서울 서초구 반포동 미도1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73조 9조 티파니 07]

►서울시 서초구 반포동 미도1차 아파트

►위치(지도)

►지도

1.직장 : S

서울 서초구 사업체수 : 71,958개 / 종사자수 : 487,976

2.교통 : S

최고의 교통의 요지.

강남역 20분 / 여의도역 35분 / 시청역 40분

서울주요 업무 지구를 모두 40분 이내로 갈 수 있으며

서울 톨게이트 (경부선) / 고속터미널에서 버스타고 지방으로 가거나 / 88올림픽도로의 접근성 까지 매우매우 뛰어남.

-> 강남,서초 업무지구에 직주근접하며, 자차로 경기도 등 타지역 이용까지 용이한 교통의 왕 다운 지역.

3.학군 : A

경원중 학업성취도 : 92.1% / 특목고 진학률 1.4%

원촌중 학업성취도 : 94.1% / 특목고 진학률 0.7%

학업성취도가 높은 편. 중학교 학군보다는 고등학교가 더 눈에 띔.

명문고등학교 세화고 / 세화여고에 배정 가능성이 있음.

반포의 명문 학원가라는 삼호가든 사거리와 매우인접해 있습니다.

4.환경 : S

근처에 대형마트는 많지 않은편이나, 좋은 퀄리티의 장보기 장소인 킴스클럽 강남점이 1.5반경 내에 위치.

하지만 무엇보다 엄청난 것은...

2023년 매출 3조원을 달성한 국내 1위 백화점 신세계 강남점이 육교하나만 건너면 자리하고 있다는 점.

참고로 전 세계에서 단일점포 매출 3조를 달성한 곳은 단 세곳이라고 한다. 영국 런던의 해롯 백화점, 일본 신주쿠의 이세탄 백화점.

이러한 이유로 양파링님 자료에는 백화점 1곳은 A등급이었지만, 내 맘대로 S 등급으로 매겨보았다.

S등급을 준 또 한가지 근거는 내가 미래에 주목해서 보는 병세권!

서울 5대 대학병원이라는 성모병원이 도보 5분 거리에 위치해있다.

5.공급량 : C(?)

아실과 호갱노노의 자료가 다르게 나와서 헷갈렸다.

어제 분양가가 발표된 래미안원펜타스가 641세대가 2024년 6월 입주 예정.

가까운 잠원동 메이플자이 3307세대가 2025년 6월 입주 예정이다.

총 4000세대 가량이며 아실이 제공한 적정수요 2000세대의 딱 2배 정도가 된다.

->인근 방배동에서도 원페를라/2026년 래미안트리니원 / 2027년 반디클(반포디에이치클라스) 까지 앞으로도 반포는 쭉 핫한동네일듯 하다.

►과거시세

매매전세가 가장 붙었던 시기는 딱 10년 전, 그래도 종잣돈 3억은 필요했네요.

매매 8억 7천, 전세 5억 7천입니다.

구축이라 전세가율이 65.9% 이 최고점입니다.

최근의 전세가는 7억 5천에 매매가 23억 9,500...전세가율이 31%밖에 안됩니다.

호갱노노 평가에 입지에 비해 괜찮은반전세 매물이 있다는 후기가 있네요.

►수익률

그럼 수익률은 어느정도 일까요?

저점은 전세가율이 가장 높았을때를 기준으로 잡았습니다.

저점 매수시 수익률 : 500%

고점 매수시 수익률 : -20%

수익률은 딱 5배, 수익금은 15억이 넘습니다.

현재 반포미도 아파트는 재건축을 앞두고 있는데요.

서초구 첫 49층짜리 아파트로의 탈바꿈을 예고하는 중에... 이 곳의 미래가 정말 궁금해집니다.

►현장사진

동간간격이 널찍한 구축. 시공사들의 재건축 정비계획안 통과 축하 현수막이 가득했다. 주차는 좀 어려울듯.