용인시 처인구 고림동 힐스테이트 용인 둔전역 [열반스쿨 기초반 73기 70조 새뜨미]

▶ 아파트명

힐스테이트 용인 둔전역

▶ 위치

▶ 입지 평가

▶ 인구

1. 처인구의 인구는 26만명으로 용인특례시 전체 인구 107만에서 약 20퍼 정도 차지하고 있으나

면적은 80%를 차지하고 있다. -> 빈 땅이 매우 많아 아파트 공급이 쉬운 환경.

2.주요 인구 거주 지역은 고림동,유방동이 있는 유림동 1등 - 약 37,000명 (영동고속도로 IC)

역북동 2등 - 약 35,000명 (명지대 , 이마트 )

포곡읍 3등 - 약 33,000명 (에버랜드 )

김량장동 , 남동 - 중앙동 25,000명 (전통시장, 구시가지 )

그 외 남사읍(삼성전자 반도체) , 이동읍(반도체 클러스터) 이 있다.

그리고 처인구는 면적이 매우 넓은 편으로 (470㎢) 생활권 별로 교류는 적음.

해당 특징은 용인시 전체에도 해당 수지구-분당 생활권(일부 광교) 기흥구 - 수원

및 용인 생활권 , 처인구 - 광주,용인

▶ 직장

1. 용인시의 경우 수도권 내에서도 상위권의 소득인 지역이다. 그리고 그보다 더 많이 버는 지역인 분당,판교 ,영통, 광교 등 업무지구와도 가까운 편.
2. 처인구의 경우 인구 500인 이상 기업은 에버랜드가 있다. 그 외에도 생각보다 300인 이상 기업은 있는 편. 하지만 기흥구와 비교하면 양질의 직장은 적은 편.
3. 수지구보다 소득은 많은 편이나 베드타운인 수지구와 단순 비교는 어려움.
4. 결론 : 처인구는 인구수나 위치에 비하여 직장은 많은 편이나 고소득 일자리는 많지 않다. 처인구의 주요 산업은 조금 더 확인해볼 필요가 있으나 직주근접과 베드타운 성격이 반반으로 봐야 될 듯하다.

▶ 교통

강남역 기준 이동시 대중교통으로는 1시간 초과하여 C등급 : 경기 외곽으로 분류.

1. 대중교통으로는 에버라인(용인 경전철)이 기흥역으로 환승 가능 이후 중전철 사용.
2. 버스의 경우 동지역은 비교적 자주 다니는 편. 배차간격 10~15분인 버스도 있고 (동)

1시간이 넘어가는 버스도 있음(읍,면) -> 도농복합으로 구 내의 지역마다 차이가 큼.

3.강남의 경우는 직행 광역버스가 15분~20분 사이로 있어 시간은 걸려도 가기는 편하다. 다만 그 외 서울 지 역은 이동이 불편하다.

▶ 학군

1. 처인구는 인구수에 비해 중학교 수가 적은 편이며 학업성취도도 수지구 기흥구와 비교하면 크게

떨어진다 ( 수지구 학업성취도 1등 95% , 기흥구 학업성취도 1등 93%)

2.다만 학생들의 수는 생각보다 많은데 신축 공급들이 많아서 그런 것으로 보인다.

3.근처 학원이 9개 몰려 있는 포곡읍(둔전역 부근)이 그나마 학원가라 불릴 만한 곳이다.

+ 초등학교의 경우 용인둔전초등학교로 배정받으며 주변에 배정받는 단지가 많은데다 해당 단지도 1721세대 대단지로 학급당 학생수가 과밀에 근접하고 있다.

초등학교는 도보로 16분으로 멀다. 거기다 통학로도 만들어질 예정이지만 현 시점에서는 등하교도 안전하다고 보기는 힘들다.

결론 : 초등학교는 멀리 있어 어려움이 있다. 중고등학교는 비교적 주변에 밀집되어 있어 등하교는 상대적으로 괜찮으나 수지구, 기흥구가 학군지로 유명하고 학업성취도도 높은 반면 처인구는 학군지로서의 기능은 없다고 봐야 한다.

▶ 환경

대형마트 - 이마트 용인점 / 백화점 - 없음 (주변 - 롯데백화점 동탄점 , 신세계백화점 경기점 )

종합병원 - 명주병원 (주변 - 기흥구 세브란스병원)

환경은 열악한 편으로 편의시설 수가 부족한 편. 다만 신규 공급이 많아짐에 따라 개선의 여지는 커질 것 같다.

▶ 공급

1. 처인구의 경우 2024년도에 공급 폭탄이다. 수익률 보고서에 작성하고자 하는 단지도 2024년도 공급이다.

2024년도 11,272세대로 적정 공급량 261,719명의 0.5% -> 1,300세대의 약 8배 초과하여 공급폭탄.

통상적으로 0.5%의 2배만 해도 공급 과잉이지만 그의 4배 공급이 이루어져서 리스크 관리가 쉽지 않은 지역이다.

용인시 전체로 보면 성남시 , 수원시와 이동이 활발하다. 수지구는 분당생활권으로 서로 이동이 활발할 수 있고

기흥구는 수원 특히 영통구와 근접하여 서로 이동이 활발하다. 처인구의 경우 어느 생활권이냐에 따라 다르지만

주변 이야기를 들었을 때 수지구,기흥구에서 집 값이 저렴하여 처인구로 온 경우도 꽤 있는 듯하다.

▶ 과거 시세 ( 2024.01 사용승인 후 입주인 신축단지로 거래기간이 길지 않음. 2024.03 시점 매매 없음. ,

전월세만 있음. -> 투자로는 시기 잡기가 어렵다고 생각됨. )

▶ 결론 - 수익률 계산

현재 시세 매매 3.78억 / 전세 2.45억 / 매전 갭 약 1.33억 / 전세가율 65%

최저점 매매 2.9억 / 추정 전세 1.93억

최고점 확인 어려움 (1년 동안 약간 오름)

최저점 매입 시 (3.78-2.9) / (3.78 -2.45) / 100 = 66%

최고점의 경우 실거래가 2개월동안 없어 최고가 확인이 어려운데다 이제 막 입주가 끝난 단지여서 거래가 없으므로

시세 확인이 어렵습니다.

▶ 추가 - 단지 사진

■ 평가

■ 저평가 : 해당 아파트는 신축이라 아직 평가 자체가 되었다고 보기는 힘들다.

■ 환금성 : 해당 지역 내에서는 유일한 신축으로 환금성은 괜찮은 편.

■ 수익률 : 거래가 없었던 지역이라 단순 비교는 어렵다. 다만 신축이라 건물가격이 많아 당분간은

괜찮을 수 있다. 둔전역 부근에서는 나름의 입지독점성을 가진 단지이나 유림동 전체로 봤을 때는

공급 폭탄을 맞은 곳이라 경쟁이 치열할 것 같다. 수익률 추이도 지켜봐야 할 거 같다.

■ 원금보존 : 공급 폭탄을 맞은 곳이라서 원금보존에 대한 리스크는 있다. 다만 경전철 역세권인 점이나 지역

내 유일한 신축이라 손해를 볼 확률도 높지는 않아. 원금보존은 무난하게 될 듯 하다.

■ 리스크대비 : 리스크 대비가 안 되는 게 해당 단지의 최대 약점. 인근에 적정수요의 8배 공급 폭탄을 맞은 지역

이라서 전세 맞추는 게 쉽지는 않을 거 같다. 그래도 향후 2,3년간 공급이 없어 서서히 리스크는

잡힐 거 같다.

-> 실거주 수요로는 가성비 신축이라 있을 거 같으나 투자 관점으로 봐서는 주변 입지가 아쉬워서 후순위로 미뤄