팔달구 매교동 힐스테이트푸르지오수원 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 74기 74조 첼시팬]

■ 아파트명

매교역 힐스테이트푸르지오수원

■ 위치(지도): 경기도 수원시 팔달구 효원로93번길 33

■입지평가

1. 직장: 수원시 종사자수 47만명 (S등급)

2.교통: 강남역 (59분), 여의도역 ( 47분), 시청역 (1시간 3분) (A등급)

3.학군

수원중 / 70.3%

4.공급

수원성중흥S-클래스 2026년 1월/ 1,154세대

5.환경: 롯데백화점 도보 23분 (1.6 km) (A등급)

수원역 도보 15분 (1.1 km), AK플라자 도보 15분 (1.1 km)

■과거시세

-매매 최고가: 10억6270

-매매 최저가: 6억5000

-매매 최저가 (직거래, 증여?): 5억9500

-전세 최고가: 4억9300

-전세 최저가: 3억8000

■수익률분석 (10년 내 투자타이밍)

현시세: 33평 (전용84) 고층기준 매매 9억8000, 전세6억1000

-10년 내 고점 매입 시: 2021.04 매매 10억6270, 전세 실거래 내역 없음 (23.02, 4억9000)

-10년 내 저점 매입 시: 2022.12 매매 6억5000, 전세 실거래 내역 없음 (23.02, 4억)

-> 고점매입시 수익률: (9.8-10.6)/(10.6-4.9)= -0.14%

-> 저점매입시 수익률: (9.8-6.5)/(6.5-4)= 1.32%

* 국민평수 33평에서 거래가 많지 않은걸 보니 가족단위 실거주자가 많이 유입되지 않음 (아마 중학교 학군 70%, 많이 형성되지 않은 학원가 때문인 듯함), 최근 매매보다 전세 수요가 많음

* 이아파트는 26평 세대가 가장 많은 비율을 차지 (신혼부부, 미취학아동이 많아보임, 신혼부부 수요가 많을 것으로 예상)

■현장 사진