매물코칭 통과한 물건은 날렸지만 매수했습니다. (1호기 투자 경험담)[레반도프]

안녕하세요.

레반도프입니다.

1호기 매수를 하기전까지

3번의 매물코칭을 받았고

통과받았습니다.

그러나 통과받은물건을

매수하지는 못했지만

그래도 투자할 수 있었습니다.

그 과정을 복기할려고 합니다.

지난과정은 아래링크에서 보시면 됩니다.

https://weolbu.com/community/704909

임차인이 가져간 매물 (내물건이 아니었나 보다 ~)

1호기를 하고 싶다는 생각에

앞마당을 열심히 찾고 있었습니다.

그러다가 가격이 저렴하다고 느낀 단지를 찾았는데

가격도 호가 대비 싸고 층수도 4층이상인 물건이 있었습니다.

그런데 반전세로 있고... 기간도 1년정도 남아있어서 투자가 쉽지 않겠다 생각했습니다.

저도 선입견이 있어 투자로 보기엔 어렵다 생각했습니다...

호가인 가격의 물건을 매매하기에는 쫌 아쉬워서

어떻게든 투자물건을 찾는다는 생각으로 부동산을 털다보니 !!

마지막에 들어갔던 부동산에서 연락이와 위에서 이야기했던 집이 3.4억까지 가능하다고

(가격은 예시)

그 당시 단지내 호가가 3.7억인데 해당매물은 광고상 3.55억으로 홍보중이었습니다.

반전세라는 조건을 빼고 봐도 가격이 정말 싸다 생각이들었습니다.

매임을 하면서 세입자가 월세에 대한 부담이 있어서

전세 전환에 긍정적이었고 가격만 맞는다면 전세로

전환해서 계속 거주하고 싶다는 의향이 있어서

잘하면 투자할 수 있겠다 생각했습니다.

매물코칭을 넣고 기다리면서 생각한내용을

자향멘토님과 함께 의논을 해보았습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10201180

1) 반전세에서 전세전환 협상을 성공시켜 전세로 바꾼다. -> 최상

2) 1번이 통과 안된다면은 매매 후 이사비를 적정한선에서 협의하고 내보낸다. -> 추가비용이 아쉬움.

3) 실거주한다 이야기하고 세입자 내보내고 새로운 세입자를 구한다.

-> 부사님이 가장 추천한 방법이었지만... 내심 찝찝했고 편법이라 멘토님도 권하지 않으셨음 !

그래서 부사님을 통해 세입자에게 전세전환 제시를 하고 기다리고 있던 중..............

자기가 살고 있는집 가격이 싸다고 생각했는지

세입자가 집주인과 연락해 매수를 하면서

첫번째 통과한 집은 날라갔습니다.

잘한점)

- 단지내 부동산 사장님들의 반응이 차가웠지만 어떻게든 부동산 털면서 급매 매물찾아낸점.

- 월세, 반전세 매물등에 대해 편견이 있었는데 어떻게든 투자하기 위해 노력한점.

아쉬운점)

- 처음에 가격보다는 조건에 먼저 집중한점.

- 세입자가 매도자에게 매수하겠다고 한 금액을 알고 있었는데... 살짝 더 높은금액으로 제시해도 충분히 싸다 생각이 들었음에도 매도자에게 제시도 안하고 물러난 점.

- 2안 3안 등 대체 매물이 없는점.

안일하게 보내버렸던 매물 ~

아쉽게 보낸 매물을 뒤로 한체

다시 전수조사 결과 나온단지들을 위주로

싼 매물들은 전임으로 파악하고 그중에서 급매나

조건이 괜찮은 물건을 위주로 매임을 했습니다.

입지도 좋고 선호하는 생활권에 있는 단지에서 A매물을 찾았습니다.

신축에 풀옵션 그리고 세입자가 곧 나가서 공실이되고 가격도 저렴했지만 !!!

세입자가 몇주간 집을 보여줄 수 없는 상황이 아쉬었습니다.

그래서 가격은 A매물보다 살짝 높았지만 전세가

맞춰져있고 동과 층이 조금 더 좋은 B매물을 예약하고 봤습니다.

A가 더 좋은걸 알지만.. 전세를 맞춰야 되는 리스크를 피할 수 있고

집을 안보고 투자할 수 없다 생각했기 때문에

B매물을 깎아서 A매물 가격이하로 만들어보자라는 생각으로 갔습니다.

전세기간이 1년8개월이나 남았는데도 불구하고 세입자는 친절하게 보여주셨습니다.

신축단지임에도 시스템에어컨이 아닌게 아쉬웠지만, 시스템공기청정기도 있고

집상태도 괜찮아 매물을 보고 난 다음 부사님에게

매수의사를 밝히고 2천만원 네고를 시도했지만

1천만원 밖에 되지 않았습니다.

그 상태에서 이정도 가격에 매매를 해도될까라는

생각에 매물코칭을 넣게 되었습니다.

매물코칭 통과받고 바로 매수해도 괜찮았지만

그래도 투자금을 아껴보고 싶은마음에

더 가격을 깎아서 사야겠다 생각했습니다.

그래서 부사님께 목표금액까지 조율되면

바로 가계약금 보내겠다 의사표시한 뒤 기다렸습니다.

제가 이렇게 생각한 이유는

현장의 분위기는 지난 여름까지 가격이 올랐다가

거래가 잘되지 않아 슬슬 매수자 우위시장으로

돌아오고 있는 분위기였습니다.

그런데 다른 매수자가 나타나 제가 깎아놓은금액으로 매수를 했습니다.

생각해보니 이미 매물을 본 사람들이 많았고

추후에도 세입자가 집보여줄 일정이 있었는데 안일하게 생각했었습니다.

부사님이 경쟁자붙는다고 빨리 사라고 했던말도 그냥 하는말인줄.......

그 당시에는 날라갔다는 아쉬움도 들었지만

원하는금액 만큼 안깎여 있는 상태였으니

새로운 매물을 찾으러 가자 생각했습니다.

잘한점)

- 어떻게든 가격만들려고 시도해본점.

- 매물코칭을 받은점.

아쉬운점)

- A매물을 기다려도 되었는데 마음이 너무 급했다.

- 협상카드를 너무 일찍 보여줬고, 부사님에게 휘둘렸다.

- 시장분위기가 안좋아 투자자들이 안움직일꺼라고 안일하게 생각했다.

같은 이유로 날라간 매물

아쉽지만 지역안에서 더 넓게 보기로 했습니다.

그렇게 살펴보다가 C라는 매물을 찾게되었습니다.

A,B는 상급지에 선호단지의 20평이었고

C는 A,B에 생활권이 조금 아쉬웠지만 30평대

단지에 가격이 덜 회복되어 투자로 고려해도

괜찮겠다 생각이 들었습니다.

C물건은 전임을 하면서 매도자가 돈이 급하다는 사실을 미리 파악했습니다.

그 후 매임을 해보니 층수가 낮고 무옵션에 집이 쫌 지저분했습니다.

그리고 집주인이 거주하고 있어 전세를 새로 맞춰야 되는게 부담스럽게 느껴졌습니다.

가까운 상급지 및 생활권에 3천세대 가량 입주가 있어서...

그래도 집주인과 대화하면서 자녀가 초등학생이라

단지내에서 계속 거주하고 싶어하고,

주인전세도 의향이 있다는걸 파악했습니다.

가격도 조정할 여지가 있고

주인전세도 가능해 매물코칭을 넣었습니다.

코칭을 받으면서 멘토님께서는

매매가격 및 전세가격 잘 조율해서 진행해보고,

지금 가격도 매매하기에 괜찮다고 하셨습니다.

전화가 끝나고 매매 가격 및 전세가격

조율을 부사님께 부탁했습니다.

매도자는 원분양을 받아 어느정도 매도차익이

남았고, 돈이 급하다고 했으니 빠른 잔금을

하면 가격을 깎을 수 있겠다 생각했는데

금액 조율이 많이 되지 않아 진척이 없었습니다.

깎아줄꺼라고 생각한건 나의 희망회로

왜그럴까 생각을 해보니 매도자는 집을 내놓은지

며칠 안되었는데 제가 금방 매수의사를 밝혀서..

다른 매수자도 붙지 않을까 생각으로 많이 조정해주지 않고 기다렸던거 같습니다.

그렇게 진척없이 기다리고 있던사이...

다른 실거주자가 매수하면서 놓치게 되었습니다.

매수해도 된다고 하셨는데...

자꾸 욕심을 부려 놓친거 같아

아쉬움이 들었습니다.

잘한점)

- 지역을 쫌 더 넓게 찾아본점

- 매임하면서 집주인의 상황을 보고, 주전세 이야기까지 진행한점.

아쉬운점)

- 매코 통과되었는데 안사고 기다리다가 물건을 놓침.

드디어 찾아온 1호기



C물건을 보내고 난 다음

단지안에서 다른 급매물건이 없을까

한번 더 찾아보았습니다.

C물건 협상이전에 D물건을

봤던게 생각이 났습니다.

C물건보다 층도 더 좋았고 전세도 맞춰져있고

전세만기가 1년 미만인게 아쉬웠지만...

매도자가 대출이 있어 급하다 들었는데

가격협상이 전혀 진척이 없어 손놓고 있던 물건이었습니다.

가격협상 진척은 없었지만 부사님과 매주 통화하며

그동안 손님이 붙었는지 매도자가 추가로 가격을

내릴 생각이 있는지 계속 연락을 주고받았습니다.

C물건을 날린 뒤 D물건 부동산을

직접 찾아가서 이야기해보았습니다.

" 사장님 아직도 물건 안나가고 있던데.. 빠른 잔금으로 3.4까지 가격 되면 바로 매수하겠습니다 "

3.6물건 협상시작을 3.2부터 3.3까지 이야기한 상태였음.

" 매도자가 3.48까지는 된다고 하는데 도프씨도 조금만 더 양보해요 ! "

매물코칭에서 C물건을 깎아서 3.5가격으로 통과되었던 상태

" 그럼 잔금 한달안에 해드릴테니 3.43까지 이야기해주세요 "

" 매도자가 3.44까지 해주겠데요.. 어떻게 하실꺼에요? "

" 사장님 저 돈이 진짜 모자라서 그런데 3.43으로 해주세요"

" 매도자가 알겠데요. 그렇게 해요"

3.4까지 가격이 조정되면 좋았지만

그래도 어느정도 원하는 가격에

매수할 수 있었습니다.

그리고 매도자가 처음이랑 다르게

마음을 바꿔 가격을 왜 조정해줬을까 생각을 해보니

1. 매물을 내놓은지 2~3달 가까이 되었는데도 매수할려는 사람이 없었다.

2. 대출이자가 계속 빠져나가 경제적으로 스트레스

3. 집보여주는걸로 처음에 세입자와 트러블이 있었다고 들었는데... 그것이 끼친 영향(?)

4. 고점에 매수했던 매도자는 빨리 털어내고 싶어서(?)

위의 이유들도 있는거 같고, 지금 시장이 하락장이고

매수자들이 많이 움직이지 않는 시장분위기 덕분에

조정도 되고 매수할 수 있었던거 같습니다.

잘한점)

- 기다리면서 차근 차근 협상한점

아쉬운점)

- 너무 내가 원하는 가격만 고수했나??



다시 한번 생각해봐도 놓친 매물들은 아쉽지만

매물코칭을 받으면서 배웠던 경험들이

도움이 되어 매수를 할 수 있었던것 같습니다.

계약과 잔금마무리 과정은 따로 작성하겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10783318

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀