[서울투자 기초반 11기 45조 호기심대마왕] 2주차 강의 후기

강의에 영등포 푸르지오와 대방1차e편한세상을 비교평가하며 주변 환경이 어떠한지, 이럴 때는 어떻게 판단해야 하는지에 대한 내용이 나왔는데 내 생각과는 다른 의견을 주셔서 정리해 본다.

* 영등포 푸르지오 (전용84 매10.5/전6.2)

1) 영등포역 방향으로 단지 옆에 깔끔한 생활상권 있음(학원, 마트등)

2) 영등포역 초역세권, 백화점 이용 편리

3) 뒷편으로 주택밀집지역이지만 대단지에 영등포아트자이도 붙어있어 균질성이 크게 단점 같지 않았음

4) 유동인구도 많고 초품아에 아이들도 많이 보임

* 대방1차e편한세상 (전용84 매12.7/전세없음)

1) 대방역 주변은 생활상권이 부족하고 단지내 상가도 작음

2) 대방역 초역세권, 여의도 접근성 좋음

3) 대방역 주변은 비교적 균질성이 좋은편

4) 유동인구나 아이들이 많이 보이지는 않음

두 단지를 임장 했을 때 땅의 가치는 대방1차e편한세상이 좋고, 살기에는 영등포 푸르지오가 좋다고 판단했는데 주변 환경도 대방1차가 더 낫다고 말씀하셔서 순간 내가 보지 못한 부분이 있는건가? 라는 생각이 들었다.

내가 생각한 동작구는 '땅의 가치'가 큰 지역으로 임장하면서 오히려 살기 좋은 지역이라 생각된 곳은 많지 않았다.

그래서 임보 쓸 때 보다 임장 후에 더 혼란스러운 지역이었는데... ㅎㅎ

어제 라이브 코칭에 자모님이 흑석동은 비록 언덕이지만 그 단점이 거기 사는 사람들까지 바꿀만한 요소인가를 보라고 하셔서 <땅의 가치 + 대단지 신축 밀집>이 그 모든 단점을 상쇄한다는 결론을 얻었다.

그래서 서울을 볼 때 우선순위로 땅의 가치(입지)에 큰 비중을 두고 봐야겠다는 생각이 들었다. 그리고 임장을 통해 정말~~ 이건 아니다 싶은 것만 제외하고 나머지 요소는 유연하게 판단해야 될 것 같다.

아직도 비교평가는 어렵지만 앞마당 늘리면서 계속 하다 보니 처음보다는 익숙해지고 나아지고 있는 듯!

BM. 전세가율 60% 향후 2년 안에 도달할 가능성 높음 -> 25년까지 서울 앞마당 완료

~2024.03 : 동대문구, 동작구, 영등포구, 마포구

~2024.12 : 성동구, 광진구, 양천구, 강동구, 종로/중구, 강서구, 서대문구, 성북구

~2025.12 : 관악구, 노원구, 은평구, 송파구, 용산구, 서초구, 강남구, 구로구

BM. 서남권 4구 (양천구, 영등포구, 강서구, 구로구) 대표단지 시세 임장보고서 마지막 장에 넣기