대전 서구 둔산동 크로바 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 73기 92조 사과자]

안녕하세요.

사랑과 자유를 꿈꾸는 투자자 사과자입니다.

3주차 과제 수익률 보고서 지금 시작합니다^^

지난 주말 열반 73기 92조 조원 분들과 함께

대전 둔산동에서 만났습니다.

모임 장소는 대전 시청역 앞!

모임의 이유는 분위기 임장과 대전의 대장이라는

크로바를 보기 위함이었습니다!

▶아파트 명

대전 서구 둔산동 크로바 아파트

세대수 : 1632세대

1992년 12월

용적률 229%, 건폐율 18%

30평(전용 84) 96세대

36평(전용 101) 456세대

40평(전용 114) 480세대

47평(전용 134) 360세대

57평(전용 164) 240세대

메인 평형은 대형 평형인 36평과 40평!

학군지라서 가족 단위 수요가 몰리는 지역인가? 라는

생각을 하게 되었습니다.

▶위치

압도적 위치 깡패 둔산 크로바.

반듯반드한 도로가 인상적인 이곳.

거기다가 학군으로 유명한! 둔산 학원가를 코 앞에 둔

학부모들의 워너비 위치!

그것 뿐만 아니라

법원, 경찰청, 시청 등 양질의 직장 또한 다수!

말 그대로 압도적!!

▶입지평가

인구 B(시 기준) : 대전시 총 140만 / 그중 대전 서구는 46만

직장 B(2021년 기준) : 대전 서구 사업체 수 49,273개 / 종사자 수 198,272명

교통 S: 대전의 중심 입지를 대전 시청이라고 봤을 때 도보 10분 컷! 자차 기준 5분 컷!

학군 A : 무엇보다 충청지역의 NO.1 학군지를 보이고 있는 둔산동. 그리고 둔산의 대장 지역 크로바.

학군의 측면에서 크로바의 강점이 뚜렸하게 보인다.

학급당 34명(초등 5학년은 11개반 346명, 초등 6학년은 11개반 352명,

초등 1-4학년은 평균 7개반 250명 ) -> 5/6학년 학급당 학생수와 전체 학생수 규모가 올라가는 것이

보이는 전형적인 학군 강세 지역.

특히 크로바 인접 지역의 둔산 학원가는 외부 지역의 수요를 끌어들이는 충청지역에서

강력한 선호도를 보이고 있는 학원가의 위엄을 보이고 있다.

아실 기준 , 크로바 아파트의 배정 중학교는 삼천중(92%/특목 6.9%), 탄방중(85%/특목 5.5%)

특목고 진학률이 5% 이상으로 학군지 답게 학군 관점에서 최상위 학생 숫자 또한 많은 것으로 파악.

환경 C : 사실상 갤러리아 백화점 1.3km 반경으로 물리적 거리는 기준에 충족되지 않지만, 사실상 근거리.

하지만 평가는 냉정하게! (유성구 신세계 대전도 멀지는 않은데...)

공급 B : 대전 서구 인구수 46만 × 0.5% = 적정공급 2300세대

지금 대전서구의 공급은! 24년 0 / 25년 6539세대?! / 26년 2207세대 -> 3년간 누적 공급 8566세대

3년간 년평균 공급은 2855세대. (인접 지역인 중구에도 입주 많다... )

25년에는 어떤 단지가 메인 단지일까?

용문동 둔산 더샵 앨리프 : 2763세대 / 25년 2월 / 최근 평균 분양권(84기준) 6.7억

탄방동 둔산자이아이파크 : 1974세대 / 25년 6월 / 최근 평균 분양권(84기준) 7.2억

도마동 호반 서밋 그랜드센트럴 : 1558세대 / 25년 1월 / 최근 평균 분양권(84기준) 5.9억

브랜드 대단지들이 눈에 띈다. 특히 좋은 입지에 브랜드 아파트인 둔산자이아이파크는

경쟁률이 무려 58:1! 좋은 입지. 신축. 브랜드 대단지. 게다가 탄방 e편한세상 신축이 7억 중반이니

가격 자체도 나쁘지 않다고 사람들이 판단한 듯 하다 .

▶입지평가 요약 : 인구 B/직장 B/교통 S/학군 A/환경 C/공급 B

▶과거 시세

본능적으로 느껴지는 싼것 같지는 않아.

36평 최근 거래 12억... 전고점은 13.4억, 전고점 대비 -10%

전고점 기준으로도 가격이 많이 떨어지지는 않았다.

역으로 생각하면 수요가 탄탄하다고도 생각할 수 있겠다.

하지만, 지금 현재 호가 기준 12억으로 매수할 수 있는 단지들을 생각해보면

당장 동작구 사당동에 준신축 이수역 리가(전용 84, 전고점 16억)

성동구 행당동 대단지 구축 행당 한진 타운 (전용 84, 전고점 14.7억 ) 등등등

12억으로 크로바 보다 더 높은 수익을 기대할 수 있는 단지들이 수두룩.. 싸지 않아...

▶수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현재 시세 : 둔산 크로바 매매가 11.6억, 전세가 6.8억

10년내 고점 매입 시 : 2021년 7월, 매매가 13.4억, 전세가 7억, 매전갭 6.4억

10년내 저점 매입 시 : 2016년 4월, 매매가 3.9억, 전세가 3.7억, 매전갭 2천만원?!

저점 매입 시 수익률 : +3850% ?!

고점 매입 시 수익률 : -28%

당연하겠지만, 싸게 사는 것이 정말 중요!

▶현장 사진

놓칠 수 없는 둔산 학원가, 그리고 양영학원

이런게 학원가의 위엄이지~

다함께 크로바로 출발~~

임장 도중 꿀팁들도 공유하고~

공원길 걸으며 웃음터진 조원분들 ㅎㅎ

학급당 인원수가 35명이라는 한밭초도 보고~

크로바 아파트 도착~

나름 괜찮은 규모와 업종의 크로바 상가~

단지는 구축이지만 기분이 좋아지는 관리 상태. 동간격~

주차장도 가보고~ 엘베 연결은 안되었지만, 외제차들이 잔뜩~~

카페에서 궁금한 것들. 임장했던 느낌들. 잔뜩 이야기 나누고~

첫 임장, 훈훈하게 마무리 ㅎㅎ

수익률 보고서의 교훈.

할 수 있는 최대한 비교해서 싸게 사야 한다!

그리고 그에 따라 수익률은 말도 안되는 격차를 보인다!