안녕하세요!

어제보다 더 나은 내일을 꿈꾸는 투자자

일꿈입니다 ^^

저는 작년 11월,

그리고 올해 2월,

두번 연속으로 자유를향햐여 멘토님께 매코를 받았습니다 ㅎㅎ

매물코칭 담당 멘토님은 랜덤으로 배정되는데,

저는 두 번 다 자향멘토님이 매칭 되었어요!! ㅎㅎ

자향 멘토님께 연속 2번의 매코를 받은 결과!!

어떻게 되었을까요?

첫 번째 매물코칭

23년 11월

당시 저는 지방에서 광역시 앞마당만 가지고 있었습니다.

그래서 그 중에 제 투자금 범위에 들어오는

광역시 20평대 구축 물건들을 관심 있게 보고 있었습니다.

평소처럼 전임을 하다가 가격이 싸다는 느낌의 물건을 발견하여

무작성 휴가를 내고 3시간을 운전해서 달려갔습니다.

진짜 투자할거라 생각하니까

중도금을 더 주는 조건으로 본격적인 네고도 요청해보고

내가 원하는대로 조금씩 흘러가는 상황을 보며

'매물까지 털어보자!'라는 생각을 하게 되었던 것 같습니다.

주변 부동산을 다 들어가봐도 제가 본 매물보다 더 싼 가격의 물건은 없었습니다.

후회 없게 다른 단지들도 보고 오라는 어웨이크 조장님의 조언을 받아

다른 단지 부동산에 가서도 투자할 만한 물건이 없는지 여쭤봤습니다.

그런데 세가 높게 껴있고 투자금이 1000만원 밖에 안들어가는 물건을 또 발견합니다.

만기는 7개월 정도 남았었지만,

그 정도면 역전세가 나더라도 얼마 나지 않고

전세가가 충분히 올라가 있을 것이라 생각했습니다.

두 개의 물건을 후보로 가지고 집으로 돌아온 저는

매물코칭을 바로 결제하고 매물코칭 코칭지를 작성했습니다.

저. 환. 수. 원. 리 대로 내가 이 물건들을 후보로 뽑은 이유를 써 내려가는데

뭔가 이상한 느낌이 들었습니다.

‘내가 뭔가 잘못 생각하고 있구나’

하지만 매물을 털고, 매코 결제까지 했는데

이제 와서 멈추고 싶진 않았습니다.

제 생각이 틀리더라도

이제는(월부 시작한지 어언 1년.....)

한번 매듭을 짓고 싶은 마음이 더 컸습니다.

첫 번째 매물코칭 결과 : NO

더 좋은거 하세요. 더 넓게 보세요.

"좀 더 좋은거 하셨으면 좋겠어요.

그리고 더 넓게, 더 디테일하게 봐야 돼요. 일꿈님"

자유를 향하여 멘토님

더 좋은거 하라는 말의 의미

실거주 0호기 때문에 이런 말씀을 해주신 것 같습니다.

저는 현재 실거주 아파트가 있기 때문에

1호기를 하면 2호기부터는 취득세 8%가 적용됩니다.

예를 들어 3억 짜리 아파트를 매수한다 치면,

취득세로만 2400만원으로,

제가 1년에 모을 수 있는 종잣돈의 대부분이 세금으로 나가는 상황이 됩니다.

취득세는 매수가 기준으로 적용되기 때문에

매매가가 더 높아도 더 벌 수 있는 것에 투자를 했으면 한다는 의미로 말씀해주신 것 같습니다.

더 넓게 보라는 말의 의미

저는 너무 잔금 범위에 매몰되어 있었습니다.

저는 잔금 범위를 정말 타이트하게 잡아서 2억대 중반 ~ 2억대 후반 물건,

대출이 더 나오지 않을 수도 있다는 걱정에 3억 초~중반까지 잔금이 가능한데 말이죠.

제가 보고 있던 광역시의 30평대는 3억 후반 ~ 4억이 넘어가는 단지들이 많았기 때문에

30평대는 보지 않고 구축 20평대 물건만 보고 있었습니다.

제 실전반 튜터님이셨던 버린돌 튜터님께서

이에 대해 정말 좋은 글을 써 주셨습니다.

'더 넓게 보세요' 라는 말의 진짜 숨겨진 의미 [버린돌]

https://cafe.naver.com/wecando7/10205572

매코가 끝나고....

진짜 펑펑 울었습니다.

첫 번째, 월부에서 1년동안 공부해왔던 기본을 다 져버리고 갭만 생각했다는 것에 대한 자책감.

두 번째, 1년동안 육아와 집안일을 전담하며 힘들게 나를 뒷바라지 해준 남편에게 좋은 결과를 가져다주지 못하는 것에 대한 미안함.

세 번째, 매코를 받는다고 하니 자기 일처럼 물심양면으로 도와준 동료들에 대한 미안함.....

그래도 한 번 매듭을 지어봤다는 점에서 정말 많은 것을 얻을 수 있었다고 생각합니다.

이번 매코에서 잘했다 생각하는 점은

1. 타겟 단지 설정 -> 매물 털기 -> 네고 -> 매코 넣기 까지 한 프로세스를 해봤던 점

2. 그래도 윗집 아랫집 누수 확인에 관리사무소 까지 가서 하자 확인...ㅋㅋ 어디서 본건 있어서 ㅋㅋ이런거 확인해본 점

이번 매코에서 아쉬웠던 점은

1. 저환수원리 기본에서 벗어나 갭만 생각했던 점(갭이 중요한게 아니라 싸게 사는것이 중요하다)

2. 후보물건이 별로 없었던 점. (딱 2개)

3. 후보물건도 탈탈 털어 가져간 것이 아니였던 점(조건이 제일 괜찮았을지 몰라도 같은 가격대의 매물이 많았다)

BM

1. 후보물건을 최대한 많이 가져가자.

2. 계좌까지 받아와버렸던 물건 ㅠㅠ 멘토님이 네고를 먼저 하면 안된다고 하심

→ 네고는 진짜 가계약금 넣을생각으로 하기!!

3. 진짜 후회없이 매물을 털자.

4. 저환수원리를 제대로 지켰나 다시 생각해보자.

5. 조급해하지 말자.

두 번째 매물코칭

24년 2월

자향 멘토님은 첫 번째 매코에서

광역시는 구축들 거의 수리를 하거나 수리 된 물건을 찾아야 하는데

중소도시는 30평대 신축도 할 수 있다.

그리고 수익률 부분에서도 별로 차이 나지 않을 수 있다고

광역시 앞마당 밖에 없는 저에게

중소도시 앞마당을 좀 만들어보셨으면 좋겠다라고 말씀해주셨습니다.

운이 좋게도, 광역시만 다루던 지방투자기초반이

11월부터 중소도시를 다루는 강의로 리뉴얼 되었습니다.

그래서 저는 11월 지기를 시작으로

1월까지 총 4개의 중소도시 앞마당을 만들었습니다.

두 번째 코칭 결과 : YES

추가로 가져간 물건이 통과?.

저는 첫 번째 매코에서 뼈아프게 겪었던 실패로 인해

두 번째 매코는 다음과 같이 후보 물건을 여러 개 들고 갔습니다.

가져간 후보 물건들(가격은 예시입니다.)

오전 11시, 자향멘토님께 전화를 받았습니다.

"일꿈님 ~ 저랑 두 번째죠 ~? 좋아요 ^^ "

자향멘토님이 절 기억해주시며 긴장을 풀어주셨습니다 ㅎㅎ

저는 “멘토님 근데 새로운 매물이 나왔는데요….”하면서

매코 전 연락 받은 급매 물건도 추가로 말씀을 드렸습니다.

" 어 ~ 그래요? 잠깐만 ~ 새로운게 갑자기 나와가지고 ㅎㅎ

개인 코칭이니까 디테일하게 또 봐줘야지 ~?"

하시면서 추가 물건을 검토 해주셨습니다.

검토 후 멘토님은 추가로 가져온 물건이 가격이 좋다고 하시며

5번 급매 물건을 OK 해주셨습니다. (급매 안 나왔으면 어쩔뻔….)

그러나 이 지역은 지금 전세를 맞추면

2년 뒤 가까이에 대규모 단지 공급이 있어

전세 만기 시점을 어떻게 하면 좋을지 여쭤봤습니다.

멘토님은 3년 전세를 하면 가장 좋을 것 같고,

2년 전세를 하더라도 내가 리스크를 알고 대응할 수 있으면 괜찮다고 하셨습니다.

"리스크를 무조건 피하라는게 아니예요 ~

내가 리스크를 알고 있고 대응할 수 있으면 되는거예요!

그리고 2년 뒤에 전세가 올라갈지 내려갈지는 저도 알 수 없어요

이건 일꿈님의 선택에 달린 문제예요!"

2년 전세를 했을 때의 경우

· 장점 : 전세가 오르면 전세 상승분을 취할 수 있다

· 단점 : 전세가 내려가면 역전세를 맞을 수도 있다.

3년 전세를 했을 때의 경우

· 장점 : 2년 뒤 대단지 공급 피해갈 수 있다.(역전세 리스크 헷지)

· 단점 : 2년 뒤 전세가 올라도 전세 상승분을 취할 수 없다.

라는 장단점이 있었습니다.

그리고 현재 전세대기자가 시세보다 조금 높은 전세로 살겠다고 하는 것 같으니

신규 세입자가 매도자와 전세계약을 하고 나서 가계약금을 넣어야 한다고 말씀하셨습니다.

(이것이 말로만 듣던 동시매매…..?)

그리고 급매 물건이 날아갈 수도 있으니

코칭에 넣었던 1, 2번 물건에 대해서도 가이드를 주셨습니다.

1번 물건은 목표 매수가 3.2는 적절하게 설정한 것 같고

그 가격까지 네고가 되고 세입자가 계속 사는 조건이면 해도 괜찮다고 하셨습니다.

저는 A지역이 현재 상승 분위기라 네고가 잘 되지 않는 분위기이기 때문에

혹시나 네고가 되지 않을 것을 생각해서 미련을 못 버리고

꿈 : “멘토님, 그럼 3.3은 비싼가요?”

멘토님 : “네. 비싸요”

꿈 : “멘토님, 그럼 3.25는요?”

멘토님 : “안돼요ㅋㅋㅋㅋ 지금 3.2도 그렇게 싼건 아니예요!”

꿈 : “네…..”

(미련을 못버리고 계속 질척거린점 ㅎㅎㅎ 이 자릴 빌어 죄송합니다 멘토님….이번엔 진짜...꼭..1호기 하고 싶었어요ㅠ)

2번 물건은 B 중소도시 물건이였는데,

500정도 더 네고하면 해도 괜찮을 것 같다.

하지만 지금 이 단지에 전세가 좀 쌓여있는 편이고

이 지역이 지금 전세가 활발하게 돌지 않는다고

전세 맞출 때 좀 어려움이 있을 수 있다고 하셨습니다.

3번 물건은 1번과 같은 지역인 A광역시 물건이였는데,

매매가는 확실히 싸지만, 전세가 지금 잘 안 맞춰지고 이 가격에도 맞추기 힘든 분위기이니

여긴 좀 더 기다려봐야할 것 같다고 하셨습니다.

4번 물건은 2번 물건과 같은 단지 물건인데, 2번보다 매매가가 500 더 비싼 물건이라 따로 여쭤보지 않았습니다.

이번 매코에서 잘했다 생각하는 점은

1. 후보 물건들을 여러 개 가져갔다.코칭 물건이 날아갔을 때를 대비했다.

2. 내 앞마당 중 투자 가능한 지역의 물건을 하나씩 다 들고 가서 각 지역에 대한 멘토님의 생각을 들을 수 있었다.

3. 물건을 많이 가져가서 온전히 후보 물건에 대한 이야기로 코칭 시간을 꽉 채울 수 있었던 점(진정한 매물코칭!!)

이번 매코에서 아쉬웠던 점은

1. 매코 시간 30분 뒤에 매물을 예약해놔서 준비해간 질문을 다 못 물어본 점

2. 네고를 매코 받고 하기보다 어느정도 네고 해놓고 매코 넣어도 늦지 않을 것 같다.

3. 투자금 범위를 좀 벗어난걸 네고 할 생각으로 매코 넣지 말고 조금 더 확실하게 만들어서 매코 넣기.

BM

1. 투자가 늦어져서 투자금이 모였다 하더라도 내갸 정한 투자금 범위를 자꾸 벗어나지 말자.

2. 매코 전에 물건 다 보고 네고도 어느정도 해보고 결정해도 늦지 않다. 조급해하지말자. 지금 그렇게 물건 날아가는 시장 아니다.

자향멘토님은 마지막으로

"일꿈님, 우리 이번엔 1호기 꼭 해요!"

라고 말씀해주셨습니다 ㅎㅎ

이 말씀을 듣고 나니 더 자신감이 붙었습니다 ㅎㅎ

이번엔 정말 하고야 말겠다는 심정으로 현장으로 달려갔습니다!

저는 과연 1호기를 할 수 있었을까요?

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매코 전 갑자기 날아온 급매?! : 1호기 경험담(1탄) [일꿈]

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