전고점이 정답지가 아닙니다! 더 버는 물건 찾는 법 [내꿈찾]

안녕하세요

모두의 꿈을 현실로 만드는 투자자

내꿈찾입니다.

최근 투자를 하면서 트렌드가 하나 생긴 것 같습니다.

"전고점"

수도권 투자기준으로,

전고점 대비 -30%구간이면 아주 싼 구간,

전고점 대비 -20~25%정도면 싼 구간이라고 보고 있습니다.

이 부분에 대해서는 저도 공부하면서 다시한번 바닥임을 확인 할 수 있었는데요

그러다보니 전고점을 기준으로 단지의 가치를 판단하거나

단지의 우선순위를 나열 할 때,

그래프를 붙여 보면서 전고점을 기준으로

얘가 얘보다 좋은단지!

라고 단지 자체를 평가하는 경우가 많이 생겼습니다.

하지만,

이렇게 전고점을 기준으로만 단지를 평가하다 보면

단지의 가치를 제대로 보지 못하고,

투자의 우선순위를 잘못 판단하게 될 수 도 있습니다.

오늘은 아래 두가지를 이야기해보겠습니다.

1. 전고점만 믿다가 발생하는 리스크 => 단지의 가치 잘못 판단

2. 같은 단지안에서 물건의 우선순위를 알아내는 방법

# 전고점만 믿다가 발생하는 리스크

예를 들어보겠습니다.

3개의 단지가 있습니다.

거시적으로 보면 큰 차이가 없지만,

우리는 적당히 괜찮은 투자가 아닌 가장 좋은 투자를 할 투자자이기에

조금 더 디테일하게 들어가 보겠습니다.

전고점을 보니 파란단지>빨간단지>검정단지 순서대로

단지가 좋은 것 같다는 생각이 듭니다.

그렇다면 3개의 단지에 똑같이 6억의 물건이 급매로 나온다면

여기까지만 공부가 되신분들은

파란단지를 매수하시겠죠?

하지만 3개 단지를 현장에서 공부한 사람이라면

파란단지를 무조건 먼저 선택하지 않을 겁니다.

위의 단지는 광명시에 위치한 단지들인데요,

파란단지는 브라운스톤 2단지

빨간단지는 광명푸르지오

검정단지는 브라운스톤 1단지 입니다.

3개의 단지 모두 연식, 역접근성 대비 가성비 좋은 단지들입니다.

실제 지역내에서의 선호도는 역에서 접근성이 가장 좋고, 브랜드가 있는 광명 푸르지오가 가장 선호 됩니다.

그 뒤로 세대수가 조금 더 있는 광명 브라운스톤2단지, 마지막인 브라운스톤 1단지 입니다.

이런 지역내의 선호도는 해당 지역을 임장하고, 단지분석을 하면서

단지의 선호도 차이를 직접 현장의 의견을 통해 파악하면서 알 수 있습니다.

지역을 제대로 공부하지 않고 단순히 전고만 놓고 판단했다면

단지의 우선순위를 잘 못 볼 수 있는 부분이었죠.

이런 단지간의 선호도 차이는 34평으로 가면 확연하게 벌어집니다

금액의 절대가가 커질수록 차이가 커보이게 됩니다.

# 같은 단지 안에서 물건의 우선순위 알아내는 법

여기에서 단지를 제대로 공부한 분이라면

한단계 더 들어가서 봐야 합니다.

단지안에서의 동간 편차가 있는가.

결국 우리는 '투자'를 하는 투자자기 때문에

어떤 물건이 비싼건지, 더 전세가 잘나가는지를 알아야합니다.

같은 가격이면, 더 비쌌던게 좋은 곳이었을 거고

더 전세가 잘 나가는 곳이 투자시 유리하기 때문입니다.

이어서, 광명 푸르지오를 예를 들어보겠습니다.

뒤로 갈수록 경사가 심해지는 구조로 되어 있기 때문에

105, 106, 107동은 경사가 매우 높습니다.

도보로 이동하게 된다면 104동까지는 경사진 언덕을 올라야하고

그 뒤로 지하3층 주차장에서 엘베를 타고 올라갈 수 있습니다.

이럴 경우 전용 59 타입이 있는 105동과 101동 비교해 본다면,

상대적으로 105동의 선호도가 떨어지게 됩니다

특히 59타입의 경우는 신혼부부~ 영유아의 자녀를 키우는 세대가 많이 찾기 때문에,

유모차를 끌고 이 급경사를 오를 생각을 하면 막막해집니다.

그렇다면

같은 전세 물건이 나왔을때,

나라면 어디에 살고 싶을까요? 특히 유모차를 끌어야한다면?

두말할 것 없이 101동을 먼저 찾게 될 것입니다.

(물론 101동도 경사가 있긴하나, 105동에 비한다면 ㅎㅎ..)

전세가 먼저 빠지는 동의 이유인거죠.

이 가격의 차이가 매매가로도 이어질까요?

사실 이것을 파악하는 가장 정확한 방법은

현장에서 직접 거래를 하시는 부동산 사장님의 의견을 여쭤보는 겁니다

그리고 실거래를 통해서 2차 검증을 해보는 것이죠

경사가 상대적으로 덜한 101동의 물건들이

같은 시점에서 비교를 해보더라도 조금 더 비싸게 거래가 되었습니다

(물론 이 안에서 연식이 있는 단지들은 내부 컨디션에 따라 역전 될수도 있습니다)

최고가 기준으로 101동과 105동의 가격차이는 3~4천정도 났었다고 볼 수 있을 것 같습니다.

같은 가격의 물건이 나올경우 당연히 101동을 매수해야겠지만,

만약 105동이 더 싸다면? 더 싼 곳이니까 더 싸다 하고 말건가요~?

얼마나 더 싸졌는가에 따라서 105동이라도 충분히 좋은 선택이 될 수 있습니다.

집의 컨디션에 따라 105동일지라도 더 높은 전세가격에 거래가 될 수 있기에

오히려 투자금은 뒷동이 덜 들어 갈 수 있습니다 (대신 매도시엔 조금 더 싸게 팔아야겠죠)

정리해보자면,

1. 전고점만 믿다가 발생하는 리스크 => 단지의 가치 잘못 판단

제대로 된 단지의 가치를 파악하지 않고

그래프만 가지고 단지의 우선순위를 나열한다면, 가치와 맞지않는 우선순위를 매기게 됩니다.

(특히 전고점의 시점이 차이가 난다면, 더더욱 리스크에 빠지게 됩니다. 최고가 시절에 거래가 아예 없던 단지도 많습니다)

더 좋은 단지에 투지할 수 도 있었던 것을, 덜 좋은 단지에 투자하게 되는 것이죠.

2. 같은 단지안에서 물건의 우선순위를 알아내는 방법

단지안에서도 동별 편차가 발생합니다.

이 편차는 어떤 요소이냐에 따라 가격으로 이어질 수 도 있고, 약간의 선호도로 끝나게 될 수 도 있습니다.

이런 단지 내에서의 동별 선호도 차이는 실제 현장에서 직접 몸으로 경험해보고 (경사가 정말 심한가? 얼마나 심한 가 등)

지역사람들의 이야기를 들어보고 (카페, 호갱노노, 현장인터뷰, 부동산 사장님과의 대화 등)

실제 거래됐던 가격들을 파악해 봄으로써 알 수 있습니다.

결국 단지를 제대로 임장하고, 제대로 분석 한 사람이 더 버는 물건을 선택 할 수 있습니다.

실전 반 수업이 시작되었고

날씨도 풀려서 임장을 가시는 분들이 많이 늘어난 것 같습니다.

한지역을 온전히 이해하기 위해서는

많은 시간이 필요하고, 그 지역에 대해서 많이 생각해보는 시간이 필요합니다.

특히 저는 임장을 할 때,

단지 임장이 정말 중요하다고 생각합니다.

결국 우리는 단지대 단지를 비교하여

물건대 물건을 선별하고

한 물건에 투자를 하게 되기 때문입니다.

제대로된 앞마당을 만들면서,

정말 찐 으로 좋은 투자를 할 수있는 실력을 키우셨으면 좋겠습니다!

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀