안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

아파트 투자를 공부하면서

초보때는 막연한

긍정적 환상이 있던 것 같습니다

내 돈을 아파트에 넣으면 바로 오를거야!

열심히 하니까 당연히 좋은 일들만 있겠지?

그렇지만 내가 원하는 대로

되지만 않는 것 또한 아파트 투자입니다

우리가 하는 아파트 투자는

가치대비 저평가된 아파트를 사서

적정한 가치가 되기까지 보유하고 기다리는 과정이

반드시 수반됩니다

그 과정에서 어려운 일들도

예상치 못한 일들도 많이 찾아옵니다

또 어려운 여러가지 일들은 동시에

찾아오기 마련인데요

투자는 그런 의미에서

적극적 대응의 영역입니다

최근 저도 비슷한 경험들을 겪었습니다

여러 문제들을 어떻게 대응 해나가고 있는지

간접경험을 통해 꼭

레버리지 하시기 바랍니다

신축인데 누수가?

작년 가을 쯤 매수를 하고,

올해 초 전세 잔금을 완료했던 투자 물건이 있었습니다

공급이 많았던 지역의 단지라

미리 전세도 3년으로 길게 잘 맞추었고

문제 없이 투자가 마무리가 되었습니다

그러던 어느날 해당 물건을 매수-전세 해주신

부동산 사장님께 전화가 왔습니다

(불안감+1)

프 : 안녕하세요 사장님~ 어쩐일이시죠?

부동산사장님 : 안녕하세요~ 다름이 아니라 누수가 발생해서요...

프 : 네? 신축인데 누수가 발생하기도 하나요?

알아보니 가끔 화장실 욕조의 빈틈을 통해

아랫집으로 누수가 생기는 경우가 있었고

적은 금액으로 실리콘 마감을 치면

누수가 해결된다는 소식을 들을 수 있었습니다

하지만 다들 아시다시피 누수 등

중대하자에 대한 부분은 6개월 동안 매도인이 책임져야 한다

는 특약사항이 있습니다

해당 사항들에 대해 부동산 사장님과 얘기를 하고,

매도인을 통해 문제를 간단히 해결할 수 있었습니다

여기서 그냥 조용히 넘어가면 좋았겠지만..

부동산 사장님의 전화가 오며 상황은 복잡하게 흘러갔습니다

프 : 안녕하세요 사장님~ 잘 해결됐나요?

부동산사장님 : 아이고 말도 마세요 ㅠㅠ

다시 누수가 생기고 매도인도 화가 잔뜩나서 중간에서 곤란해 죽겠어요

프 : 네? 어떻게 된 일이죠?

알아보니 매도인이 의뢰한 누수 업체의 실수로

재차 누수가 발생했고 매도인도 부동산 사장님도

해당문제들에 대해 고성이 오가며

갈등을 빚는 상황들이 발생했습니다

이 문제들에 대해 저에게 법적인 책임은 없었지만

해당 문제를 방치해두었다간,

세입자의 상황이나, 부동산사장님과의 관계 등

저에게도 좋을 것이 없다는 판단이 들었습니다

결국 내 문제는 내가 해결한다는 생각으로

해결책을 적극적으로 찾았습니다

먼저 지역의 신용있는 누수업체를 알아보았고,

(인근 부동산들을 통한 전화임장이나,

지역카페 등을 찾아보면 좋습니다)

매도인과 부동산 사장님 사이를 중재하며

세입자의 불편을 최소화하고 문제를 빠르게 해결했습니다

문제를 방치하기보다 적극적으로 대응하고

행동하면 작은 문제에서 멈출 수 있습니다

피할 수 없는 역전세

저에겐 만기가 5월인

애정하는 1호기 물건이 있었습니다

현시세 기준으로 역전세가 7-8천만원이 났지만

주인전세로 맞춘 물건이었고,

계약당시 계속 거주하실거라는

얘기를 해주셨기에 묵시적 갱신을 통해

계약을 연장하려고 했습니다

하지만 역시나 예상대로 흘러가지 않았습니다

프 : 안녕하세요 사장님~ 오랜만이에요

세입자 : 안녕하세요~ 이제 계약도 얼마 안남았고,

전세가도 많이 떨어졌길래 연락드렸어요

프 : 네 말씀하세요~

계약도 얼마 안남았고 전세 시세도 많이 떨어졌다

그리고 둘이서 살기엔 34평이 관리비도 많이 나오고 너무 크다

등 다양한 얘기를 해주셨습니다

그 중에서 세입자가 현재 원하는 것이

정확히 무엇인지를 파악해야 했습니다

그리고 당장 이사를 가셔야하는지도 확인해보았습니다

결론은 아래와 같았습니다

세입자

1. 낮아진 전세금때문에 보증금을 못 돌려받을까봐 걱정된다

2. 새로운 아파트 매수를 위한 목돈이 필요한 상황이다

먼저 세입자분에게 안심을 시키기 위해

솔직한 저의 현 상황에 대해 말씀을 드리고,

제가 원하는 것에 대해도 명확히 제시했습니다

집주인

1. 낮아진 역전세 보증금을 다 돌려주면 향후 투자금이 줄어든다

2. 현재 과공급으로 전세 신규 계약을 맺기 어렵기에 재계약이 좋다

각자의 입장만 주장하면 협상이 진전되지 않기 때문에

적절한 중간점을 찾아야 했습니다

제가 직접 말하고 혼자 협상하는 것도 방법이겠지만,

객관적인 제 3자 부동산 사장님을 적극적으로 레버리지 했습니다

미리 부동산 사장님에게 전화하여 재계약 되는 전세가를 알아 놓고

잘 협의할 수 있도록 중간점을 얘기를 해달라고

말씀드렸던 것이 유효했습니다

부동산을 알아보니, 보증금 전체를 돌려주기엔

집주인들이 힘든 상황이니 3-5천만원을

돌려주고 나머지를 이자로 주는 식으로

재계약을 맺는다는 부분을 말씀드렸습니다

다음날 세입자는 부동산을 방문하셔서

해당 내용들을 들을 수 있었습니다

(이자로 돌려주는 금액과, 내 마이너스 통장 이자 등을

고려해 비용과 편익을 꼭 계산해보셔야 합니다)

그리고 부동산을 통해 중간 합의점을 찾기 위해

며칠간 조율을 했고 결국 예상보다 적은 금액으로

역전세 재계약을 맺을 수 있었습니다

협상에서 상대방이 원하는 것과

내가 원하는 것을 명확히 하고

비용과 편익을 확인하고

미리 준비하면 대응할 수 있습니다

운칠기삼

위의 사례들은 놀랍게도 최근 3일 사이 동시에 일어난 일들입니다

과거면 당황했을 일들도 일주일안에 해결할 수 있었습니다

초보 투자자일때는

'나에게 왜 이런일이 겹쳐서 생길까?'

'그때 왜 이걸 매수했지...'

라는 후회가 먼저 앞섰습니다

지금은 달라졌습니다

'그래서 지금 내가 해야할 행동은 뭐지?'

'아직도 싸네! 이것또한 값진 경험이다'

운칠기삼(運七技三)이라는 말이 있습니다

세상의 모든 일에 있어서 운이 7할, 재주(노력)이 3할이라는 소리입니다

일반 사람들은 내가 통제할 수 없는 운(7)에 집중하지만

투자자는 내가 할 수 있는 기(3)에 집중합니다

너바나님 유튜브 참고

실력이 우상향하면

운도 따라 우상향합니다

원래 해뜨기 전이 가장 어두운 법입니다

-너바나-

저 또한 상황탓, 남탓하며

너무나도 부족했던 한 사람이었습니다

하지만 생기는 문제와 어려움들에 대해

하나하나 대응하며 투자자로 시간을 보내다 보니

자연스레 이러한 태도와 행동이 나오게되었습니다

정확히 말하면 더 잘해지는 것이 아니라

더 익숙해지는 과정에 가깝습니다

그리고 또 다른 운이 올 것이라는 확신과 더불어

지금의 어려움이 더 나은 나로 만들것이라는 확신도 생겼습니다

돌이켜보면 싫었던 것들에 맞서면서

비로소 많은 것을 얻을 수 있었다

하기 싫은 일을 받아들여야 한다

어떤 면에서든 더 나아지고 싶다면.

-너나위-

투자자로 꾸준히 대응한다면 분명히

어제보다 더 나아지고 있다는 의미입니다

어려운 일들, 하기 싫은 일들에 대해 적극적으로 대응하고

꾸준히 해나간다면 반드시 원하는 결과들을 보실 수 있을 겁니다

운보다 기에 집중하는 투자자가 되시길 응원드립니다

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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