대구광역시 수성구 범어동 힐스테이트범어 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 함께 멀리 가는 72기 27조 밤]

▶ 아파트명

힐스테이트 범어(대구 수성구 범어로18길 22)

▶ 입지평가

1.직장 (B등급)

수성구 사업체수 36,963개 / 종사자수 140,216명

판단기준 : 10만명 이상 ~ 20만명 미만

2.교통 (S등급)

판단기준 : 대구의 강남,, 그자체

3.학군 (S등급)

1.경신중 : 학력 94.5%, 특목고 진학률 1.1% (14위)

2.오성중: 학력 93.5%, 특목고 진학률 3.5% (1위)

3.동도중: 학력 96.5%, 특목고 진학률 1.7% (2위)

4.정화중: 학력 94.6%, 특목고 진학률 1.4% (5위)

판단기준 : 학업성취도율 95프로 이상 보유 및 학군지로서 양질의 학원가 매우 밀집되어있음.

심지어 일요일에도 학원을 가는 학생들을 보며 매우 충격,,

4.공급 (B등급)

수성구 인구 : 409,114명

2023 공급 : 7,986 세대

2024 공급: 3,008세대

2025 공급: 755세대

적정 수요 : 409,114 x 0.005 = 2,045세대

3년 총 공급량 : 11,749세대, 평균 공급량 : 3,916세대

※ 강의에서 3년 기준(24,25,26년)으로 하면 공급은 A등급으로 되지만

2023년 공급이 너무 많아 2023년부터 측정함

판단기준 : 적정수요 1배초과 ~ 2배이내 (B등급)

5.환경 (C등급)

판단기준 : 약1.6km 이마트, 약2.3km 홈플러스가 존재하긴 하지만

아파트 반경 1km내 백화점 및 대형마트가 존재하지 않는다.

▶ 과거시세

10년 내 저점 매수시 : 19년 2월, 매매 7.3억 / 전세 없음

10년 내 고점 매수시 : 22년 7월, 매매 15.6억/ 전세 약 9.3억

▶ 수익률 분석

현재시세 : 24년 3월, 매매 13억 / 전세 6.7억

투자금 : 6.25억

200% 수익시 매매가 : 25.5억

해당 아파트가 20년 신축 + 대장아파트긴 하지만... 인근 신축 18년식 아파트의 최고가 15.2억

과연 25.5억까지 가능할까..?? 조심스럽게 의문을 품어 본다.

▶ 현장사진