연수구 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 90조 행복라마 ]

요

행복라마 입니다.

아파트 수익률 보고서 시작해볼게요!

by 깡깡구 / 조선간장 / 원대한 / 재뮤

오늘 저희조원 분들하고

인천광역시 연수구 송도동

분위기 임장을 한차례 진행했습니다.

조원 분들이 처음하시는 분들도 많았고

인천에서 분위기 임장지역으로

도시구획이 잘 되어있는

송도가 오히려 쉬울 것이라는 생각에 추진했습니다.

▶ 송도 분위기 임장 루트

▶ 아파트명 : 롯데캐슬 캠퍼스타운아파트

캠퍼스타운아파트는

7공구에 위치해 있습니다.

▶입지평가 : 연수구 송도동

1.직장 (B)

인천광역시에서 연수구는

인구수 대비 종사자비율이 약 33% 비율로

배드타운의 성격을 지닌 도시입니다.

임장하면서도 느꼈지만

양질의 바이오관련 일자리도 많았지만

대부분의 지역엔 아파트가 많았다는 사실을 확인 할 수

있었습니다.

2.교통(버스[A] / 지하철 [C] )

송도 캠퍼스타운아파트에는 도보 10분이내에 걸어갈 수 있는

인천 1호선 지하철이 있습니다.

BUT

지하철을 타고 강남을 가게될 경우 1시간 30분정도 소요됩니다.

강남접근성이 매우 떨어진다는 사실을 확인할 수 있었습니다.

Also

그나마 고속버스를 이용하면

1시간 이내에 찍히나

실제 출퇴근시간에는 탑승도 어렵고

1시간이상 소요됨을 확인 했습니다.

캠퍼스타운이 송도 초입이라는 부분을 감안했을 때

더 안쪽에 있는 단지들은 강남접근성이 더 떨어질 것으로

생각할 수 있었습니다.

3.환경 [B]

송도의 조금 아쉬운 부분은

백화점이 없다는 점 입니다.

트리플스트리트라는 상권은

주말이면 문전성시를 이루며 외부에서도

많이 찾아오는 수요가 있습니다.

주차장이 부족해서 상권가 주변도로에 차들이

불법주차를 하는 경우도 많습니다.

캠퍼스타운아파트에서 트리플스트리트 상권까지

도보로 15분이면 걸어서 접근할 수 있습니다.

현재 송도 내에서 직장인들이 주로

퇴근 후 시간을 보내는 상권은

타임스페이스 상권입니다.

저녁이면 젊은 2030분들이 많이 이용하며

2층 3층에도 대부분 "임대문의'

딱지가 없이 꽉 차있습니다.

드림시티(해안경찰청), 커넬워크 기존 송도 대표

상권들은 상대적으로 수요가 줄어들고 있는 추세이며

과거와 비교했을 때 이용하는 사람들이 많이

줄어 들었음을 알 수 있었습니다.

송도의 또 다른 상권 특징을 말씀드리면

개인브랜드 창업보다는 대부분 프렌차이즈

식당 / 술집 입니다.

타임스페이스 상권을 보고 있으면

최신 유행 프렌차이즈 '홍보의 장' 같다고

생각했습니다.

송도 내에서 다른 곳에서 찾아볼 수 없는

이색적인 프렌차이즈 업종들이

타임스페이스에는 있습니다.

사람들의 선호가 바로바로 반영돼서

경쟁률도 그 만큼 치열하지 않을까? 생각이 들었습니다.

4.공급[C]

송도의 경우 24/25년 까지 공급이 적정수요대비 높다는

사실을 확인 할 수 있었어요.

오늘 24년 투자해서 26년에 내가 전세를 맞추게될 경우

어떤 리스크가 발생할까? 한 번 생각해봤습니다.

26년 송도롯데캐슬캠퍼스타운 아파트

주변에 신규로 들어오는 아파트 단지는

없었습니다.

다만 25년 5월 송도아메리칸타운더샵아파트(498세대)

송도아메리칸타운더샵오피스텔(661세대)

입주는 리스크라고 생각했습니다.

송도에 25년까지 입주가 예정된 단지들이 많아서

투자를 하게될 경우 해당 공급이 발생하는

주변단지는 강의에서도 말씀해주셨듯

조심해야할 것 같아요.

또한

보다 정확한 공급량을 파악하기 위해

대단지 입주아파트가 아닌 100세대 규모의

작은 아파트 입주는 공급량에서

제외하고 봐야겠다고 생각했습니다.

▶수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

송도 캠퍼스타운 수익률을 분석하는 이유는

제가 17년 4월 송도에 첫 입성해서

당시 1억 전세 오피스텔에 들어갔습니다.

만약 그 당시 내가 1억을 가지고

갭을 투자하고 월세를 살았다면

내 자산이 어떻게 달라졌을까?라는

스스로 물음에

해당 아파트를 선정하게 됐습니다.

현재시세 : 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운 35평형 [7.95/5.0]

17년도 고점 매입 시 : 2017년 9월 매매5.25억 전세 4.25억

17년도 저점 매입 시 : 2017년 9월 매매 4.8억 전세 3.4억

수익률 분석

17년도 고점 매입 시 수익률 : (7.95-5.25)/(5.0-4.25]= 360%

17년도 저점 매입 시 수익률 : (7.95-4.8)/(5.0-4.25)= 420%

그냥.. 오피스텔말고

갭주고 월세살껄...

껄...!!!!!

▶ 결론

송도 입지분석

직장/교통/학군/환경

B/C/B/C

투자의 적기? 아니다!

내가 부동산을 빨리 공부했으면?

지금 자산이 많이 증가했을 것이다...! ㅠㅠ

향후계획

독강임투 실천하자!!