부산 수영구 광안동 광안자이아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 23조 몽치]

▶ 아파트명

수영구 광안동 광안자이아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 : [등급 C]

ㅇ 부산 수영구 사업체수 13,947개 / 종사자수 58,526명 

2. 교통 : [등급 A]     (지방이라 자차 기준으로 등급 평가)

ㅇ 자차 :  부산진구(서면역) 15분 / 해운대구(센텀시티역) 10분

ㅇ (참고) 대중교통 : 부산진구(서면역) 30분(도보15분+지하철15분) / 해운대구(센텀시티역) 20분(도보12분+지하철7분)

3. 학군 : [등급 C]

ㅇ 부산수영중(387m) 73.7% / 동아중(304m) 79.9%

4. 환경 : [등급 C]

ㅇ 백화점, 대형마트 등 쇼핑관련 장소는 근방에 전혀 없으며 그나마 가까운 곳이 센텀역 부근

ㅇ 주변엔 병원 시설이 많으나 편의시설 및 문화시설(영화관 등)은 거의 없음

5. 공급 : [등급 A]

ㅇ 현 인구수 176,812명의 0.5% = 884명

ㅇ 힐스테이트남천역더퍼스트 2023.12 / 217세대

ㅇ 광안포디움(도시형) 2023.10 / 162세대 

ㅇ 광안sk뷰드파인 아파트(1,233세대)는 2025년 예정이었으나 현재는 일정 미정이라 아실에 나오지 않는 것으로 판단

-> 3년간 전체 공급량 약 1,612세대 = 연 538세대 < 884 -> [등급 A]

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

ㅇ 현시세: 광안 자이 34평 현재 매매 9.75억, 전세 4.2억

ㅇ 10년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 14.45억 전세 6.5억 

ㅇ 10년 내 저점 매입시 : 2023년 6월 매매 8.05억 전세 3.995억 

ㅇ 고점 매입시 수익률 (97,500-144,500)÷(144,500-65,000)*100 = -59.1% 

   -> 연수익률 : -59.1%÷2년 = 연 -28.1%

ㅇ 저점 매입시 수익률 (97,500-80,500)÷(80,500-39,950)*100 = 41.9%

  -> 저점 매입시점이 현재와 딱 붙어있어 연수익률 계산 X(왜곡될 수 있다고 판단)

▶ 현장사진

▶ 분석결과

ㅇ 입지평가

ㅇ 저환수원리 적용

▶ 느낀점

ㅇ 대중교통의 중요도가 수도권보다는 상대적으로 낮은(자차가 좀 더 중요한) 지방이므로 교통 [A]의 가중치가 상대적으로 낮다고 할 수 있겠다.

ㅇ 오히려 학군이나 공급, 환경이 더 영향을 많이 받는 상황에서 광안자이의 입지는 비교적 고평가를 받고 있다고 생각된다.

ㅇ 예전에 분석했었던 연산롯데캐슬골드포레나 센텀동부센트레빌이 상대적으로 더 싼 가격에 입지분석 결과는 더 좋았으므로 광안자이는 현재 적절한 매수대상은 아니며, 데이터에 추가하여 앞으로 분석할 매물들과의 비교군으로 사용하면 좋을 것 같다.