제주시 논현동 제주부영2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 23조 령시기]

▶아파트명

(제주시) 노형동 부영2차

▶위치

▶입지평가

1. 직장

제주시 사업체수 70,039개 / 종사자수 241,012명

└ 500명 이상 사업체수 6개 / 종사자수 4,708명 (※2020년 기준)

2. 교통

제주 국제공항 13분 / 제주시청 16분 / 화북공단 22분 / 중문 관광단지 38분

3. 학군

한라 중학교 89.6% / 노형중학교 81.5%

4. 공급

노형 근처 연동 / 24년 3월 ~ 26년 7월까지 500세대

제주시 전체 (연동 포함) 24년 3월 ~ 26년 7월까지 1,563세대

이 외에도 제주시는 24년 1월기준, 미분양 아파트가 1,515세대 있는 것으로 확인,

공급물량과 함께 평가할 것

*아래 계산들은 22년도 인구기준으로 평가한 사항

제주시 전체 인구 507,594명 / 적정수요 X0.5% 계산시 2537세대

향후 2년간 공급량 (26년 7월까지) 으로 계산시 5,074호가 필요하다는 결론

미분양아파트 1,515세대 포함하여 총 3,078세대 공급/대기중으로 확인

3078÷2년 = 연간 1,539세대 공급/대기중, 적정수요 연간 2537세대로 계산해보았을 때

1배 이내(60%)의 결과가 나오므로 A등급으로 분류할 수 있다.

제주도에서 가장 인구가 많은 노형동 / 57,725명으로 적정수요 X0.5% 계산시 288.6세대

인근의 공급량(연동)과 미분양 수까지 고려해보았을 때 500+@로 예상할 수 있음.

(입주물량 @는 실력이 부족해 확인불가, 노형 근처에는 미미할것으로 예상)

500 ÷ 2년 = 연간 250세대 공급/대기중으로 예상해보았을 때

적정수요 289세대를 계산한다면 1배 이내, 같은 A등급으로 예상할 수 있음.

▶과거 시세

▶수익률 분석

수도권 아파트에 비해 처참할 수준의 수익률이다.

왜 수도권에 투자해야 하는지 이유를 알 수 있음.

매매가 대비 전세가가 높지 않아 투자금은 높고, 수익률이 낮기 때문!

▶현장 사진

제주시 노형동 부영아파트 2차

부동산을 공부하며, 투자는 사람이 모이는 곳에 해야한다는 사실을 알아간다.

제주 특성상, 대도시처럼 일자리가 밀집된 곳이 별로 없기에 학군을 중점으로 분석하였다.

넓직한 도로(교통), 드문드문 보이는 대형마트, 그리고 성형외과가 있는것으로 보아 확실히 노형이 제주의 강남인것 같았다.

여기에서 나는 인근 아파트에 비해 리스크의 부담이 적은 (실질적으로 투자 가능한) 부영2차를 찍었다.

*사진은 인근 600m내에 위치한 학원가 (133개)

주말 임장에도 불구, 학군이 좋은 단지로써 모범적인 풍경을 볼 수 있었는데

운동장에서 축구를 하는 무리와, 드물게 책을 읽는 아이들을 몇 볼 수 있었다.

우리동네 근처에는 휴대폰을 쥐고 우르르 몰려다니거나, 틱톡 영상을 위해 춤을 연습하는 아이들이 대다수였는데.

다시말하자면 '주말'이었다. 내가 어릴때도 주말 학교에 가는 일은 극히 드물었다. 지금 세대 아이들이 건강한 습관과 교우관계를 만들어나가고 있는 모습이 인상깊었음.

학원가에는 도복을 입고 어울리는 초등학생들과 교복을 입은 중.고등학생들이 단체로 돌아다니고 있었다.

교복을 입은 애들은 토요일에도 학교에 갔다는 거고, 점심이 조금 지난 시간이었으므로 학원으로 이동하는게 아니었을까 생각한다.

아이들이 몰린다는건, 전세수요가 제법 받쳐준다는 의미로 받아들여도 되겠지?

부영2차의 입구, GS편의점과 아이스크림 할인점.

아이들이 좋아할만한 가게와, 학군중심단지다운 플랭카드를 확인할 수 있었다.

인근 단지는 대형평수인 것에 비해, 부영2차는 71㎡ (21평)으로 작은 평수다.

사진에서 볼 수 있듯 복도식 아파트이며, 동간 거리는 적당히 넓직하고 나쁘지 않은 느낌.

<한적하다>라는 느낌을 많이 받았다.

아이들을 데리고 어디론가 나들이를 간 것일까? 아마 밤에 오면 느낌이 또 다르겠지.

클린하우스(분리수거장)는 잘 정돈되어있었다.

악취가 없었고, 봉투를 바깥에 내놓은것으로 보아 길고양이가 들어와 난동을 피우는 일이 드문가보다 싶었다.

내놓은 가구가 없는것으로 보아서 최근에 이사한 가구는 몇 없는 것 같았다. (3월 실거래 1건)

연식이 있는 아파트답게 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어있는 구조는 아니었음.

지상/지하 주차장이 있는것으로 짐작해보건데, 그래도 주차문제는 없을 것 같았다.

<부영2차 급구함> : 잠재적 수요가 있다는 의미로 받아들여짐.

누수설비 광고지가 있는것도 문제가 종종 발생한다는 것으로 느껴지는데, 아파트 층간 바닥두께가 커보이지 않아 발생다는 문제로 추측됨. 아마 층간소음도 제법 있을 것 같다.

초등학교 뒤편과 닿아있는 주차장. 학교측이 북향으로, 비슷한 연식의 아파트들은 음침하고 지저분한 느낌이 나는 반면 외벽과 도로상태가 잘 관리되는 것으로 보인다.

외부를 도는 산책로 - 버스차로로 연결된 길, 쓰레기 하나 없이 잘 관리되어 있음.