1. 아파트명 : 서울 영등포구 당산동 당산삼성래미안
2. 위치 (지도)
단지는 2,9호선 당산역 초역세권 아파트입니다.
2003년식의 1,391세대 대단지 아파트입니다.
3. 입지평가
- 직장 : S (종사자수가 매우 많은 수도권 주요 업무지구)
영등포구 종사자수 43만명 / 사업체수: 7.5만명
<3대 업무지구 종사자수>
● 강남+서초+송파(강남권) 169만명,
● 중구+종로구(도심권) 66만명,
● 영등포 43만명
영등포 종사자수는 43만명으로, 단일구로는 서울 3위에 해당될 만큼 엄청난 종사자수를 자랑하는 업무지구입니다.
3대 업무지구의 종사자수를 비교하면, 강남권 169만명, 도심권 66만명, 영등포 43만명으로, 권역으로 살펴보더라도 서울의 주요 업무지구 역할을 하고 있다는걸 알 수 있습니다.
영등포구에는 여의도가 있는데요.
주요 금융기업들이 대거 분포해, 질적으로도 양적으로도 우수한 직장을 갖고 있습니다.
- 교통 : A (도심권 출퇴근 매우 우수, 강남과 판교까지도 출퇴근 가능)
당산역은 서울의 황금노선인 2호선과 9호선의 환승역입니다!
교통이 매우 좋을것으로 예상할 수 있어요!
실제 소요시간을 살펴볼게요.
업무지구까지 소요시간:
- 가장큰 업무지구인 강남까지 33분으로, 1시간 내 출퇴근이 가능합니다. 9호선 신논현 급행을 탄다면 그것보다 줄어들 수도 있겠습니다.
- 여의도와 도심까지는 2-16분으로, 출퇴근이 매우 용이한 곳이네요! 여의도 바로 옆!ㅎㅎㅎ
주요 업무지구까지의 접근성도 살펴보았습니다.
구디가디 16분, DMC 14분, 마곡 13분으로 모두 30분내 출퇴근이 가능합니다.
판교까지도 신분당선 개통으로 36분만에 도착할 수 있네요!
2호선과 9호선의 위력을 느껴볼 수 있었습니다 ㅎㅎ
▶ 당산삼성래미안은 2호선, 9호선 급행 노선의 초역세권 아파트입니다.
모든 업무지구를 36분내로 출퇴근이 가능한 교통이 우수한 지역입니다. 특히 여의도에 직주근접한 곳입니다.
다만 1,391세대의 대단지로, 단지내에서 역까지 5-10분가량 차이가 있겠습니다.
- 학군 : B- (당산서중 88%, 당산중 83%)
초등학교: 당서초 배정
- 당서초는 당산에서 선호하는 학교예요. 균질한 택지내에 위치해 있습니다.
중학교: 당서중(83.1%), 당산서중(88.2%)
- 중학교는 근거리 배정으로, 당산삼성래미안 아이들은 주로 당산중, 당산서중으로 배정됩니다.
- 당산중, 당산서중은 각각 영등포구에서 5위, 2위인데요, 당산중의 학업성취도가 낮아보이지만, 특목고 진학률이 6%로 높은편인걸 알 수 있습니다.
학원가
갑자기 목동이 나왔는데요..!
영등포구에는 이렇다할 학원가가 없기 때문입니다..ㅎㅎ
목동에는 오목교역 인근에 183개, 파리공원 인근에 152개로, 수치적으로도 매우 많은 학원이 위치해 있는데요.
당산에서도 위치적으로 가까운 목동 학원가를 이용하고 있습니다.
목동의 학업성취도는 93, 95, 96%에 육박하는데요..!
따라서 당산에서 학군을 생각해 목동으로 넘어가는 경우도 있습니다.
▶ 당산삼성래미안의 학군은 외부수요를 끌어올만한 정도는 아니며, 따라서 학군을 이유로 목동으로 이사가려는 수요도 있습니다. 학원은 가까운 목동학원가를 이용할 수 있습니다.
- 환경 : S (균질한 베드타운. 면학분위기가 좋고 주요편의시설 밀집)
당산삼성래미안이 위치한 영등포구에는 백화점이 3개, 마트가 5개가 있습니다.
인접한 목동, 신도림에도 2개의 백화점이 위치합니다.
대부분이 여의도역과 영등포역에 몰려 있는데요, 당산에서의 접근성이 모두 좋아, 생활인프라를 고루 갖춘 단지라고 볼 수 있습니다.
당산의 특징은 균질한 택지지구라는 점인데요.
신축택지는 아니지만 쾌적한 환경을 갖추고, 생활인프라도 풍부해 거주만족도가 높을 것으로 유추됩니다.
전국 백화점 매출순위(2023)
영등포구의 더현대서울은 전국매출 12위로 매출규모가 크고,
인근의 현대 목동점이 18위, 신세계 타임스퀘어는 19위로 규모가 큰 백화점들이 많은 지역입니다.
- 공급 : C (향후 공급물량 적음)
2022년 이후로 서울의 공급량은 현저히 부족한 상황입니다.
2025년도를 제외하면 정말 공급이 적네요!
022년부터 공급물량이 현저히 부족한 상황입니다.
입주단지를 살펴봐도, 특히나 영등포구 인근에 당산을 대체할만한 물량이 거의 없습니다.
(26년 3월 영등포자이디그니티 707세대 예정)
▶ 향후 공급물량 현저히 적음!
4. 과거시세 및 현재 시세 , 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)
(수익률 계산 : (현시세-매입시세)/투자금*100)
당산삼성래미안 33평의 수익률을 보겠습니다.
매매 전세가 가장 붙었던 시기는 2016년 4월. 전세가율 80.2%입니다.
구축대장답게 최고전세가율이 낮은 편이에요 ..ㅎㅎ
매매 6.86억, 전세 5.5억
현재(실거래기준) 가격은 16억. 전세가율 52.5%로, 평균전세가율 60.5%에 못미치는 상황입니다.
수익률: (16억-6.86억)/1.36억 *100 = 672 %
1억대의 투자금으로, 10억 가까운 수익을 볼 수 있었습니다 (10억 달성 가능~!)
이번 장에서 매매가 하락이 크게 나타나지 않은 아파트예요.
전세가격은 현재 8-9억 수준에 시세가 형성돼 있습니다. 16년 대비 3억 정도가 올랐습니다.
전세가가 매수가를 넘어서기에, 무한대의 수익률을 낼 수 있는 아파트였습니다.
2024년 3월 현재기준, 호가는 15.9-17억선에 형성돼 있습니다.(저가호가는 15.9-16억)
전세는 2개가 전부입니다. 전세가격이 점차 상승하며 거래되고 있는걸 볼 수 있습니다
5. 현장사진
당산삼성래미안은 03년식 구축이지만, 관리가 잘 되고 동간간격이 넓은 쾌적한 단지입니다.
여의도와 가깝고, 학군은 조금 아쉽지만 2호선, 9호선 초역세권이라는 압도적인 교통을 가지면서 생활환경이 좋아 선호도가 높은 당산삼성래미안이었습니다.
읽어주셔서 감사합니다~!
댓글
