이번 주우이님의 강의는 무려 8시간 동안...!
서울 서남권을 뽀개주셨습니다!!
알고 있는 지역도 있었고, 앞으로 가야할 지역도 있었지만
그 지역들의 주요 입지 요소는 무엇인지,
단지별 투자 우선순위는 어떻게 되는지 알려주셨습니다.
이번 서기반은 서울 서남권과, 동북권을 다루는데
그만큼 투자로 보기 좋은 지역이기 때문이라고 하셨습니다.
Part1. 서울 서남권의 현재 상황
- 목동 재건축 탄력(용적률 ↑), 일자리 증가(마곡 MICE 복합단지, CJ공장부지)
- 랜드마크보다 먼저 움직이는 시장이 재건축 시장
→ 목동 재건축의 ①진척사항 ②매매 가격의 변화 계속 확인하기 (*전세는 관련X, 전세는 랜드마크로 확인)
- 전세가율이 10%씩 오르는데 2년, 지금 전세가율은 52.4%, 서울 최저가 시기의 전세가율은 60%
→ 앞으로 2년간 앞마당을 어떻게 만드시겠습니까?
Part2. 서남권 지역분석
*인구증감 그래프, 월평균소득 그래프 임보에 그대로 쓰기
*서울 공급표 update해서 pivot으로 만들기(한달에 1번)
*서남구 지역별 입지분석 앞마당 만들때마다 참고해서 주우이 멘토님 레버리지 하자!(양천구, 영등포구, 강서구, 구로구)
[키워드]
- 양천구 : 학군, 커뮤니티&교통
- 영등포 : 여의도, 뉴타운, 직장과 교통
- 강서구 : 9호선 여의도, 강남 접근성, 마곡지구
- 구로구 : 신도림2호선, 구디
- 뉴타운이 생기면 그 주변 구축도 주목!
→ 환경이 개선되면서, 뉴타운 인프라를 이용하려는 가성비 단지호 선호될 수 있음
- 지하철 발표(어떻게 될지 모름) → 착공(이 때 매수하면 좋음) → 완공
Part3. 서남권의 가격과 투자
* 지역별 가치성장투자, 소액투자, 투자후순위 단지 참고하기
* 말씀해주신 앞마당 단지 시세트래킹에 추가하기
- 유사 생활권이라면 20평대보단 30평대
→ 시장이 안좋을 땐 실수요 가치가 높은 20평대 위주로 수요 있음, 시장 좋으면 상품 가치가 더 좋은 30평대로 몰려 상승이 더 크게됨.
- 땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는가?
- 땅의 가치가 비슷하다면 지역 내 단지선호도는 어떤 아파트에 있는가?
- 전고점과 그래프를 먼저 대보지 말고, "가치"를 먼저 보는 연습하기
- 잔금에 대한 한계에서 벗어나서 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 것 하기
Part4. 서울투자 잘 할 수 있는 방법
- 잔금이 어려운 단지의 경우 - 전세낀 물건
- 전세가 낮게 끼고, 만기 1년 정도 남은 물건도 잘 검토해보기
3~4천 싼데 투자금 1억 vs 새로 맞추면 투자금 5천
→ 투자금 1억을 가용할 수 있고, 5천으로 내가 더 좋은 투자 할 수 있나? 검토했을 때 no이면
→ 3~4천 싼 전세 낀 물건 선택!
☆ 현재 전세가가 싼지 확인
☆ 만기 시점에 입주를 확인하여, 전세가 하락여부 확인 (재계약 등으로 해결)
- 종잣돈 3억이하면 - 2급지 좋은 곳 먼저 보시고 → 3급지
"저보다 더 늦게 투자하신 분이 더 좋은 단지 투자한 적이 있습니다. 속도보단 방향이 더 중요합니다."
[BM & Action Point]
주우이 멘토님 레버리지 하기♡
- 임보 자료, 공급 달력 pivot 활용하기
- 서남구(양천구, 영등포구, 강서구, 구로구) 앞마당 만들때마다 지역분석, 투자범위 내용 레버리지 하기
- 시세보다 몇천 더 싸고, 월세 낀 물건 & 전세 낮게 낀 물건도 투자로 잘 검토하기
(특히 잔금 어려운 경우, 전세낀 물건 검토 잘 해보기!)
→ 투자금 차이를 가용할 수 있고
→ 투자금 차이를 또 이용해서 다른 투자할만한 데가 마땅히 없고
→ 현재 전세가가 싸고 + 만기 시점에 공급이 없거나, 그 문제를 해결하여 추후 투자금 회수가 가능할 것 같으면
충분히 전세 낮게 껴서 싼 물건도 검토 가능하다.
