- 전세가율이 높은 시기만 답은 아니다. 전세가가 낮아도, 매매절대가가 절대적으로 낮은 시기라면 투자고려해볼수있다.
전세금 상승분으로 투자금회수가 되면, 그것으로 재투자가 가능하고, 수익률은 무한대로 갈수있기때문.
2.투자기회올수 있는 곳
1)절대적ㅈㅍㄱ :전고점대비30%이상 빠진곳
2)저렴한 ㅈㅅㄱ : 전세가율 높은 구간 중 현재 ㅈㅅㄱ저렴한거
3)ㅈㅅ매물 감소 :매물갯수와 가격모두 확인하면서 추이 파악.
3.4급지 강북권 :서대문구, 동대문구, 성북구, 노원구
4급지 강남권 : 강서구, 관악구, 광명, 평촌, 수지
5급지 강북권 : 은평구, 중할구, 강북구, 도봉구
5급지 강남권 : 구로구, 금천구
==>현재는 최저전세가율보다 살짝 올라온 상황, 평균에 도달할려면 아직 멀었지만 개별단지로 봤을때는 충분히 만들어질수있는 상황. 조급해할 필요 없는 상황임을 인지하자. 그러나 단지별로 급매가 나오면 충분히 만들어 갈수 있는 상황이라는 거를 잊지말고 부지런히 하자.
==>5급지는 4급지보다 ㅈㅅㄱㅇ이 낮다. 인접지역이 대체수단이 될수있어서, 오히려 더 낮은 것이다. 그래서 5급지는 특히나 더 ㅅㅎㄷ있는 단지를 잘 선택해야 할 것이다.
4.비교평가방법
저렴한 시기인가? 고점대비30%빠졌는가? 서울평균 전세가율60%이상인가?
==>충분한 저평가 및 전세가율이 아니면 거래상황확인하면서 트래킹.
5.지역내비교 :ㅅㅎㄱ순위설정, ㅅㅎㄱ내 입지좋고 수요있는 단지인지확인,상위하위ㅅㅎㄱ단지비교
지역간비교 : 현재단지가 이지역내 가장 ㅈㅍㄱ인가, 땅의가치가다르다면 ㅇㅈ를 넘어서는 ㄷㅈㅅㅎㄷ를 가지고있는가,땅의가치가 비슷하다면 지역내 ㄷㅈㅅㅎㄷ는 어떤 아파트가 우위인가?
BM.
1.4급지 앞마당 3개이상 만들기
2.내자금에 맞는 3,4,5,6억대 아파트정리
3.매매가가 같다면 어디를 선택할지 생각해둘것, 가격은 다르지만 투자금이 같다면 어디를 투자할지 생각.
4.월1회 내가선정한 아파트 트래킹
