리뷰

학군 학업성취도보다는 특목고 진학률을 봐라

환경 백화점은 반경 1km 아닌 권역으로 카운트

공급 분당 뿐만 아니라 강남 30분 권역 전체의 공급을 파악하라

※서울의 공급

시세 10년은 길다 현실적으로 5년을 볼 것

이동지역 공급도 체크할 것(호갱노노)

※송파구의 인구이동

순전출순위 하남시>강동구>강남구>성남시

순전입순위 관악구>광진구>동작구

수익률보고서에서 한발더 나아가 저환수원리를 평가해 볼 것

전망

예측은 불가능, 하락시 덜 하락할 것에 투자, 안전마진=전세가

전고점의 70-75%는 매수해도 좋지 않나..

사이클

투자는 ①가치를 보는 안목과 ②저평가를 판단할 수 있어야

①만 있으면 우량주투자로 OK지만, 투자금이 많이 필요

①과② 둘 다 있으면 성장가치주에 투자할 수 있다.

거래량 적은 하락장이 투자하기 좋다, 물량 많으면 잡기 어려워.

고평가 매수시 버티지 못함(대출이자부담)

가치가 있어도 비싸면 매수×

3년내 100% 상승 -> 허리/어깨이상으로 판단해야

내집마련과 투자

내집마련의 편익과 비용

편)안정, 전세금 상승에서 자유로와

비)투자금 여력 없음

투자의 편익과 비용

편)투자금 확보

비)에너지가 필요해(독강임투), 보증금 상승의 부담 -> 투자물건의 전세가 상승분으로 헷지가능

투자대상 아파트로!

환금성이 좋고(300세대 이상, 4층이상), 상승장에 수익률 좋아

빌라, 다가구/원룸, 단독주택, 오피스텔 -> 환금성, 수익률에서 아파트에 비해 경쟁력 없음

1단계 투기

2단계 갭 -> 수익률 중시, 환금성을 간과, 시련 가능성

3단계 경매 -> 난이도있음, 명도/소송/심적부담

4단계 가치투자 -> 통찰력 쌓는데 시간 걸려, 장기전

투자 프로세스

방대해서 옮겨 적기는 생략...

효율성/팁, 어플, 취해야 할 태도, 얻어내야 할 정보, 전반적인 순서, 분위기에 대하여 이해

전세 빼기, 인테리어 공사, 부동산 대응, 법무사 대응, 계약서 특약사항, 중개수수료의 유의점

매도에 대하여 (경험쌓기로써의 매도도 필요해, 지방->수도권 갈아타기, 평생 보유가 기본)

익숙/능숙해지기까지 많은 실전경험이 필요할 듯 하지만 맥락은 이해

임장(분위기, 매물) , 매수(계약), 등기(법무사), 인테리어 공사, 부동산 대응시 숙지할 것!!

실전사례

평촌

학군 좋아, 분당으로의 중심이동 위기

대전

지방소멸, 일부는 맞고 일부는 틀리다

서비스가 발달한 지역은 살아 남아

부천

매매가 상승에 시간이 걸렸음, 투자란 인내가 필요

잠실엘스

더블 역세권, 저평가였다

2022 저점에서 현재 4억상승, 저력