관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요,
과정을 즐기는 행복한 투자자로 성장해나가는 로레니입니다.
서울투자기초반 2강은 주우이 멘토님의 서남권역 강의였습니다.
멘토님이 이 수업 끝나고 집에 못갈 정도로 다 쏟아내고 가겠다! 라고 말씀하셨는데
정말 이렇게까지 알려주셔도 되는건가!! 싶을 정도로 많은 것을 쏟아부어주신 강의였습니다 😍
서울 서남권역에 있는 여러 지역 중에서도
가치성장투자로 의미가 있는 A, B,
소액투자로 접근 가능한 C, D
각각의 특징이 명확하고 투자로서 유심히 지켜봐야 하는
4개 지역을 샅샅이 알려주셨는데요.
A, B, C, D 각 지역별 현재 상황
지역분석과 생활권별 특성
서남권의 가격 상황과 투자 연결
마지막으로 서울투자를 잘 할 수 있는 방법까지-
지역에 대한 이해도 뿐 아니라
실제 투자 연결 시 고려해야 하는 부분까지 세세하게 짚어주셔서
너무나 훌륭한 예습지 + 투자를 위한 참고서가 되겠다는 생각이 들었습니다.
(서남권 뿐 아니라 다른 서울 지역도 이렇게 분석해주시면 좋겠다는 생각도... ㅎㅎ)
서남권의 매매지수
서울 서남권의 매매지수를 살펴보면 시장 사이클은 비슷하지만
가격의 상승시점과 상승폭이 가장 큰 곳을 알 수 있는데
가격의 움직임은 재건축 > 분양권 > 기축 순서대로 움직이기 때문에
재건축 시장을 면밀히 살펴보고 있으면 전체적인 시장의 흐름을 알 수 있다.
입지분석 - 지역분석 포인트 짚고가기!
1) 직장
** 분석 포인트! 양적인 측면, 질적인 측면, 지속 가능성
양: 종사자수 / 질 - 대기업수, 소득 수준 / 지속 가능성 - 좋은 질자리가 계속 들어오는지
2) 교통
** 분석포인트! 주요 업무지구 접근성
-> 강남+여의도/마곡/구디가디 접근성
-> 지하철, 업무지구 소요 시간
=> 생활권별 주요 역 기준으로 업무지구 접근성 세분화해서 보기
3) 학군
** 분석포인트! 수요가 있는 학군인가?
-> 학군이 좋은 곳은 수요를 끌어들인다.
-> 하락장에서는 가격방어 & 상승장에서는 가격상승을 이끌어주는 요소
-확인: 학업성취도율, 학워가, 커뮤니티
=> 학군 확인은 전임이나 매임으로 확인해보자!
4) 환경
** 다수가 좋아할 편의시설
-좋은 환경이란 편의시설 + 자연환경 :(편의시설 > 자연환경)
-한강은 좀 특별하긴 하지만, 나머지 환경(공원 등)은 만들어질 수 도 있다.
5) 공급
** 분석 포인트! 공급의 영향력
-장점: 주변환경 개선 가능
-단점: 입주시 전세가 하락 가능성
=> 올파포 입주시 자산재배치 고려해보기
투자 방향별 우선순위 및 투자 범위 설정
이어지는 각 지역별 분석에서
가치성장투자, 소액투자, 후순위로 봐야할 지역을
명확하게 짚어주셔서 너무 좋았습니다.
주우이 멘토님과 강사님들께서 최근 계속해서 강조해 주시는 부분이
지금 같이 가격이 뒤섞여 있는 시장에서
내가 해나가야할 투자 방향성을 우선적으로 정하고
그 방향에 따라 투자 우선순위와 투자 범위를 선택하는 것이 너무나 중요하다는 점인데요.
가치성장투자로 방향성을 정했기 때문에
현재 전세가율이 좀 낮고 투자금은 많이 들어가더라도
가격이 충분히 싸다면 매수해놓고 보유하고 기다릴 수 있는 투자를 해야겠다고 생각했고,
이번 강의에서 말씀해주신 서남권역으로 앞마당을 만들어가면서
가치성장투자 지역을 중점적으로 투자 대상으로 검토해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
교통 호재에 대한 부분에서도
(특히 지금과 같은 하락장에서) 의미있는 교통 호재가 아직 반영되지 않은 곳이 있기 때문에
이런 부분을 잘 살펴봐야겠다는 점도 알 수 있었습니다.
신축의 기준
항상 헷갈리는 신축의 기준도 명확히 알려주셔서 너무 좋았던 부분.!
ㅇ 신축: 2013년 이후 (전자식으로 구조가 바뀐 시기)
ㅇ 준신축: 2007년 이후 (지상공원화)
ㅇ 그 이전은 다 구축 (04년 이후는 단지에 따라 다르긴 하지만 일반적으로)
-> 준신축까지는 도배, 장판 등, 구축은 대부분 올수리 필요
서남권 가격과 투자
가치성장투자, 소액투자 방향에 따라 가격을 선도하는 아파트들 주의깊게 보고
현재 가격이 어느정도 수준인지, 투자금은 어느정도 들어가는지,
가치성장투자의 하단은 어느정도 수준인지,
가격 감을 잡는게 중요하다!! ★
=> 서남권에서 기억해야 할 아파트들 무조건 시세트래킹 바구니에 넣기 (59+84 포함)
=> 구별 동별 단지별 59, 84 가격 정리 -> 매매가 정렬 -> 같은 금액대 지도에 옮겨 비교평가 해보기
=> 이 때 중요한 것은 가격보다는 가치에 중점을 두고 우선순위 결정!
◎ 유사 생활권에서 봐야할 부분
- 비슷한 생활권 내 20평대와 30평대
-> 단지 대 단지 비교 외에도 평형대별 가격도 꼭 확인해봐야함
-> 상승 초기엔 투자금이 적게드는 20평대 투자, 가격이 맞닿아있을땐 상승폭이 큰 30평대 투자!
◎ 지역간 비교평가
1) 비슷한 가격이라면 땅의 가치가 더 좋은 곳 선택!
2) 땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지 선호도를 갖고 있는가?
3) 땅의 가치가 비슷하다면, 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있는가?
=> 급지가 높다고 무조건 좋다는 생각은 편견! 지역의 위상과 선호도 단지별로 확인!!
이러한 가치 평가를 하기 위해 입지 평가를 정량적으로 하지만
데이터로 비교평가 할 수 없는 부분은 실제로 임장가서 확인해봐야 한다.
서울 투자 잘 할 수 있는 법
=> 친절한 부동산 사장님을 찾고, 지역마다 연락하고 내게 기회되는 물건을 찾아주실 수 있는 사장님 만들어두기
=> 전세낀 물건도 좋은 기회가 될 수 있다!
마지막으로 우리가 오랫동안 지속해나가야할 투자생활을 행복하게 하는 것이 중요하다는 점,
그리고 행복한 투자자가 되는 방법에 대해 알려주셨습니다 ♡
행복한 투자자라는 상위목표를 달성하기 위한
세부 항목에 대한 목표를 설정하고,
우선순위를 설정하고 몰입하는 시간이 필요하다.
몰입하기 위해 가장 중요한 것은 그렇게 할 수 밖에 없도록
루틴과 환경을 세팅하는 것.
그리고 꾸준히 지속 하는 것.
그리고 항상 WHY에 대한 질문에 스스로 대답할 수 있어야 한다고 말씀해 주셨는데요.
내가 왜 월부에서 투자공부를 하고 있는지
나는 무엇을 할 때 행복한 사람인지 알고
멈추지 않고 꾸준히 해나가야 한다는 것.
내가 더 좋아하는 일을 자유롭게 할 수 있도록 스스로에게 경제적 자유를 선물하고,
부모님이 돈 걱정 없이 편안한 노후생활을 하실 수 있도록 하기 위해 투자 공부를 하고 있고,
내가 하루하루 성장해 나갈 때 그리고
사랑하는 사람들, 소중한 사람들과 함께 할 때 행복한 나.
지치지 않고 오랫동안 지속하기 위한 선택을 하고,
오래할 수 있는 생활을 이어나가는게 중요하다는 점
요즘 특히나 더 의식적으로 스스로에게 해주려고 하고 있습니다.
오늘도, 이번 달도, 한 걸음씩 성장하고 있는
나 자신을 셀프 칭찬해주면서
작은 성공 경험을 쌓아가면서 꾸준히 오래오래 행복한 투자자로 성장해가겠습니다.
주우이 멘토님 멋지고 알차고 소중한 강의 감사합니다 ♡♡♡
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