새뜨미 임장보고서 코칭 후기.

< 간단 요약 >

▶ 임장보고서 코칭은 자신이 작성한 임장보고서를 첨삭 받는 코칭입니다. 튜터님과 40분동안 1대1로 코칭을

받으며 임장보고서에서 보완할 점이나 잘한 점에 대하여 피드백을 받을 수 있습니다.

< 간단 후기 >

▶ 1대1로 받으니 자세하게 임장보고서를 뜯어보고 개선점을 들을 수 있어서 최고였습니다. 기본 템플릿을 그대로

작성하지 않고 BM(벤치마킹- 좋은 것을 따라해보기)하는 단계에서 들으면 정말 좋습니다.

< 서론 및 잡담 >

안녕하세요? 새뜨미입니다. 열기 재수강 중 임장보고서 코칭 신청하는 날이 되어서 신청했다가 운 좋게 결제가

되어서 임장보고서 코칭과 투자 코칭 같은 날에 받게 되었습니다. 임장보고서 코칭(이하 임코)는 망구99 튜터님께

받았습니다. 저는 오프라인으로 만나는 것을 선택하여 처음으로 월부 건물에 입성하게 되었습니다. 처음 들어가서

느낀 거는 깔끔하게 되어 있었고 다과도 곳곳에 준비가 되어 있어서 좋았습니다. 그리고 튜터님 처음 뵈었을 때는

유명 유튜버나 인플루언서를 보면 이런 느낌일까 라는 생각이 들었습니다. 시간이 되어 들어가니 튜터님께서

인사해주셔서 인사를 하고 임코 시작했습니다.

< 들어가기 전 >

들어가기 전에 커뮤니티 매니저님께서 안내사항이 적힌 것과 사전에 제출한 질문지 폼을 주셨습니다. 투자 코칭에

대한 설명을 해주셨는데요. 설명한 내용에 대하여 사진 촬영 가능, 녹음 가능 , 자유롭게 필기 가능하다는 내용이었

습니다. 코칭은 처음이라서 열심히 듣고 나서 바로 정리하러 가야 되나 ( 열심히 필기하고 바로 정리하기는 했습니

다 ) 생각도 들었었는데 이런 배려가 좋다고 생각하면서 입장하게 되었습니다.

< 준비한 질문 세 가지 >

임장보고서 코칭 질문지의 경우 다음과 같습니다.

1. 개인 신상정보 ( 닉네임 , 이름 , 전화번호 , 이메일 주소 , 거주지 , 하는 일 , 가족관계 )

-> 이거는 신청한 사람 확인하는 정도로 간단하게 작성합니다.

2.참석 방법 (온오프라인 선택 가능 , 부부일 경우 부부동반 선택 가능)

-> 부부시면 같이 받는 거가 좋을 거라고 생각이 들었습니다. 실제로 부부가 오셔서 받는 분들도 많았습니다.

3.수강이력, 앞마당 , 임보 사전 제출 -> 임장보고서 코칭인 만큼 제출한 앞마당 중심으로 이루어 지며 , 비교

지역이나 설명을 원활하게 하기 위해 작성하는 역할이라는 생각이 들었습니다. 실제로도 제가 제출한 서대문

구 외에도 임장 다니면서 봤었던 인근 지역까지 통틀어 설명을 해주셔서 이해가 쉬웠습니다.

4.질문 세 가지 -> 임코를 받는 목적이자 가장 중요한 사전질문 내용입니다. 임장보고서 작성을 하면서 가장

안 풀리는 것 세 가지를 질문할 수 있습니다. 질문은 몇 페이지인지를 적고 아래에 부가 설명으로 질문을 보충

하는 형식입니다.

< 임코 시작 >

들어가보니 제가 만들었던 임장보고서가 모니터 화면에 나와 있었습니다. 그리고 질문한 페이지에 포커스가 되어

있었습니다.

" 새뜨미님 임장보고서 꼼꼼하게 읽어봤습니다. 열심히 작성한 모습이 보입니다. 임장보고서가 데이터만 있고

내 생각이나 느낌이 들어가 있지 않은 임장보고서도 많아요. 근데 곳곳에 생각과 느낌 , 후기가 있어서 열심히

한 거 같네요."

튜터님께서 칭찬으로 시작해주셔서 기분도 좋았고 6번째 임장보고서도 마찬가지로 생각이나 후기를 최대한

넣어야겠다는 생각이 들었습니다. 특히 좋다고 하신 부분은 생활권에 대하여 제 생각을 지도에 간단하게 작성한

부분이었습니다.

< 첫번째 질문 >

첫번째 질문은 1등 뽑기 즉 결론을 내는 파트였습니다. 1등 뽑기는 그 동안 모으고 꾸준하게 작성하면서 얻은 데이

터들을 내 생각으로 풀어서 분석하고 최종적으로 해당 구에서는 어느 단지를 투자할 지 정하는 파트입니다. 여기서

부터가 진짜 시작이었습니다.

" 새뜨미님 1등 뽑기 하는 과정까지 열심히 고민한 흔적이 보이네요. 하지만 저라면 새뜨미님이 뽑으신 A단지는 보

다 더 괜찮은 단지를 투자할 거 같아요. " 여기서 이 말씀을 듣고 제가 놓친 부분이 있구나라는 것을 깨닫게 되었습

니다. 마지막 임장보고서를 작년 12월에 작성하고 그동안 업무, 내 집 마련 준비 , 인테리어 , 이사 등등 여러 일이

생겨 세 달만에 임장보고서를 다시 보는데 1등으로 뽑은 이유를 명확하게 설명을 할 수가 없었습니다. 기억이 바로

안 나기 때문이었습니다. 그러고 나서 1등을 뽑으려고 세워놓은 6개 단지에 대하여 설명을 해주셨습니다.

" 가장 중요한 것은 가격입니다. 가격에는 절대적으로 싼 곳 , 상대적으로 싼 곳 두 가지가 있어요. "

분명 강의에서 들었던 내용이었습니다. 근데 튜터님께서 설명을 해주시니 강의로는 명확하게 풀리지 않았던 부분

이 바로 이해가 되었습니다. 내가 다니면서 적었던 임장지의 단지였기 때문입니다. 후보 6개를 편의상 A ~F단지

로 칭하겠습니다. 튜터님께서는 다시 1등 뽑기를 하면 어떤 단지를 선택할지 물어보셨습니다. 1등 뽑기를 다시 하

게 되어 무척 당황했습니다. 당시의 그 느낌을 되살리려면 시간이 걸리는 데다 시간제한이 있다는 것에서 당황했었

습니다. 그래서 임장 당시 느꼈던 느낌대로 B단지를 선택했습니다. 1등은 A단지로 임보 제출했는데 왜 다시 해보니

B단지가 되었을까 생각을 해봤지만 명확하게 설명을 하지 못했었습니다. 당시 단지를 보며 느낀 점으로 1등을 뽑았

기 때문입니다. 이후 튜터님께서 질문에 대한 답변을 상세하게 해주셨습니다.

" D,E단지는 절대가가 싸지 않아요 전고점 대비 상대적으로 덜 떨어졌기 때문이에요. C단지는 갭이 가장 적지만

그만큼 그 단지의 선호도가 높지 않습니다. A,B,F 중 어디를 선택하시겠어요? "

저는 B단지를 선택했지만 튜터님께서는 F단지를 선택하셨습니다.

" A,B,F 단지는 절대적으로 싼 편이에요. 그러면 그 중에서 가장 좋은 곳을 골라야 합니다. "

제가 B단지를 고른 이유는 단지 조경이나 주변 자연환경이 좋았기 때문입니다. 하지만 그 선택은 강의에서 나온

내용대로 하지 않은 선택이었습니다. 분명 강의에서는 저환수원리 , 입지요소 , 임장방법 모두 배웠던 내용이었습니

다. 하지만 저도 모르는 사이에 위의 기본을 놓치고 임장을 다니고 앞마당 넓히는 데에만 생각을 했다는 사실을 깨

닫게 되었습니다. 그래서 기억에 가장 인상이 괜찮았던 곳으로 고르는 실수를 했습니다. 추가로 선입견을 갖고 단

지를 보고 있었다는 사실도 깨닫게 되었습니다. 가장 안 좋게 보였던 F단지가 전고점도 가장 높았고 거래도 가장 활

발했기 때문입니다. 그리고 안 좋게 보였던 이유는 언덕이 심해서였었는데 그것을 감수하고도 사람들이 여기 단지

로 오고자 하는 이유를 알고 단지를 봐야 했었습니다.

그래서 첫 번째 질문에 대한 답변은 편견과 선입견을 내려놓고 기본으로 돌아가서 입지 분석을 하고 절대적인 가격

, 상대적인 가격을 모두 찾아야 된다 였습니다. 또한 단지임장까지로는 내부구조를 알 수 없으니 정말로 1등을 뽑

으려면 매임까지는 봐야겠다는 생각도 했습니다.

< 두번째 질문 >

두 번째 질문의 경우 단지분석에 관한 내용이었습니다. 단지분석은 단임을 하고 나서 느낌을 정리하는 시간입니다.

그렇기 때문에 다같이 다니는 임장과 다르게 단지분석은 혼자서 진득하게 정리를 해야 됩니다. 하지만 안에 들어가

는 내용은 천차만별이라서 BM이 쉽지는 않았습니다. 각자 중요하게 생각하는 부분이 다르기 때문입니다.

그래서 이 부분에 대해서도 질문을 드렸었고 튜터님께서 명확하게 설명을 해주셨습니다.

" 단지 분석에서 가장 중요한 것은 무엇일까요? 바로 내 생각이에요. 호가, 거래량, 전고점, 등등 이러한 데이터들

은 내가 가지 않아도 알 수 있어요. 그러나 내 생각은 직접 가보지 않으면 알 수 없는 거기 때문에 꼭 들어가야 됩

니다. 그래야 나중에 또 가지 않고 매물에 대해 판단 할 수 있어요. "

분명히 강의에서 나온 내용을 말씀해주셨는데 신기하게도 그동안 고민했었던 문제들이 깔끔하게 해결되는 기분이

들었습니다. 물론 데이터 분석도 중요합니다. 몇몇 기준들 - 전세가율 , 전고점 대비 하락폭 , 거래량 , 매전 갭 등등

하지만 이러한 자료들은 아실이나 호갱노노에서 긁으면 나오는 것입니다. 그러나 내가 가서 보고 느끼고 듣고

그를 바탕으로 작성한 후기 및 느낌은 어디서 찾아볼 수 없는 정보입니다. 그렇기 때문에 가장 중요하다고 말씀을

하셨다고 이해했습니다.

그러고 나서 막간을 이용한 강의를 해주셨습니다. 튜터님께서는 단지 하나하나를 보지 말고 생활권별로 묶고

그 안에서 단지들을 분석하는 법을 알려주셨습니다.

즉, 생활권부터 정리를 하고 단지를 분석하는 방법인데 단지 분석하는 방법은 결국 모두가 다르며 나 자신이 방

법을 찾아야 된다는 것도 덧붙여주셨습니다. 여기서도 가장 중요한 것은 내 느낌으로 생활권에 대한 내 생각 ,

단지들에 대한 내 생각입니다.

단지들의 선호도를 보고 어느 정도 줄 세우는 것도 필요합니다. 하지만 정말 중요한 것은 내 생각이 임보에 많이

들어가야 된다는 것을 다시금 깨달을 수 있었습니다.

< 세번째 질문 >

세번째 질문은 호재에 대한 내용이었습니다. 인구(지방) , 직장 , 교통(수도권) , 학군 , 환경 , 공급의 경우 어느 지

역, 생활권이냐에 따라 명확하게 나타나고 작성하는 방법도 가이드가 잘 되어 있습니다. 그런게 호재의 경우 언제

반영이 되는지 알기가 힘들 뿐더러 해당 호재가 주변에서 이사를 오고 싶어할 정도로 큰 호재인지 파악하는 것도

쉽지가 않습니다. 그래서 5개의 임장보고서를 작성하는 동안에도 호재는 간단하게 네이버부동산 개발 탭에 있는

것을 붙여넣기 하는 정도였습니다. 그래서 호재가 꼭 들어가야 되는지 , 들어간다면 어떻게 정리해야 될 지 문의 했

었습니다.

" 호재가 네이버 개발로 봐도 잘 와닿지도 않고 , 개발계획은 더더욱 내용이 어려워서 어떤 것을 넣어야 할 지 감을

잡기 어려울 거에요. 호재는 딱 2개를 기억하시면 됩니다. 1.착공이 되었는지 2. 강남 접근성이 개선되었는지 "

다른 것과 달리 이번 거는 바로 이해가 쉽게 되지는 않았습니다. 그래서 튜터님께서 부연 설명을 해주셨습니다.

" 호재는 신문 기사로도 충분합니다."

그러면서 보여주셨는데 말씀하신 두 가지를 임보에 어떻게 적용할 수 있는지 보여주시자 그제서야 이해가 되었습

니다. 그러다가 문득 서대문구 임장을 가면서 부사님께 들었던 호재가 궁금해져서 문의드렸습니다.

" 호재를 반영하는 것은 강남 접근성입니다. 그게 아니면 해당 지역 주변은 좋아지겠지만 그거 보고 사람들이

이사오고 싶어할지 생각해보세요. "

결국 호재로 봐야 될 것은 수도권 사람들에게 가장 중요한 요건인 교통이었습니다. 그리고 그 교통으로 강남 접근

성이 개선될지 , 그리고 착공이 되었는지 확인하면 된다고 하시니 이에 대한 작성도 가이드가 잡혀서 좋았습니다.

< 추가 >

세 가지 질문에 대하여 답변이 끝나고 그 외에도 개선해야 될 점을 알려주셨습니다. 여기서도 준비한 질문만큼

길지는 않았어도 충분히 생각하고 개선할 수 있게끔 자세하게 설명을 해주셨습니다. 6번째 임장보고서에는 수

많은 BM할 요소를 챙겨갈 수 있었던 시간이었습니다.

마지막으로는 임장보고서 곳곳에 내 생각이 들어가서 좋았다고 하셨을 때 그래도 5개 써나가면서 조금씩 BM 하며

개선했었던 게 의미가 있었구나라는 생각을 하면서 나오게 되었습니다.

+ BM하는 것은 좋지만 내가 확실하게 이해할 수 없는 데이터는 넣지 않는 게 좋다고 하셨습니다. 강점은 살리고

잘 모르는 것은 빼고 약점은 보완하여 6번째 임장보고서 쓸 때 최대한 반영하면서 작성하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.