[서기 10기 100억벌고 부자될 조 체인지온]3주차 제주바다님 강의 후기

나를 바꾸면 바뀐 세상이 나에게 온다.

월부에 와서 나를 바꾸고 있는 체인지온 입니다.

서기반의 3주차 강의는 제주바다님의 <서울의 판도를 바꿀 지역 동북권역> 이었습니다.

제주바다 강사님의 강의는 실전반에서 부터 정말 감탄을 하면서 듣게 되네요.

현재 시장 상황에서의 부동산 투자에 대한 이해도가 남다르시고 그 깊이있는 실력을 강의로 정말 잘 풀어내시는 최고의 강사님이라는 생각을 하게 됩니다.

시장상황이 계속 바뀌고 있고 그런 상황에서 부동산 투자를 어떤 방향성으로 해야 할지 조금 혼란스러운 생각이 있었는데 제주바다님의 강의는 그런 저에게 딱! 명확한 기준과 방향성을 제시해 주시는 강의입니다.

지난 일년간 서울을 위주로 앞마당을 만들어 가면서

병아리 투자자의 시선으로 입지가 뭔지 투자의 우선순위가 뭔지 하나하나 배워가면서 걸음마를 떼고 있는 중인데

심한 언덕을 오르다가 다리를 다치고, 단지 하나하나를 분석하기 위해 몇시간씩 구글링을 하며 손품을 팔기도 해보고 하며 우당탕탕 만들었던 저의 앞마당 단지들에 대해 제주바다님의 풍부한 경험과 뾰족한 실력을 바탕으로 설명을 들으니 머릿속이 맑게 개이는 기분이 들었습니다.

서울의 각 지역마다 투자전략이 다르고 그에 따라 투자 우선순위가 달라져야 한다는 것도 처음으로 알게 되었습니다.

다 같은 서울, 다 같은 수도권이 아니라 지역마다 그 곳에 거주하는 사람들의 선호요소가 다르다는 것을 꼭! 염두에 두고 임장을 해야 겠다는 생각을 하게 됐습니다.

그리고 2급지 VS 4급지 처럼 입지 차이가 많이 나는 지역의 단지들을 비교평가할 때 어떤 기준을 가지고 비교해야 하는지도 알 수 있었습니다.

| 동북권의 특징

동북권은 5개 권역 중에 유일하게 업무지구가 없는 권역이라,

업무지구 접근성이 특히 중요한 지역이고 업무지구에 가까울 수록 급지가 좋아지는 지역

but, 교통으로만 보면 안되고 환경이 만드는 선호도까지 체크해야 하며

앞으로 업무지구 접근성이 좋아질 지역 교통호재에 영향 받는 단지를 디테일하게 봐야 함

환경 입지요소에서는 균질성과 상권을 중요하게 봐야 함

매매가 변동과 전세가 변동을 보면 현재 동북권에 기회가 오고 있음을 알 수 있다.

동북권 투자를 반드시 해야 하는 이유는? 한 채당 10억 버는 투자가 가능하다

-> 2급지 서울 주요업무지구 접근성 30분 내에 입지 좋은 10년 내 신축(2014년식 이후) 가치성장투자로 채당 10억 이상 버는 투자가 가능하다.

입지는 좋지만, 생활권 내에서 선호도가 빠지는 단지들은 상대적으로 저평가되어서 시간이 지나면서 소액투자 기회를 준다.

1급지&업무지구에 맞닿아 있는 서울의 중심지 - 성동,광진

도심업무지구와 맞닿아 있고 입지독점성이 있으며 뉴타운이 진행 중인 - 동대문,성북

600만원 이상 가구소득비중이 높다는 것은 자본에 대출을 일으켜서 9억대 이상의 집값을 받아줄 수 있는 가구 비중이 높다는 것

| 성동구

주택 수요를 받쳐주는 영유아 가정이 많은 지역과 학군 수요가 있는 10대 청소년 가정이 많은 지역이 중요하다.

두가지 가정의 형태는 선호하는 거주환경이 다르다.

성동구는 학군이나 더 나은 정주여건을 찾아서 이주하는 수요가 많다.

업무지구 접근성이 좋은 역세권 + 준신축 + 입지개선이 되는 장점이 많은 단지라면 300세대 이하도 투자로 좋다.

성동구의 학군은 매력적인 수준이 아니기 때문에 결국 아이 공부를 위해서는 강남등으로 이동이 필요하다.

따라서, 연식과 교통 입지가 학군보다 우위에 있다. 핵심입지요소를 명확하게 알아야 한다.

한강 프리미엄의 가치를 알아야 한다!(특히, 하락장에서) 투자자에게 한강뷰는 호재와 같이 접근해야 한다.

언덕이 있는 단지에서 버스정류장과 가까운 동은 의미가 있다. 언덕이 있는 단지의 메리트를 알아야 한다.

성동구의 투자 우선순위는 부자동네!! 어떤 사람들이 살고 있는지가 중요하다.

| 광진구

광진구는 아파트와 주택가의 생활 격차가 매우 큰 지역이다.

광진구의 거주민 소득 수준이 성동구보다 낮다.

광진구의 학군은 작지만 강하다. -> 학군지 투자시 학부모가 주로 이사하는 시기 외에는 전세 셋팅이 어려울 수 있다. 이사철에 따라 전세가격이 출렁인다.

현재 광진구의 연식좋고 학군지 배정되는 단지의 전세가율이 아주 높다.

서울 아파트를 산다는 것의 의미를 알아야 한다.

1채만 있어서 노후 걱정이 없고, 2채부터는 조기 은퇴를 선택할 수도 있다.

이상으로 3주차 강의 후기를 마치겠습니다.