화성시 봉담읍 봉담2지구중흥S클래스아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 87조 니케홍]

< 입지 평가 >

아파트명: 봉담2지구중흥S클래스 (경기 화성시 봉담읍 상리 36-2)

선택 이유: 0호기로 봉담 아파트를 분양받은 상태여서 이미 분양해서 2년 정도 지난 아파트를 선택.

1.직장 - S 등급

봉담읍은 화성시에 위치하나 수원시와 맞닿아 있어 함께 분석함

-수원시 사업체 수: 110,987개, 종사자 수: 481,383

-화성시 사업체 수: 104,961개, 종사자 수: 549,663

*봉담읍 종사자 수: 35, 571명, 권선구 종사자 수: 34, 033명

2.교통 - 서울기준 C 등급/ 수원, 화성 기준 B 등급

강남역 1시간 4분/ 시청역 1시간 16분/ 여의도역 1시간 16분

수원시 주요 사업장: 28분, 화성시 주요 사업장: 26분 (자차이용시)

3. 학군 - C 등급

4.환경 - C 등급

반경 1km 내 백화점, 대형마트 없음 (반경 3 km 내에 이마트)

5.공급 - C 등급

봉담자이프라이드 시티 24년 7월/ 1701세대

봉담힐스테이트프라이드 시티 24년 8월/ 2333세대

봉담자이라젠느 25년 5월/ 862세대

*24, 25년 총 4,896세대 (이후 27~28년까지 입주물량 없음)

-봉담읍 인구수: 84,098명, 적정수요 84,098 X 0.005= 420세대

-연도별 입주: 2024(4034)+2025(862)+2026(0)=4,896

-연 평균: 4,896/3년 = 1,632세대

-적정수요 대비 공급수준: 3.8배

6.과거 시세

7.수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

8.현장사진

분양받은 아파트가 여기 근처여서 이 아파트를 분석해 보았다. 입지평가로 봤을 때는 이해 안되는 가격이다. 고점 대비 200만원 정도 빠졌지만, 전세가는 오르는 추세이다. 이 아파트 보다 분양받은 아파트는 입지는 더 안좋고 나홀로 아파트여서 걱정이다. 부동산 사장님과 이야기 해 본 바로는 동화리에 25년 분양을 앞둔 아파트의 분양가가 6억 정도로 나올 수 있다는 추측이 있어, 분양받은 아파트를 급하지 않다면 그때까지 보유했다가 파는 것이 좋을 것 같다는 의견을 주셨다. 결론은 멘토코칭이나 투자코칭을 받아보고 확실히 결정하기로 했다.