열반스쿨 기초반 3강 강의후기[열반스쿨 기초반 74기 41조 히어로킴]

'부동산 가격은 수요가 중요하다.'

수요 = 사람이 많이 모이는 곳 = 일자리가 제일 중요하다.

'갖고 싶은 것과 투자하기 좋은 것' 은 다르다. 명확한 입지판단 필요.

□ 수익률 보고서

○ 입지 : 객관적 기준 바탕 더 좋은 땅과 아파트를 찾는다.

○ 수익률 : 매수에 적절한 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와준다.(가치에 대한 확신)

Q. 어떤 아파트부터 보고 작성해야하나?

R. 일단 쓰고 완성한다는 것이 중요! 시작하고 행동하라!

□ 입지

○ 직장

1. 직장은 곧 수요 = 가격 (어디가 일자리이고, 어디가 베드타운인가)
2. 국가통계포털 → 국내통계 → 기관별 통계 → 지방자치단체 → 해당지역 → 기본통계 → 사업체 → 종사자 규모별 사업체수 및 종사자수
3. https://kosis.kr/statisticsList/statisticsListIndex.do?vwcd=MT_OTITLE&menuId=M_01_02#content-group

○ 교통

1. 주요 일자리가 있는 곳은 교통이 발달
2. 서울은 강남 30분 접근성 최고! 지방 차로 10분이내 거리 최고!
3. 카카오맵 / 네이버지도 활용

○ 학군

1. 학군은 강력한 장기수요. 곧 전세가 영향!!
2. 학교 + 학원가 확인(학원가의 질)
3. 학군 / 아실 확인

○ 환경

1. 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아 백화점 확인 < 지역 소비능력에 따라 들어감. 상승장 시 가격 ↑
2. 거주만족도를 나타냄!

○ 공급

1. 입지결정요소는 아님.
2. 3년간의 공급물량 확인 이유는 2년뒤 전세 시즌 도래시 상황 파악.
3. 공급물량 많을 시엔 매매가 하락, 전세가 하락, 투자자에겐 기회이자 리스크!

"가치가 변한게 아니다. 가격이 변하는 것이다."

"완벽주의 X 완료주의 O"

"임장은 머릿속 이미지화 시키는 것."

"하락장은 위,아래가 없는 시장 / 객관적인 입지분석이 중요 / 하는 행위 자체가 중요!"

"시장이 좋지 않을때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다."

"투자 물건을 선택할 때는 주변지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다"

□ 첫임장 의미 = 플랜 : 집근처, 회사근처 5곳 → 1기 신도시 + 확장 → 수도권 + 지방(2:1비율)

○ 지역에 대한 선입견 버리기

○ 임장습관 만들기 ( 수 저녁 / 토 하루)

○ 앞마당 = 입지 + 가격 = 언제든 투자할 수 있는 지역!

1. 입지 : 10분이상 설명 가능.
2. 가격 : 랜드마크(천장, 가격흐름이 빠름), 투자를 할 수 있는 물건(전세가율 높은거) 9개.

□ 임장순서

○ 임장지역 - 사전/임보 - 분위기 임장 - 단지임장 - 매물임장 - 1등 뽑고 투자여부

□ 집 선호도

○ 방 2 < 방 3

○ 계단식 > 복도식

○ 30평대는 누가 좋아하는가 = 아이 있는 가족단위

= 학교입학/전학은 언제? 1~2월/7~8월 수요 있음. 그 외에는 전세난이 있을 수도 있음.

★핵심★

목적 : "우리의 목적은 좋은 가치의 저 평가된 아파트를 찾아 투자하는 것."

"가격이 같다면 가치가 높은 곳!!, 가치가 같다면 저렴한 것!!"

어떻게 찾아? : "비교 평가"

어디와 비교평가 : "비교는 다른 지역 비슷한 입지를 가진 곳" = 싸다는 근거!

최소 몇 군데와? : "최소 3군데 이상. 많으면 많을 수록 더 좋아."

알려면 어떻게? : "임장을 가고, 임보를 쓰고, 앞마당을 많이 만들어라"

투자처 하락땐? : "투자한 곳에 대한 가치를 믿어라. 왜 투자하였는가를 생각해라.(수익률보고서를 써라!)"

잃지않는 투자!! : "흔들리지 않는 투자기준을 가져라!"

투자기준! : "저평가!, 환금성!, 수익률!, 원금보존성 절대 잃지마라!!"

잃지않으려면! : "조급함을 가지지마라!!"

"실력을 늘려라!!"

실력을 늘리려면!: "독! 강! 임! 투!" (독서 강의 임장 투자)

멘토팀 말씀.

"매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다!"

"오르는 것을 사는 것이 아닌 저평가 된 것을 사는 것이다!(사고 오르는 것은 운의 영역!!)"

"세상 당연한 것은 없다! 감사함을 표현해라!!" = 목실감.

"실거래가 보는법"

- 시장이 않좋을때 나와있는 것보다 더 싸게 살 수 있는걸 목표로.

- 시장이 좋을때는 나와있는 것의 최고가 정도 되는 걸 사는 걸 목표로 해라.

"매매가 ↑ 전세가 ↓"

- 다른 사람도 좋다고 생각/누구보다 빠르게 매수 아니면 안한다. 완전 저평가라면 들어갈수도.

"호재는 상승장에 반응, 하락/보합장엔 반응 안함."

주우이님 → 너바나님 질문.

Q. 어떻게 하면 지역을 넓게 볼 수 있을까요?

1. 임장보고서 10개 작성
2. 지금 활동 1년동안
3. 주어진 과제 집중

주우이님 마지막 말씀

1. 시간을 정하고 우선순위 정해
2. 목표에 맞는 노력
3. 자신의 한계규정하지마.

내 생각.

세상에는 당연한 것이 없다. 감사함을 표현하라는 말을 듣자마자. 머릿속에는 목실감의 감사일기가 떠올랐다.

감사일기를 쓰지 않는다면 세상에서 내가 가지고 누리고 있는 것을 당연하다는 듯이 받아들이게 될테고, 무의식중에 모든 것을 스스로의 당연한 권리인줄 알고, 태도나 생각이 겸손과는 거리가 멀어지게 될테지만, 매일 감사일기를 씀으로서 당연한 것이 당연한 것이 아니었음을 깨닫게 해주고, 나 자신을 되돌아볼 수 있게 해주는 장치가 아닐까라는 생각과 매일 목적과 실적을 적음으로서 오늘 내가 무엇을 했는지를 돌아보고 반성하고 복기하고, 내일은 무엇을 할것인지 계획하고 적으면서, 내일의 나를 그릴 수 있다는 장점이 있다라는 생각이 들었다.

행복과 나눔을 목표로 큰 배경을 그리고 내일이라는 밑그림을 꾸준히 그려나가자. 그리고 감사하자.

겸손 감사 검소