 등 전국 각지에 수십차례 이상의

매매를 진행하면서 깨닫게 된 것입니다.

이 거대한 흐름을 이해한채로 내집마련을 하신다면

잃지 않는 것을 넘어 더 많이 벌 수 있는

좋은 결정을 하실 수 있을 겁니다.

내 예산, 혹은 투자금으로 접근가능한

지역이 상급지가 아니라면

이젠 연식과 환경(신도시의 강점 2가지입니다)도

고려하시는 것을 추천합니다.

Q. 내집마련 시 어떻게하면

좋은 곳에 싸게 살 수 있나요?

(내집마련 잘하는 방법이 궁금합니다.)

너나위님 답변:

현재 시점에 좋은 곳을 싸게 사는 것은

다음의 과정을 따라야 합니다.

1. 내집마련 할 범위를 정한다

집을 구매 할 지역, 단지들과 해서는 안 되는 지역,

단지를 정해야 합니다.

많이 떨어졌으니 무조건 사야 한다고 말하는 건

중수 이하의 행동입니다.

절호의 기회가 다가오는만큼

오히려 더 잘 선별해야 합니다.

2. 범위 내에 있는 아파트들을 조사한다

이젠 당연히 범위 내에 있는

아파트들을 조사해야겠지요.

이 때 중요한 것은 하락장이냐 상승장이냐와

무관하게 사람들이 살고 싶은 집,

좋아하는 집, 떠나고 싶지 않은 집,

연령대와 무관하게 몰려드는 집은

항상 똑같다는 것입니다.

그런 단지들을 투자의 우선 순위로 잡아놓고

단지 특징이든, 사는 사람들이든,

가격이든 조사해야 합니다.

3. 그렇게 내가 살 수 있는 아파트들을 추려낸다

그렇게 내가 살 수 있는 아파트들을 추려냅니다.

보유한 종잣돈에 따라

서로 각기 다른 지역,

다른 갯수의 아파트들이 나오겠지요.

4. 그 중 가장 나은 것을 산다

말 그대로입니다.

그 중 가장 나은 것을 삽니다.

이 과정을 반복하셔야 합니다.

위에서 말씀드린 것처럼,

'지금이 기회일지도 모른다는

여럼풋한 기대감은 가지고 있지만,

당장 무엇을 해나가야할지 모르겠는 분들'에게

우선은 개략적인 내집마련 절차를 말씀드려보았습니다.

[너나위님이 여러분에게 드리는 말씀]

안녕하세요. 너나위입니다.

저도 30대 중반 부동산 공부를 하기 전까지는

내집마련을 잘해본 사람을 만나보지 못했습니다.

당시 조언을 구할 수 있는 가장 최고의 전문가는

결혼할 때 전셋집을 소개해 주신

부동산 사장님뿐이었습니다.

단순히 운이 좋아서

누군가는 부모님께 배우고

지인들한테 배우는데,

왜 누구는 이 중요한 이야기를 듣지 못할까

이런 사실에 대해서 분노했었습니다.

제가 여러분들에게 결과를 갖다 받칠 수는 없겠지만

적어도 배울 수 있는 기회는 만들고 싶었습니다.

처음 내집마련을 준비하신다면

많은 어려움이 따를 것입니다.

제 경험상 '어떤 아파트가 좋은 것인지',

'도대체 무엇을 조사해야 하는 것인지',

'이렇게 비싼 걸 내가 살 수는 있을지',

'협상은 어떻게 하는지' 등등은

혼자서는 정말 체득하기 어렵기 때문입니다.

적절한 예산 내에서 내집마련 범위를 정하는법

저평가 되어있는 아파트를 찾아내는법

잘 협상하여 매수는법 등...

제가 10년동안 수십채의 부동산 거래로

깨닫게된 경험과 정보 그리고 노하우들을

입문자의 눈높이에서 설명해드리겠습니다.

이미 수만명이 듣고 실제 내집마련을 하셨습니다.

평생 후회하지 않는 소중한 내집마련 하실 수 있도록

여러분을 도와드리겠습니다.