[실전26기 1등물건 신나게 찾아 8팔하게 날아다니조 부자그릇] 매물임장 시 꼭 기억해야 할 3가지

안녕하세요~

실전반26기 1등8팔조에서

신나는세상 튜터님의 가르침을 받고 있는,

부자그릇입니다^^

실전반도 3주차가 지나가고 있다니...

시간이 정말정말 빠릅니다!

많은 실전반 동료분들이

지난 주, 이번 주에 걸쳐

매물임장을 진행하고 계실 텐데요.

매물임장 시 꼭 기억해야 할 3가지를 작성하며

새벽보기님께서 2주차 강의에서 설명해주신

'찐 투자자가 갖춰야 할 정량적 매물임장 기준'을

꼭 지키려는 마음을 다져보려 합니다.

함께 가보실까요?

1. 생활권별 생활모습 & 이사지역 파악

강사님, 튜터님들께서는

분위기임장(https://weolbu.com/community/677150),

단지임장(https://weolbu.com/community/741846) 하며

생활권 순위와 단지별 가치 및 선호도 파악을

해야 한다고 말씀하시긴 하는데...

정작 단지임장까지 마치고 나서도

선명한 생활권 순위와 단지 파악이

되지 않다고 느껴져 좌절했던 경험 없으신가요?

매물임장을 하면서 사람들의 생활모습을 보면

생활권 순위가 더욱 선명해집니다.

어떤 집은 올수리에 명품백, 골프용품 등이 즐비한 반면

어떤 집은 분양 당시 그대로의 인테리어에

오래된 가전과 가구를 사용하고 있는 등

동네마다, 집집마다 분위기가 많이 다르기 때문입니다.

더불어 임보를 쓰며 정량적으로만 파악한

인구이동이 실제 현장에서 어떻게 이뤄지는지

점유자분들과의 아이스브레이킹을 통해 파악할 수 있습니다.

(이렇게 멋지게 해놓으셨는데 어디로 이사가시는 거에요?

아이가 학령기인 것 같은데 어디로 이사가세요?

그쪽이 공부를 잘하나봐요? 등)

첫 실전반을 수강하며

경기도 북부의 아파트 많은 곳을 임장할 때

단지가 너무 많은데

1호선에 가깝지만 연식이 아쉬운 생활권이 나은지,

지하철 역에서는 멀지만 신축 택지로

멋지게 갖춰진 생활권이 나은지

도저히 가늠이 되지 않았습니다.

매물임장을 하며 사람들의 생활모습을 보고

왜 파려고 하는지, 팔고 어디로 가려고 하는지

이야기를 들으며 비로소 뿌옇던 앞마당이

선명해지는 느낌이 들었습니다.

1호선에 가깝지만 연식이 아쉬운 생활권은

연식이 빠져감에도 불구하고 수리를 통해

지속적으로 사람들이 살려고 하는 수요가 있었고

매도자들은 투자자나 오래 살았던 분들이 많았습니다.

지하철 역에서는 멀지만 신축 택지로

멋지게 갖춰진 생활권에서는 신축이 많아

안에 사는 사람들이 젊고 가전, 가구 역시

새것이 많았으나 더 멀리 형성된 외곽 택지에

덜컥 분양권을 사버려 팔려는 수요가 가장 많았습니다.

(당시 외곽 택지 입주장과 맞물렸던 이유도

있었던 것 같습니다.)

외곽 택지의 영향이 1호선 근처 생활권에는

미치지 못했지만, 임장지 내 택지에는 영향을 미치는구나.

여기 사는 사람들이 다 그 쪽으로 이사가려고 집을 내놨구나.

입지독점성이 떨어지는 것 같아... 연식만 좋다고 투자했는데

외곽 택지 입주 터지면... 으으 생각만해도 아찔한데?!

이런 것들을 느끼며 분위기임장, 단지임장에서

부족했던 선호도 파악을 채워 나갑니다.

2. 단지별 특징 딥하게 파악하기

매물임장을 하면서 기억해야 할

두 번째 사항은 단지별 특징 파악입니다.

매물을 예약하고 부사님과 함께

이런 저런 매물을 보다보면

부사님께 단지에 대한 설명을

귀에 딱지가 앉을 정도로 많이 듣게 되실 겁니다.

그 때 물건 그 자체에 대해 깊이있게 질문하면서

은근슬쩍 단지 특징에 대해서도 물어보셔야 합니다.

"사장님, 지금 보러 가는 매물이 로얄동이에요?"

(로얄동이라고 하면)

"왜 로얄동이에요? 아~ 1호선에서 엄청 가까워서군요!

아~ 얘는 뷰가 트여 있군요~!"

부사님과 물건에 대해 대화를 나누는 과정에서

단지별 특징(로얄동, 선호 구조 및 타입,

주변 선호요소 및 비선호요소, 주변 단지와의 선호도 비교)을

파악하셔야 합니다.

단지임장 때에는 알지 못했던

거주민만 아는 단지별 특징들이

마구마구 쏟아져 나올거에요!

그리고 잊지 말 것!

매임 파트너와 함께 반드시 잘 기록해 놓으세요!

(적어둔 사항은 임보 단지분석 파트에 정리하면 되겠죠?!^^)

3. 매물임장 당시의 시세, 분위기

(앵커링 효과)

매물임장을 하면서 거주민의 생활모습,

단지별 특징 파악 못지않게 중요한 것은

매물임장 당시의 시세와 분위기를 느끼는 것입니다.

저는 단지임장 때 시세를 따도

머릿속에 콕 박힌다는 느낌은 들지 않는데요.

매물임장을 하면서 매물 자체의 가격에

딥하게 집중하다보면 자연스럽게

시세가 머릿속에 박히더라구요!

이 때의 가격이 향후 시세트레킹의 기준이 됩니다.

첫 매물임장 당시 가격보다

다음달, 다다음달 시세트레킹을 한 가격이

더 높은지 낮은지에 따라

"아 매매가가 좀 더 싸졌구나, 비싸졌구나"

"매매가는 보합인데 전세가는 오르고 있네?"

등을 판단할 수 있기에

첫 매물임장이 굉장히 중요하다고 생각합니다.

이름하여 '앵커링 효과'!

더불어 부동산에 우리 팀 외에도

손님들이 많은지,

투자자가 많은지 실거주가 많은지,

전세 구하러 오는 사람들이 많은지

등도 살펴보며 현장의 분위기를

온 몸으로 느껴보세요!

매물을 보며 부사님께서 말해주신

단지의 매매가와 전세가가 적정한지

상위, 하위 단지까지 쫙 매임하며

스스로 판단해본다면

어느새 실력이 쑥쑥 늘어난

자신을 발견할 수 있을 거에요!

이렇게 해서 매물임장 시 꼭 기억해야 할

3가지를 작성해 보았습니다.

실전반이 처음이신 분들은

전화임장, 매물임장 등 실전 투자와

밀접하게 관련있는 부분에서

여전히 두려움을 갖고 계실 텐데요.

저 역시 첫 실전반 때를 돌아보면

투자자로 매물예약하는 것이 두려워

실거주 컨셉으로 하기도 하고,

투자자를 싫어하는 부동산 사장님을 만나

얼굴이 화끈거리는 경험을 하기도 했습니다.

하지만 지금 돌아보면 다 추억이더라구요.

어쨌든 내가 두려움을 깨고

발을 내딛어야 성장할 수 있는 것 같아요.

앞마당 만들 때

매달 부동산 20개, 매물 60개 꼭 실천하고

투자자로서의 정량적 기본을 갖추자구요!

안전지대에서 벗어나

자유의 세계로 나아가실

모든 투자자 여러분들을 응원합니다!

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