관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
이번 제주바다님 강의는 정말 인사이트가 많았습니다.
특히 그동안 혼자서 답을 내리기 애매했던 부분들에 대해 명쾌하게 짚어 주시는 강의였습니다.
투자 사고가 좀 더 확장된 것 같고, 동북권 지역들 뿐만 아니라 다른 지역을 볼 때도 적용해볼 수 있을 것 같습니다.
임장갈 때 느꼈던 감정보다는 이성적으로 판단을 해야한다.
(수지보단 동대문구)
뉴타운 정말 좋아지는 것 맞나? 사람이 바뀌면 달라집니다. 강동 고덕, 강서구도 되게 외곽 이미지 였어요.
그런 의미에서 개발이 정말 많이, 크게 이루어지는 동대문구와 성북구는 원석입니다.
2급지의 후순위 단지 vs 4급지에서 2급지 이상의 폭발력을 보이는 선호단지
동북권 시장 현재 모습은?
출처 입력
동북권은 업무지구가 없기 때문에, 업무지구 접근성에 따라 2,4,5급지도 나뉨.
+ 단, 교통으로만은 볼 수 없는 환경이 만드는 선호도가 있음.
대학교, 종합병원의 위치 잘 check → 그 정도 소득을 받쳐주는 사람들이 다 그 인근 단지에 거주. 매매, 전세 수요 풍부
동북권 투자할 때 핵심 TOP5
- 직장 : 업무지구 접근성을 1순위로 봐야 함.
- 교통 : 현재 업무지구 접근성이 좋은 곳 > 앞으로 업무지구 접근성이 좋아질 곳 → 호재에 영향받는 단지를 더 디테일하게 알아야 함.
- 학군 : 부자동네 + 학군지(대치, 목동) > 지역에서 이사하는 학군지(광남,중계) > 구 내에서 선호하는 학교(특목고 진학)
- 환경 : 균질성과 신축택지 > 백화점, 마트 등 상권이 잘 갖춰진 동네(구축)
- 공급
서울의 평균 매매가는 9.6억으로, 10년 전 2014년인 매매 4.2억 대비 2배 이상 상승했음.
이 가격을 받아들여야 함.
24평 2급지 10억대, 4급지 6억대, 5급지 5억대.
전세가 상승으로 투자금이 감소하는 시기이기 때문에, 반드시 가치를 먼저 보고 투자금을 확인해야 함.
2급지에서도 조금만 별로면(역에서 멀거나, 규모가 작거나) 투자해도 되나? 고민하시는데..!
브라운스톤금호1차
선호도가 낮기 때문에(217세대), 소액 투자 기회를 꽤 길게 줬음.
이런 정도의 단지면(3호선 역세권이라는 확실한 메리트 有) 가치가 있기 때문에 투자해도 좋아요. (10억 매매 상승)
성동구
출처 입력
2급지 입지 좋은 성동구 언덕?
초품아 구축, 학교 멀어도 신축? - 투자 우선수위
300세대 미만 소규모단지, 주상복합 투자?
성동구는 어차피 교통이 다 편리하다!
3대 업무지구 교통 접근성 Very Good! & 물리적 거리도 Good! → 언덕임에도 불구하고 사는 이유
=> 연식이 되게 중요함.(어차피 다 교통이 좋기 때문에)
=> 언덕 위에 있는 신축도 좋으니 연식을 먼저 보세요.
교통이 너무 좋기 때문에, 최하위 생활권 마장까지도 투자 가능(단, 단지 우선순위 반드시 고려할 것)
그러면 중곡이런데 나홀로도 7호선 교통은 좋으니 괜찮은 걸까? 너무 나홀로이기도 하고 구축이여서, 투자가 아에 불가한건 아니지만 우선순위는 분명히 아닐 것 같다.
업무지구 접근성이 좋은 역세권, 준신축, 입지 개선이 되는 장점 많은 단지인데 300세대 미만 소규모 단지라는 이유로 저평가 되어있다면? 투자ok!
"성동구와 교통"
insight. 성동구처럼 교통이 어딜가나 다 좋은데는, 언덕이라도 연식을 먼저 보는게 좋음.
insight. 교통이 좋기 때문에 최하위 생활권까지 투자 가능. (단, 소액으로 / 우선순위는 아님)
insight. 교통이 매우 좋은 2급지 300세대 이하 단지면 투자 가능하다.
"성동구와 한강뷰"
대체로 한강 프리미엄은 +2억정도 붙는데, 이것도 호재와 같아서 시장이 안좋을 때는 큰 차이 없을 때가 있는데, 그때가 기회!
"성동구와 언덕"
언덕이 심해도, 막상 단지로 가는 평지길이 있을 수 있고, 버스가 다니기도 함.
임장을 연결해서 입체적으로 봐야한다!
언덕이 오히려 기회를?
언덕 + 입지 좋은 + 준신축/준구축(05년식 이후)
언덕이라 오히려 선호도가 낮아, 투자 기회를 오래주는 단지가 있을 수 있다!
→지금 이런 단지 check!
신축이 전세가가 더 빨리 올라서 기회를 먼저 줌.
지금 전세가 낮은 구축은 일단 지켜보세요. 신축 따라 구축도 전세 키맞추기를 하는데, 선호도가 낮아 매매가는 남아있어 기회를 줄 수 있음.
가급적이면 08년식 이후 단지(전세가 빨리 오름)
지금은 절대적으로 저평가된 시기이니까, 싸긴 해도!(전고점 대비 많이 빠진) 가치를 먼저 봐야 하는 시기임.!
주복이니까 제껴! 이러면 안됨.
텐즈힐 주복동(전고점이 -1.5 ~ -2.0억정도 낮음)도 당연히 투자해도 됨.
센트라스는 센트라스고, 위치는 바뀌지 않음 & 매매가는 낮은데 전세가는 큰 차이 x
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