열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 71조 배당받는도비]

수익률보고서를 작성하는 이유

같은 돈으로 더 가치있는 것을 고르고(입지),

적절한 시기에 매수하여 가격이 가치를 찾아갈 때까지 확신을 갖고 기다리게해준다.(수익률)

수익률보고서 작성방법

1.위치 : 단지 주변 -> 서울/수도권으로 시야 넓히면서 보기

2.입지평가

(1) 직장

-일자리 많다 -> 수요가 받쳐준다 -> 부동산 가격 상승 (베드타운은 직장과의 거리, 즉 교통이 더 중요)

-S등급 : 30만명 이상(강남,서초)

(2) 교통

-S등급 : 강남 30분 이내, A등급 : 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내

(3) 학군

-학군은 부동산 상승기에 힘을 발휘, 학군은 꾸준한 수요를 유발하며 한번 형성되면 바뀌지 않음

-S등급 : 중학교 학업성취도 95% 이상(특목고 진학률도 함께 고려)

(4) 환경

-백화점 등 상업시설 -> 소비력 반영 -> 집값수준과 밀접

-S등급 : 백화점 2개 이상, A등급 : 백화점 1개 이상, B등급 : 대형마트 1개 이상

(5) 공급[리스크 가늠]

-S등급 : 적정수요 1/2 이하

-적정수요 : 인구수 X 0.5% / 공급 : 3년 연 평균

3.수익률 계산

-수익(매도금액-매수금액)/투자금 *100%

-미래 투자 수익률 : 10년간 2배의 수익(연평균 20%)을 거두기 위해서는 10년 뒤 매매가가 얼마지? 그 만큼 갈 물건인가(비교평가)

임장지역 선정

-선입견 버리고 물건 본연의 가치를 바라보기

-투자 물건을 선택할 때, 비슷한 환경을 가진 지역도 같이 보기

-임장지 선정 기준 : 임보 5개 이하(집,회사 근처), 임보 6개 이상(1기 신도시+확장), 임보 11개 이상(수도권+지방)

앞마당

-입지(그 지역 10분 설명 가능) + 가격(랜드마크, 전세가율 높은 곳, 투자할 만한 곳 등 10곳)

-제대로 앞마당 만들지 못했더라도 마침표 찍기

투자 의사결정 방법

-흔들리지 않는 투자 기준 만들기 -> 비교평가하여 저평가 된 물건 찾기 -> 1등 투자하기

-수도권은 직장,교통(용인 수지 강남 40분) / 지방은 학군과 환경(대전 서구 백화점이 2개)이 중요

-수도권 가격은 서울 접근성 영향이 크다. 비교평가를 통해 상대적으로 저평가 물건을 찾는다.

-매전차가 적으면 역전세 우려도 있다. 매전세에 너무 신경쓰지 말자

-비교평가 핵심 : 비슷한 가격으로 매수할 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교. (최소 앞마당 3개)

성장하는 3가지 방법

1.목표

-내가 생각하는 범위에서 최선을 다하면 안되고 그걸 벗어나서 최선을 다해야지, 그게 바로 혼신

-다른 사람의 좋은 습관 벤치마킹하기

-오래갈 수 있는 동료 만들기

2.질문

-질문을 통해 내가 모르는 부분을 정리하고 답변을 통해 실천하기

-여러지역을 알아야 비교평가 할 수 있다(똑같은 지역 더 좋은 아파트 찾기보단 다른 지역 조사하세요)

-경험마다 최선을 다해 내 것 만들기(한채의 매매과정에 집중하세요)

-갭차이를 줄이려고 애쓰는 것보다 중요한 건 다른 지역 비교평가, 공급물량 등 체크

-지역을 넓게 보는 방법: 임보 10개 쓰기, 1년 더하기, 과제에 집중하기 -> 질문에 대한 답변을 들으면 철저히 실천

3.관계유지

-당연한 것은 없으니 항상 감사하고 진심으로 상대방이 잘되었으면 하는 마음을 가지자