[🌰실전26기 2제 다랭튜터님과 우리4이 달디단 밤양갱~꼬라쏜🌰] 실전반 2강 새벽보기님 강의 후기

새벽보기님을 내마중에서 최근에 뵀는데 이렇게 금방 뵙게 줄은 몰랐네요ㅎㅎ

강의를 크게 5가지로 나눠서 설명해주셨는데,

1. 현장에서 꼭 체크해야 하는 것
2. 가장 좋은 물건 찾는 법
3. 협상하는 법
4. 실전 계약 시 꼭 알아야 할 것
5. 투자 사례

[현장에서 꼭 체크해야 하는 것]

영등포구에 있는 한 단지를 예로 들어서 설명하셨는데 실제 매임까지 했던 단지라 너무 공감하면서 들었다. 지도상에서만 보면 1000세대가 넘은 아파트, 9호선 역세권 단지이면서 주위 상권도 나쁘지 않아 좋아보였던 단지였지만, 오피스텔인지.. 아파트인지 구분되지 않는 단지 쾌적도에 참.. 특이하다 생각했던 단지였다. 현장에서는 지도상에서는 알 수 없는 단지의 쾌적도, 경사, 안의 구조를 잘 파악하는게 목적이다. 그래서 임장을 가봐야 한다.

또한 매도자의 상황을 파악하며, 네고할 수 있는 요소가 있는지를 알아야 하고, 급매라는 말에 마음을 빼앗겨서 잔금 상황도 모른채 계약금을 날리는 실수를 하면 안된다. 그래서 2등, 3등도 만들어야 한다. 조급하지 말자. 멘토님이나 튜터님들의 경험을 통해서 레버지리로 배우는 거다.

[가장 좋은 물건 찾는 방법]

(단지임장) 예전 강의에서도 임장하는 방법에서 새벽보기님이 설명해주셨던 부분이셨는데 좀 더 구체적으로 부연설명을 해주셔서 좋았다. 공급파트에서 유독 입주가 많았던 년도가 있다면, 그 당시의 전세가를 보면서 공급에 영향을 많이 받는 않는 단지는 그만큰 실수요 가치가 높아서 > 선호도가 좋은 단지이다. 단, 임대차3법으로 인해서 20년도는 가격의 왜곡이 있는데 전부 다 전세가가 많이 올랐다 보니 상대적으로 비교를 하면서 좀 더 많이 오른 단지를 진짜 사람들이 선호하는 단지라는 것을 알 수 있다. 그래프 기울기만 보지 말고, 가격을 기반을 보아야 한다.

(단지선호도) 단지의 선호도를 보통 교통/학군/환경 3가지 요소로만 보았는데 4가지로 기준을 두셨다. 단지/위치/환경/학군! 단어는 같지만 뜻이 다른 4가지였는데, 단지마다 요소들이 어떻게 다른지 임보에 적어야 겠다(BM)

단지 - 단지 자체의 정보, 브랜드, 연식, 세대수, 동간거리등

위치 - 교통/물리적인 거리

학군 - 초중고를 다 가까운 거리에 갈 수 있는 곳인가. 학원가(100개이상)가까운가

환경 - 조경, 공원

요소가 많다고 해서 무조건 적으로 가격이 높은 것도 아니다. 언제나 정성적이며, 독점성이 요소 개수를 뛰어넘을 수 있다. 마치 경희궁자이처럼 요소는 3개이지만, 신축+큰세대수라는 독점성이 있는 것 처럼.

각각의 요소들의 무게는 다를 수 있다. 복합적으로 생각하면서 무게의 추를 생각해보아야 한다.

(전임/매임) 전임을 통해서 지역에 대한 브리핑도 듣지만, 현재 부동산 시장의 생생한 분위기를 듣기에도 활용할 수 있다. 투넘버로 전임을 자주해서 거주민들의 선호도를 알 수 있다. 한달동안 조원들에게 매일 전이 공유!! (BM) 전임할때는 매도자/매수자/세입자 컨셉으로 한번 해봐야 정확한 시장 파악이 가능하다.

매임은 궁금한 단지들 부터 매임예약을 하고, 생활권별 최소 3단지 정도는 매임을 하는 것이 좋다. 새벽보기님은 마지막에 랜드마크를 보신다고 했다. 마지막에 딱 끝내면서 맛난거 드시러가나..ㅎ 처음에 부동산 갈때는 어느정도 지역에 대한 브리핑을 받고 난뒤 아파트에 대해서 비교를 하고, 정리는 항상 부사님이 뭔가를 하고 있을때 샤샤샤샤샥!! 적는다. 많이 적지는 않고, 부동산 딱 돌고 왔을때 머릿속에 하나만 남기면 된다. 단지간의 구조와 점유자의 생활수준으로 전세를 더 높여도 될지 파악 + 하자가 있는 지를 체크해두면 된다. 정말 매수에 욕심이 날 집이라면 양해를 구하고 사진을 찍는데 바로 구글포토를 이용해서 콜라주를 생성하신다고 하셨음.

최임제출하고 난 뒤 하루정도는 시간이 남게 되는데!! 꼭 하루나 이틀 정도는 앞마당 지역의 부동산 예약을 하고 매임을 실제로 하면서 얼굴도장 찍고, 좋은 물건 있는지 파악하는 행동이 중요하다. (BM) 앞마당 살리자.

[협상하는 방법]

협상에는 정보+시간+힘이라는 요소를 가지고 네고를 할 수 있는데, 만약 돈이 급한 매도자라면 나의 대출 상황을 정확히 알아야 한다. 부동산 사장님이랑 끼고 있는 대출상담을 이용해보는 것도 좋다. R/R이랑 나온 매물의 적정가를 파악하고 싶다면, 실거래를 보고 비슷한 달의 가격을 보고 파악하는 것이 좋다. (이런방법도 있구나!)

매수하고 난뒤 전세는 매수부동산에 올리되, 2주위에 만약 전세자 안맞춰지면 다른 부동산에 올린다고 말씀은 드려야 하는데, 그때 다른 부동산에 얼굴 비치지 말고 다른 부동산에 먼저 말을 해두긴 해둔다. 너무 물건지 부동산만이 좋다고 생각하지 않아도 된다. 시장 상황마다 다른거다.

[실전 계약 시 꼭 알아야 할 것]

공동명의라면, 공동명의자 두분다 매도하는 것이 맞는지 확인해야 한다. KB시세 90%를 확인해야 한다(왜지?) - 전세보험보증의 기준이라서 그런가? 법인 세입자는 전세가에 쿨하다.. 단지 여러명이 살기 때문에 집도 잘 안보여주고, 관리 상태는 좋지 못하다. 전세권 설정은 임차인이 불안해서 넣기는 하는데, 사실 전세보험을 드는게 더 낫고, 전세권을 설정하는 순간 집 수리는 모두 임차인이 사게 된다. 법무사에게 등기를 맡길때, 취득세를 건내주는 게 일반적인지 몰랐다...ㅎ 그냥 셀프로 넣는게 더 속편할 듯.

[실전투자사례]

분양권이 먼저 오른다. 강남의 분양권도 지속적으로 파악하는게 중요한 것 같다. 분양권의 시세도 파악을 해서 넣어야 한다. 1호기를 대단한 확신보다는 배트를 휘두르게 더 중요하다. 자꾸 부동산 공부만 하고 있으면 안되는데.. 올해 말이나 내년까지 난 꼭 1호기를 하고 만다!!