관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음

강의 후기 겸 복습
[사와카미 아스토/ 워렌버핏의 가르침]
일본의 워렌버핏이라 불리는 아스토의 가르침은 다음과 같다.
1. 농부의 마음으로 투자 대상을 재배하라
2. 싸게 사서 비싸게 팔아라.
3. 5년 이상 장기간 투자할 수 있는 대상을 선택하라
투자자는 농부와 어부 두가지로 분류된다고 한다.
농부의 마음으로 투자를 한다면, 오랫동안 작물을 가꾸며 겨울이 온다고 해서 땅을 팔지 않는다.
그러나 무리한 투자 시 흉작인 경우 당장에 먹을게 없는 농부는 땅을 팔 수 밖에 없다.
워렌버핏의 투자 원칙 또한 '잃지 말라'이다. 내 땅을 빼앗기는 순간 다음해의 농사가 물건너가기 때문이다.
싸게 사서 비싸게 팔라는 장사의 기본이다. 달리 말하면 ‘불황/패닉에 사서 호황/환희에 팔아라’가 되는데 많은 이들은 더 큰 불황을 기다리거나, 매수 후 하락에 겁을 먹어 자산을 취득하지 못한다.
여기서 자본주의를 배운자에게는 제 4의 가르침이 더해진다.
더 큰 불황이 오지 않을 위험이 있으므로, 불황 초중반에 자산을 취득한다면 더 큰 불황이 오지 않아 자산을 취득하지 못하는 위험을 헷지하는 수단이 된다. 다만 보험 성격으로 일부의 차익을 놓치게 되지만, 단기 vs 장기 투자의 실현 가능 이익에 대한 비중 차이로 인해 장기 투자에게는 크게 고려할 요소는 아니며, 부동산 투자는 장기투자를 지향하므로 감히 제 4의 가르침으로 분류를 해도 될것 같다.
EX) 단기 투자 실현가능 이익 100, 보험료 20 = 보험 수수료 20%
장기 투자 실현가능 이익 800, 보험료 20 = 보험 수수료 2.5%
농부와 반대로 어부는 그때 그때의 물고기 떼를 좇는 사람이다. 잘 포획하면 많은 수확을 얻고 그렇지 못하면 남는게 없다. 언뜻 보면 매력적이나, 역사 상 수렵문화는 팽창하지 못했다. 수렵의 생산방식은 결과가 불확실하고 최대 손실 범위를 줄이기 위해 투자금을 분할해야하는데 이로인해 큰 수익이 나기 어려운 구조를 가진다.
[부동산의 숲과 나무]
너바나님께서는 부동산 투자는, 숲과 나무에 비유한다. 나는 이를 농작물을 키우는 요소로 변형시켜서 생각하려고 하며, 이로인해 어떤 땅에 언제 심을 것인가를 더 쉽게 이해하게 되었다. 아직 명확하게 개념분리가 되지 않았으나 나에겐 상당히 유용한 분류이다.
[통화량/ 물가 / 매매-전세가 추이]
M2에 맞춰 물가와 아파트 매전가의 상승은 비례관계를 보인다. 이는 자본주의의 통화 팽창에 기인한 자연스런 현상이며, 경상수지의 지속 흑자로 인한 추가적인 부의 유입은 이를 다룰 돈을 더 많이 생산하게 된다. 이 인플레이션을 헷지할 방법은 자산을 취득하여, 물가 상승을 자산 가격으로 먹여주는 것이다. 따라서 부동산은 계속 상승한다.
[최근 전세가 하락 사유]
그러나 이제 역전세를 크게 고민할 시기는 지나갔다.
[부동산 투자 원칙-저환수원리]
[부동산 가격 평가 기준]
1. 직장 - 교통과 함께 집값의 70% 영향을 미치는 수준이다.
앞으로도 변하지 않을 지역은 강남, 떠오른 지역은 구디산/마곡/잠실, 앞으로 떠오를 지역은 용산/판교가 있으며
현재 강남(+서초/송파)에서 절대 다수(30%) 직장인을 끌어들인다.
[2040 서울 도시계획 참조]
2. 교통 - 주요 업무지와 출퇴근 시간이 중요함
지하철 노선 우선순위는 아래와 같다.
교통 가치에 대한 레벨은 다음과 같다
S급 - 강남 30분 이내는 땅을 그냥 버릴수 없는 곳이다, 여기 물건을 얻는다면, 계속 보유해도 괜찮다고 한다.
A급 - 강남 1시간 이내
B등 - 종로/여의도/구로/판교 등 1시간 이내
C급 - 그 외 (투자 지양)
강남 160만 / 종로 70만 / 영등포 60만 / 구로 50만 / 판교 50만의 직장인이 출퇴근을 한다는 점을 기억하자
3. 학군
4. 환경 - 직접 봐야지만 알 수 있음
5. 호재/악재
호재는 다음 4가지를 따져본다.
6. 브랜드 - 강남/서초/한남 등 지역에 대한 네임벨류
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