부동산 투자의 정석 / 김사부(김원철)

쀼세계

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요. (책의 핵심과 챕터별 요약정리)

[들어가며]

만약 수백억을 가지고 있어도 이를 계속 사용해서 점점 돈이 사라지기만 한다면, 편안하게 돈을 쓰면서 살 수 있는 사람이 없을 것이다. 불안하기 때문이다. 인간 심리는 본래 가지고 있는 돈이 기본값이다. 따라서 이 기본값이 떨어지면, 자꾸 손실을 보고 있는 것 같아서 불안감이 커진다. 따라서 얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다.

나는 이번 개정판을 준비하면서 역시 원칙은 변하지 않는다는 걸 스스로 발견하면서 굉장히 뿌듯했다. 변한 건 오직 시장의 변화와 법규 변화에 따른 적용 부분이다. 그만큼 '정석'은 막강했다. 세월이 흘러도 변하지 않았고, 세월이 지나도 여전히 누구나 실천 가능할 만큼 만만했다. 이 책을 처음 접하는 독자들도 이 놀라움을 경험했으면 하는 바람이다.

[목차]

▶1장. 부동산 투자, 여전히 유효한가? 불,호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기

- 주택은 향후 20년간 부족하다

- 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다

- 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다

- 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다

▶2장. 현명한 투자자의 정석 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

- 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라

- 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들

- 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?

- 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법

- 투자하기 전 알아야 할 것들

- 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트

▶3장. 탁월한 투자자의 정석 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기

- 부동산 활황, 생각보다 길지 않다

- 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유

- 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드

▶4장. 투자 고수의 정석 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기

- 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다

- 투자의 때를 알려주는 신호들

- 고수의 눈에 들어오는 물건들

- 투자의 때가 오지 않을 것 같다면

▶5장. 대상별 투자의 정석 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

- 아파트 투자의 정석

- 재건축 투자의 정석

- 분양권 투자의 정석

- 오피스텔 투자의 정석

- 단독주택 투자의 정석

- 상가주택 투자의 정석

- 상가 투자의 정석

▶1장. 부동산 투자, 여전히 유효한가? 불,호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기

- 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다 #가격은 가치에 수렴한다

결국 부동산 가격은 상식적으로 움직인다. 경제가 발전하지 않는다면 부동산 가격의 상승도 없을 것이고, 거품의 규모가 크다면 그만큼 침체기가 길어질 가능성도 크다고 봐야 한다. (중략) "그렇다면, 부동산 가격의 거품을 어떻게 알아볼 수 있는가? 그걸 모르기 때문에 일본의 사례를 보며 두려워하는 게 아닌가?"라고 물을 수 있다. 나는 실무적으로 거품을 다음과 같은 요소에 따라 파악한다. 우선 기간이다. '부동산 가격이 본격적으로 상승한지 얼마나 되었는가?' 상당 기간, 즉 5년 이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다. 두 번재는 가격이다. '가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가?' 마지막 세 번째는 대중의 부동산에 대한 관심도이다. '부동산에 대해서는 전혀 관심도 없고 지식도 없던 사람이 부동산에 관심을 갖고 돈을 벌었다고 자랑하듯이 떠들거나 돈을 벌겠다고 덤비는가?' 이때는 거품이 많이 형성되었다고 보면 된다.

💡 거품이란, 가치 대비 가격이 많이 상승했다는 의미이며 동시에 광적인 수요가 존재한다는 소리이다. 때문에 주위에 관심도 없고 지식도 없는 사람이 수요자로 돌아선다는 것 자체로 현재 시장의 거품 여부를 판단하기에 적합한 것 같다. 흔히들 '인간 지표'라고 하는데, 그런 지표가 되지 않기 위해서는 자본주의에 대한 공부가 정말 필수적이다.

"부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라,

투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다."

- 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다 #부동산 투자는 여전히 유효하다

'가격이 오르는 부동산'은 반드시 있을 수밖에 없다. 부동산은 그 특성상 공장의 제품처럼 마구마구 찍어낼 수 있는 것이 아니고, 사람들의 선호도에 따라 즉시 변화를 줄 수 있는 것도 아니며, 특정 지역에 사람이 몰린다고 해서 몰리는 곳에 더 많이 공급할 수 있는 것도 아니다. 결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수밖에 없다는 이야기다.

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?'라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두 번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다. 이러한 이유로 부동산에 거품이 생겨도 대중들은 그 거품을 전혀 파악할 수 없게 되는 것이다.

💡 수요와 공급이 일치하지 않아서 생기는 부동산의 특징들을 이해하기만 한다면, 그리고 내 생각이 틀리면 안 되는 경우에만 베팅하지 않는다면 부동산은 충분히 돈을 벌 수 있는 투자처라고 생각한다.

▶2장. 현명한 투자자의 정석 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

- 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까? #매매차익이 아닌 시스템 구축

매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다. 하지만 대중들은 전세가가 오르는 것보다 아무 수익이 없음에도 매매가가 오르는 것을 더 좋아한다. 불황은 소유자로 하여금 부동산을 매도하고 싶은 욕구를 강하게 불러일으킨다. 어차피 매매가와 전세가의 차이가 크지도 않다. 그러니 매도해 봐야 큰 이익을 얻을 수 있는 것도 아니다. 그런데도 이런 생각을 하게 되는 것이다. '앞으로 계속 부동산의 매매가가 오르지 않는다면, 괜히 가지고 있으면서 재산세, 종부세 등을 낼 필요가 없잖아. 그러는 것보다는 팔아버리는 것이 낫지!'

사실 현명한 투자자들에게는 바로 이런 시점이 매수 타이밍이다. 그런데 일반 투자자들은 거꾸로 생각한다. 이제 앞으로 오를 일이 없으니 당장 손에 쥐는 것이 별로 없어도 부동산을 팔아야겠다고 말이다. 그리고 이 순간이 바로, 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들의 손으로 옮겨지는 순간이다.

투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다. 전세 보증금 상승분으로 재투자를 하는 방법을 보라. 그저 1년에 1채씩 매임하는 것이다. 1년에 1채의 부동산을 마련하기 위해 1년 내내 관련 공부를 하기는 쉽지 않다. 1~2년 정도는 할 수 있어도 3~4년째가 되면 언제 그랬느냐는 듯이 무심해지기가 쉽다. 일반 투자자들은 너무 뜨겁거나 너무 차갑다. 전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.

💡 나도 한때는 그랬던 것 같다. 언제 오를지도 모르고 가지고 있어봐야 계속 기다려야 하고, 기다린다고 오를 것도 아닌데... 기회비용이 너무 아깝잖아? 얼른 빨리 올라서 수익실현이 가능한 곳으로 내 돈을 옮겨두자...! 이런 사고방식 덕분에 보기 좋게 많은 손실을 봤다.

"전세 레버리지 투자법의 핵심은

어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는

수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다."

- 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법 #위기는 곧 기회다

어떻게 '그들'은 위기를 이용해 부자가 된 것일까? 그들에겐 위기의 때도 돈 나올 곳이 있었다. 타이밍 좋고 돈도 있으니 무엇이 문제겠는가. 이 때문에 자본주의 사회에서 부자가 계속 부자로 남을 가능성이 커지는 것이다. 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이것이 시스템의 힘이다.

IMF 때처럼 극심한 위기일 경우 전세 보증금이 내려가지만, 사실 허리띠를 졸라매야 하는 불황 정도일 경우 오히려 사람들은 주택을 매입하지 않고 빌려서 살려고 한다. 따라서 전세 물건을 찾는 수요가 늘어 보증금은 되려 올라가는 경우가 많다. 극심한 불황과 위기의 상황에서 투자자에겐 아이러니하게도 현금이 들어오는 일이 생기는 것이다.

💡 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다!!!!!!

"레버리지를 안정적인 수준으로 활용하는 것.

이것이 바로 부자가 되는 지름길이다."

- 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트 #일반적인 사고 방식에서 벗어나라

투자를 통해 2억 원을 벌었고, 세금을 10%를 냈다고 해보자. 그러면 순자산은 1억 8,000만 원이 증가한 셈이다. 그렇게 자금을 불려오던 어느 날, 5억 원을 벌 수 있는 투자처가 보인다. 그래서 투자하려고 했는데, 5억 원을 벌어봤자 세금으로 2억 원 정도를 내야 한다는 걸 알게 된다. 바로 여기서 사람들은 크게 망설인다. 심지어 '세금을 이렇게 낼 바에야 하지 않는 게 낫지 않을까?'라는 생각까지 하는 것이다. 중요한 것은 순자산의 규모가 늘어나는 것이지 세금을 얼마나 떼느냐가 아니다. 1억 8,000만 원을 벌 기회와 3억 원을 벌 기회가 있다면, 당연히 후자를 택해야 한다. 그런데도 사람들이 망설이는건 '일단 내 손에 들어온 돈은 모두 내 돈'이라고 여기는 심리적 함정에 빠지기 때문이다.

이 같은 심리적 함정에서 반드시 벗어나야 한다. 자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함을 당연하게 생각하면서, 순자산이 늘어나는 비율보다 순자산의 액수가 늘어나는 것에 기뻐하자. 다만 자산이 늘면 늘수록 세금 분석은 매우 철저히 해야 한다. 그게 귀찮은가? 그것이 겁나는가? 이는 자산이 많이 불어났을 때 고민할 일이니, 벌써부터 고민할 필요는 없다. 다만, 부동산 투자를 하면서 세금이 50%라는 말에 놀라서 돌아서는 일은 없어야 한다는 걸 '투자의 정석'으로 기억하면 좋겠다.

💡 손실 회피 경향에 빠져 오히려 더 큰 수익의 기회를 회피하는 것만큼 바보 같은 짓은 없다.

"지금 당장 부자가 되는 묘수 같은 건 찾을 수 없다.

하지만 투자 플랜을 10년이라는 기간으로 잡고 보면 누구나 할 수 있다."

▶3장. 탁월한 투자자의 정석 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기

- 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유 #핵심과 본질

핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 어떻게 해야 할까? 당연히 기다려야 한다. 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 그게 아니라면 다른 지역을 찾아야 한다. 그런 인내와 수고를 감당할 각오 정도는 해야 한다.

다시 한번 말한다. 핵심에 집중하라, 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다 치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.

💡 세월이 흐르고 상황이 달라진다 해도, 결국 시장에서 적용되는 부동산의 원칙과 대중의 심리는 늘 같은 것 같다. 같기 때문에 부동산으로 돈 버는 사람이 계속 나오는 것 같다. 본질이 다르지 않고 원칙이 같기 때문에 같은 방법으로 돈을 버는 사람들이 계속해서 나오는 것 같다. 그럼 나도 그렇게 하면 되는 쉬운 문제다.

▶4장. 투자 고수의 정석 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기

- 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다 #성장가치투자

투자 분야에서 고수가 되는 방법은 바로, '인내하는 것'이다.

부동산 투자의 정석

대한민국 부동산 시장도 이제 이러한 투자를 할 만한 때가 되었다. '이미 많이 올랐다', '너무 비싸다'의 개념이 아니라, 미래를 내다보는 것이다. 미래에도 꾸준히 성장할 대상에 베팅해야 한다. 향후 지속적으로 성장할 코카콜라 같은 부동산은 무엇일지 찾아봐야 하는 시점이 되었다는 말이다. 이제는 저평가 부동산을 찾는 것을 넘어, 해당 부동산이 장기적인 트렌드가 될 것인지, 얼마나 오랜 기간 성장할 수 있을지, 다소 비싸 보여도 장기적 성장에 비해 오히려 싼 것은 아닌지 등을 따져야 한다. 이를 찾으려는 노력도 하지 않고 최고의 타이밍만 기다리면 정말 크게 성장할 투자 대상을 놓치는 우를 범할 수 있고, 언젠가 한없이 올라간 가격을 보며 '그때 샀어야 했는데'라며 후회할 수 있다. 성장성이 큰 부동산이라면 혹여 장기불황이 와서 부동산 가격이 최고점 대비 많이 떨어진다고 해도, 지금의 가격보다는 훨씬 높은 가격을 형성하고 있을 가능성이 크다.

"여유로운 삶을 위해 노력해야 한다.

그러나 지금의 삶도 중요하다.

그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도,

앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 갖는 것이다.

그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다.

이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다. "

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요. (새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

이 책이 리뉴얼 되었다는 너나위님의 말을 듣고 바로 구매하게 되었다. 이전에도 저자께서 쓴 책을 읽었지만 역시나 본질은 크게 변하지 않았다. 예전에는 어떤 방법으로 투자를 해야 되는지에 대한 '방법'에만 초점을 맞췄던 것 같다. 그 당시만 하더라도 원론적인 이야기를 하는 (지금 생각해 보면 사실 가장 좋은 책) 책들이 너무 지겨웠고, 돈 버는 방법을 알려주는 책만 흥미로웠던 것 같다. 하지만 2년이 넘는 시간 동안 본질에 대해 공부를 해오면서 이제는 '방법'이 아닌 투자자로서 갖춰나가야 할 원론 즉, 본질에 대해 이야기해주는 책에 손이 더 많이 가는 것 같다.

📌 부동산 투자는 2022년인 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년이 지나고, 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.

저자께서 위와 같은 말을 자신 있게 하신 이유가 무엇일까? 책에도 나오지만, 결국 시장에서 적용되는 부동산의 원칙과 대중의 심리는 늘 같은 것 같다. 우리가 인간이기 때문이고, 이성이라는 것은 결국 감정에 지배를 받기 때문인 것 같다. 때문에 투자를 잘하기 위해서는 실력도 중요하겠지만, 돈 그릇을 키워야 한다는 말이 괜히 있는 게 아닌 것 같다. 내 감정을 지배하고 이를 바탕으로 나를 통제하는 것 거기서부터 투자자의 실력이 좌우되는 것 같다. 일반 투자자들은 이런 그릇을 키우는 연습보다는 방법과 실력에만 힘을 쏟기 때문에 결국 원점으로 되돌아간다고 생각한다. 투자에 있어 가장 중요한 것은 어찌보면 독서가 아닐까.

처음에는 전혀 이해하지 못했다. 왜 투자를 배우는 곳에서 가장 중요시 여기는 것이 '독서'인지. 하면서도 전혀 알지 못했다. 왜 그렇게 성공한 사람들이 '독서'를 즐기는지. 이제는 어렴풋이 알 것 같다. 왜 그렇게 '독서'를 강조한 것인지.

투자의 방법은 누구나 알고 있고 몇 번의 성공 경험은 누구나 가질 수도 있다. 하지만 상황이 변함에 따라 방법은 계속해서 변화하며(변화하지 않는 것은 결국 가치와 가격 사이에 괴리가 생겼을 때 매수해야 된다는 것뿐이다) 오랫동안 꾸준한 수익률을 보이면서 성공 경험을 누적해가는 사람은 거의 없다. 그렇기 때문에 우리는 방법과 몇 번의 성공 경험이 아닌, 본질과 꾸준함을 목표로 투자를 해야 된다고 생각한다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요. (내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

🔥 현명한 투자자와 일반 투자자의 관점은 하나부터 열까지 다르다. 현명한 투자자의 관점을 갖기 위해 뼈를 깎는 노력을 하자.

4. 논의하고 싶은 점

발췌문(255쪽)

이제는 저평가 부동산을 찾는 것을 넘어, 해당 부동산이 장기적인 트렌드가 될 것인지, 얼마나 오랜 기간 성장할 수 있을지, 다소 비싸 보여도 장기적 성장에 비해 오히려 싼 것은 아닌지 등을 따져야 한다.

📝 발췌문에 대한 내용은 어쩌면 성장가치 투자와 비슷하다는 생각을 했습니다. 수많은 투자 서적을 읽어보면 그레이엄의 담배꽁초 투자도 중요하고 유효하지만 성장가치 투자를 하는 것이 더 나은 투자가 될 수 있음을 느낀 적이 많았습니다. 제가 느꼈던 것처럼 여러분들께서도 담배꽁초 투자와 성장가치 투자에 대해 고민해 보신 적이 있는지, 있다면 어떤 생각을 하셨는지 듣고 싶습니다.