청주시 흥덕구 복대동 두산위브지웰시티 2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 86조 자유뷘]

팀원들과 복대동 분위기 임장을 다녀왔다.

임장한 지역의 랜드마크인 두산위브지웰시티 2차 아파트에 대하여 수익률 분석 보고서를 작성해보고자 한다.

아파트명: 두산위브지웰시티 2차 아파트

_ 연식: 2015년 6월(10년차)

_ 세대수: 1,956세대

_ 용적률: 420%

1) 위치(지도)

2) 입지평가

2-1) 직장 --> 10만명 이상(B등급)

사업체수 29,238개 / 종사자수 159,323명

아파트를 중심으로 1 km 반경에 있는 직장(6개)

1) SK하이닉스 청주 1캠퍼스

2) SK하이닉스 청주 2캠퍼스

3) SK하이닉스 청주 3캠퍼스

4) LG화학 분리막 공장

5) 한양이엔지 청주공장

6) aT한국농수산식품유통공사 충북지역본부

2-2) 교통 --> 주요 업무지구까지 이동시간 자차 10분 이내(S등급)

LG화학 청주공장: 자차 8분, 버스 26분

SK하이닉스 청주2캠퍼스: 자차 7분, 버스 18분

SK하이닉스 청주3캠퍼스: 자차 5분, 버스 20분

2-3) 학군 --> 중학교 학업성취도 90% 이상(A등급)

학업성취도 평가

솔밭중학교(92.7%) / 복대중학교(81.8%)

2-4) 환경 --> 백화정 1개 이상(A등급)

1km 반경에

현대백화점 충청점 1개

롯데마트 1개

2-5) 공급 --> 해당지역 적정수요 대비 2배 초과(C등급)

3년간 예정된 공급물량 확인(1701세대)

1. 더샵청주센트럴: 986세대
2. 복대자이더스카이: 715세대

흥덕구의 3년간 예정된 공급물량: 10,236세대

3) 과거 시세

두산위브지웰시티2차 34평형

10년 내 저점

3.2억(15년 08월)

10년 내 고점

7.1억(21년 10월)

4) 수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)

현시세: 두산위브지웰시티2차 34평형 현재 매매 6.5억, 전세 3.9억

10년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.1억 전세 3.8억

10년 내 저점 매입시: 2015년 8월 매매 3.2억 전세 2억

*고점 매입시 수익률 (65000-71000) / (71000-38000)*100 = -18%

*저점 매입시 수익률 (65000-32000) / (32000-20000)*100 = 275%

5) 현장사진

<아파트 입구 주변 상가>

아파트 입구 주변으로 상가, 학원가들이 생활하는데 불편함이 없도록 형성되어 있음.

상가에는 병원도 각 과별로 있어서 병원 진료가 용이해 보임.

<아파트 단지 내부>

신축아파트 답게 조경도 잘 되어 있고, 전체적으로 정리가 잘 되어있어 관리가 잘 되고 있는 것으로 보임.

<전반적인 평가>

전반적으로 생활함에 불편함이 없어보이고, 정문은 상가, 옆문은 쇼핑몰과 연결되어 있어 슬리퍼를 신고 쇼핑하러 가도 될정도로 상권은 잘 형성되어 있다. 백화점, 아울렛, 마트 등이 모두 걸어서 가능하여 실제 장을 보고 쇼핑하는데 편리할것으로 생각된다.

바로 인접은 아니지만 도보로 5분 이내에 치과부터 질병 관련 거의 모든과와 웰빙을 위한 피부과 및 성형외과 등모든 과의 병원 진료가 가능하여 타 지역으로 병원진료를 위해 이동해야 하는 번거로움은 없다.

식당가는 학원가와 병원뒤쪽으로 형성되어 있어, 외식에 대한 선택권이 많아 보이지만 다만 직장인들의 회식장소로 사용될 것으로 사료되어 다소 시끄러울 수 있으나 상가 뒤편으로 형성되어 있어 이 부분은 크게 걱정하지 않아도 될것으로 생각된다.

아파트 단지 내부에서의 느낌은 청주의 랜드마크 아파트답게 전반적으로 깔끔하고 정돈된 단지의 느낌을 받았다.

청주에서 학업성취도가 가장 높은 솔밭중학교가 있어, 학부모들의 수요도가 상당히 있을것으로 생각된다.