다음 임장지 어디로 갈까요? 저평가 된 지역 알아내 투자까지 이어지는 방법 (지방편)

안녕하세요

금요일의 센쓰입니다 :)

요즘 하는 고민들을 들어보면

다음 임장지를 어디로 가야할지

내 앞마당 어떻게 관리할지

<다음 임장지 & 앞마당 관리>

이 두가지를 고민하시는 분들이

많이 계신것 같습니다

그래서 저는 어떤 관점에서

지방과 수도권을 바라보고 있고

또 관리를 해 나가고 있는지에 대한 부분과

다음 임장지를 정하는 방법에 대해서도

한 번 말씀을 드려보겠습니다



다음 임장지는 어디로 갈까요?

우선 다음 임장지에 대한 질문을 받으면

강의 수강을 적극 권유하는 편입니다

지역을 보고 분석하는 눈이 아직 없는데

일단 지방을 간다고해서

답이 나오지 않을 수 있기 때문입니다

하지만, 강의 수강이 안됐을 때와

앞으로 독립적인 투자자가 되어야 하기 때문에

앞마당 관리와 선택은 필수가 될 수 있는데요

임장지 선택을 위해서는 지금 앞마당이 어디이며

어떤 투자를 생각하고 계신 건지

두 가지를 중점적으로 되묻고

그에 따른 답변을 드리는 편입니다

1. 이제 막 지방을 가시는 분이라면

수도권과 지방은 큰 틀에서는 같을 수 있지만

세부 원칙과 기준은 다를 수 있습니다

그리고 지방은 수도권과 달리

규모에 따라 입지를 다르게 평가해볼 수 있죠

그래서 아직 지방에 대해 익숙치 않다면

이를 정립하는 것이 최우선순위가 됩니다

서두에 말씀드린 것처럼

강의를 통해 기준을 확립하고

임장이 아직 익숙치 않은 단계라면

집 근처를 먼저 임장해보면서

감을 익히시는게 좋습니다

2. 당장은 투자가 어렵다면

당장 투자가 어려우신가요?

그러면 기존의 앞마당과 비교해볼 수 있는

곳으로 가보셔도 괜찮습니다

천안이면 청주,

대구가 앞마당이면 부산이나 울산처럼

비교해볼 수 있는 곳으로요

다만, 공부를 한다는 마음보다는

투자를 한다는 마음이면 좋겠습니다

(끌어당김으로 인해 투자가 진짜 될지도..)

그래야 하나라도 더 볼 수 있고

제대로 지역을 이해해 볼 수 있습니다

3. 투자를 위해 임장지를 고민한다면

이제부터 중요한 부분입니다

글 초반에 말씀드렸던

다음 임장지 그리고 앞마당 관리에

활용해볼 수 있는 방법인데요

저는 '지방 투자 사분면'이라는 툴을 이용해

지방 전체를 큰 틀로 이해하고

가격과 시장 분위기를 입힘으로서

어디가 저평가 되어있거나 혹은 비싼지와 같이

큰 틀에서 이해를 하려고 하는 편입니다

가로축은 공급, 세로축은 전세가율로

어떻게 보면 지방 부동산 시장에서

중요하면서도 가장 따져봐야 하는

두가지 요소를 통해 한 장으로 표현한 것입니다

이 사분면 위에 나의 앞마당을 올려서

전체 시장에서 어떤 분위기를 보이는지

1차 판단해 볼 수 있고

투자를 고민한다면

공급이 적고 전세가율이 높은

2,3사분면부터 하나씩 살펴보는 방법이 있습니다

좀 더 구체적으로 예시를 들어볼께요



지방 투자 사분면 - 적용 편

2사분면이 우선순위에 들어오니

청주 흥덕구부터 예로 살펴보겠습니다

지역을 이해할 때는

전세가율 / 공급 그리고 가격

이 세가지 부분을 통해 살펴봅니다

앞서 두가지 부분은 사분면을 통해 확인했고

가격적인 부분을 확인해볼텐데

여러가지 방법이 있을 수 있지만

큰 틀에서 이해해볼 수 있는 방법으로

랜드마크 및 평당가와 가격 상승률

이 두가지 요소를 통해 볼 수도 있습니다

흥덕구의 랜드마크 복대지웰2차 84 가격은

현재 5.8 / 4.2로 많이 비싼감은 아니지만

작년 초 대비해서 꽤 많이 올랐습니다

그러면 전체 구로 보면 어떨까요?

흥덕구는 23.1월 ~ 현재까지

약 6.1% 상승해서 적지 않게 오른것을

알 수 있습니다 오히려 바로 옆의 서원구는 3.8% 상승으로

상대적으로 덜 올랐다는 것을 알 수 있죠

정리해보면 다음과 같습니다

흥덕구가 청주에서 제일 좋은 구이지만

많이 올랐을 수도 있기에

상대적으로 덜 오른 서원구도 함께 보면서

투자기회를 찾아볼 수 있습니다

그리고 천안은 공급이 많지만

아직 전세가율이 높고,

가격 상승률 및 평당가를 봤을 때

가격이 비싸지 않은 단지들이 있을 수 있습니다

다만, 공급이 많기에 리스크 방어를 위해

우선순위 많이 높여야겠죠

이렇게 지역 하나하나 확인해보면서

어디가 가격 / 전세가율 / 공급

세가지 측면으로 봤을 때 괜찮은 지역인지

살펴볼 수 있게 되고

괜찮다고 생각되는 지역들을 뽑아

나의 상황에 맞게 임장지를 선택해보셔도 됩니다

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지방의 모든 도시들을

단순히 전세가율 그리고 공급 이 두가지로

모두 표현하기는 어렵습니다

그리고 이미 많이 올랐거나,

비싸다고 생각되는 지역들 중에서도

급매가 나오면서 괜찮은 물건도

충분히 나올 수도 있습니다

지금 지방 시장은

지역 그리고 단지 개별성이 강하기 때문에

결국에는 단지 하나 하나 확인해봐야 하며

그래야 좋은 투자 물건을 찾을 수 있습니다

제가 활용하고 있는 지방 투자 사분면은

지방 전체 시장을 이해하면서

어디가 투자하기 좋을지

혹은 좀 기다려봐야할지와 같은

의사결정을 할 때 도움이 되기도 합니다

각자의 상황과 앞마당이 다른만큼

유용하게 사용해보시면 좋겠습니다



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