강의 후기 겸 복습

Q. 부동산 투자란

[사와카미 아스토/ 워렌버핏의 가르침]

일본의 워렌버핏이라 불리는 아스토의 가르침은 다음과 같다.

1. 농부의 마음으로 투자 대상을 재배하라

2. 싸게 사서 비싸게 팔아라.

3. 5년 이상 장기간 투자할 수 있는 대상을 선택하라

투자자는 농부와 어부 두가지로 분류된다고 한다.

농부의 마음으로 투자를 한다면, 오랫동안 작물을 가꾸며 겨울이 온다고 해서 땅을 팔지 않는다.

그러나 무리한 투자 시 흉작인 경우 당장에 먹을게 없는 농부는 땅을 팔 수 밖에 없다.

워렌버핏의 투자 원칙 또한 '잃지 말라'이다. 내 땅을 빼앗기는 순간 다음해의 농사가 물건너가기 때문이다.

싸게 사서 비싸게 팔라는 장사의 기본이다. 달리 말하면 ‘불황/패닉에 사서 호황/환희에 팔아라’가 되는데 많은 이들은 더 큰 불황을 기다리거나, 매수 후 하락에 겁을 먹어 자산을 취득하지 못한다.

여기서 자본주의를 배운자에게는 제 4의 가르침이 더해진다.

더 큰 불황이 오지 않을 위험이 있으므로, 불황 초중반에 자산을 취득한다면 더 큰 불황이 오지 않아 자산을 취득하지 못하는 위험을 헷지하는 수단이 된다. 다만 보험 성격으로 일부의 차익을 놓치게 되지만, 단기 vs 장기 투자의 실현 가능 이익에 대한 비중 차이로 인해 장기 투자에게는 크게 고려할 요소는 아니며, 부동산 투자는 장기투자를 지향하므로 감히 제 4의 가르침으로 분류를 해도 될것 같다.

EX) 단기 투자 실현가능 이익 100, 보험료 20 = 보험 수수료 20%

장기 투자 실현가능 이익 800, 보험료 20 = 보험 수수료 2.5%

농부와 반대로 어부는 그때 그때의 물고기 떼를 좇는 사람이다. 잘 포획하면 많은 수확을 얻고 그렇지 못하면 남는게 없다. 언뜻 보면 매력적이나, 역사 상 수렵문화는 팽창하지 못했다. 수렵의 생산방식은 결과가 불확실하고 최대 손실 범위를 줄이기 위해 투자금을 분할해야하는데 이로인해 큰 수익이 나기 어려운 구조를 가진다.

[부동산의 숲과 나무]

너바나님께서는 부동산 투자는, 숲과 나무에 비유한다. 나는 이를 농작물을 키우는 요소로 변형시켜서 생각하려고 하며, 이로인해 어떤 땅에 언제 심을 것인가를 더 쉽게 이해하게 되었다. 아직 명확하게 개념분리가 되지 않았으나 나에겐 상당히 유용한 분류이다.

1. 계절(중장기적): 물가 / 통화량 / 경기 -> 매매 환경 조성
2. 땅 : 수요(입지) / 입지독점성 -> 물건 위치 한정
3. 날씨(단기적) : 일시적저평가 상태(투자심리 / 단기공급물량 / 투자기준) -> 매매 조건/타이밍 제시

Q. 부동산, 사야 하는가?

[통화량/ 물가 / 매매-전세가 추이]

M2에 맞춰 물가와 아파트 매전가의 상승은 비례관계를 보인다. 이는 자본주의의 통화 팽창에 기인한 자연스런 현상이며, 경상수지의 지속 흑자로 인한 추가적인 부의 유입은 이를 다룰 돈을 더 많이 생산하게 된다. 이 인플레이션을 헷지할 방법은 자산을 취득하여, 물가 상승을 자산 가격으로 먹여주는 것이다. 따라서 부동산은 계속 상승한다.

[최근 전세가 하락 사유]

1. 공급-입주물량 증가 -> 궂은 날씨
2. 앞선 년도에 많이 오르면, 다음해 역전세 발생 -> 궂은 날씨
3. 임대차법 전세 4년 도입(2020.07월)으로 매물 감소 -> 궂은 날씨
4. 금리 상승 -> 계절

그러나 이제 역전세를 크게 고민할 시기는 지나갔다.

1. 25년 부터 입주물량 급감 / 2. 이전년도 역전세 / 3. 전세기간 연장 X / 4. 금리 완화

Q. 부동산, 투자 원칙과 기준

[부동산 투자 원칙-저환수원리]

1. 저평가 여부 : 일시적 저평가인지(가치와 가격의 괴리) -> 앞마당 만들기
2. 환금성 : 부동산에서는 최악의 상황, 수익률만 좇으면 매매가 안된다(오피스텔 등)
3. 수익률 : 수익률이란 수익/매전차, 여기서 큰 수익을 추구할지, 소자본 고수익률을 추구할지 선택 필요하며 투자 년차에 알맞은 수익률을 추구해야한다. 높은 수익률을 위한 가장 중요한건, 인내하고 오랜기간 가져가는 것, 자본주의와 인플레이션을 믿는것이다. (*72의 법칙 : 원금이 2배되는 수익률 계산법)
4. 원금보존 : 하단이 얼마까지 빠지질 모른다면 투자할 수 없다. 보통은 전세가(안전마진)까지. 잃지 않는 투자를 위해 전세가와 전세가율(안전마진 계산), 수요 및 입지독점성파악, 목표 수익률 적합성 / 하단은 얼마인지 생각해보자
5. 리스크 관리 - 1년에 한채만 산다는 것은 역전세 발생 시 투자가 막히는걸 방지하기 위함임.

[부동산 가격 평가 기준]

1. 직장 - 교통과 함께 집값의 70% 영향을 미치는 수준이다.

앞으로도 변하지 않을 지역은 강남, 떠오른 지역은 구디산/마곡/잠실, 앞으로 떠오를 지역은 용산/판교가 있으며

현재 강남(+서초/송파)에서 절대 다수(30%) 직장인을 끌어들인다.

[2040 서울 도시계획 참조]

2. 교통 - 주요 업무지와 출퇴근 시간이 중요함

지하철 노선 우선순위는 아래와 같다.

1. 2호선: 여의도/ 강남 / 중구 이 3 구역을 다 커버한다
2. 3호선: 중구/종로에 전통있는 회사들을 커버한다.
3. 9호선: 강남/여의도를 잇는다
4. 신분당선 : 판교/분당/광교를 강남으로 이어준다 / + 7호선도 괜찮다

교통 가치에 대한 레벨은 다음과 같다

S급 - 강남 30분 이내는 땅을 그냥 버릴수 없는 곳이다, 여기 물건을 얻는다면, 계속 보유해도 괜찮다고 한다.

A급 - 강남 1시간 이내

B등 - 종로/여의도/구로/판교 등 1시간 이내

C급 - 그 외 (투자 지양)

강남 160만 / 종로 70만 / 영등포 60만 / 구로 50만 / 판교 50만의 직장인이 출퇴근을 한다는 점을 기억하자

3. 학군

1. 특목고는 거주지와 무관하게 배정되므로, 중등학군이 중요하다
2. 학군으로 인해 임차수요가 유지되기에 전세 운영에 유리하다 또한 상승장이 다가오면 가격 대폭발 한다.

4. 환경 - 직접 봐야지만 알 수 있음

1. 만족 요소 : 공원 /택지지구/커뮤니티/백화점/젊은세대(3~50대)
2. 불만족 요소 : 치안/미화 저해 요소(외국인 저소득 혐오시설) 및 노년층 거주지구(전세 운용 어려움)

5. 호재/악재

호재는 다음 4가지를 따져본다.

1. 입지, 실제 개선 여부 - Ex. 지하철이라고 다좋은건 없다(용인 지하철 적자)
2. 확정 여부가 - 특히 선거 시에 썰만 나돈다.
3. 3년 이내 실행 여부
4. 불황은 호재보다 강함 - 불황 시, 호재는 가격에 반영되지 않는다. 이를 역이용하여 불황시 호재가 미반영된 아파트를 매매한다면 상승기에 큰 수혜를 보게 된다.

6. 브랜드 - 강남/서초/한남 등 지역에 대한 네임벨류