[열반스쿨 기초반 65기 54조 다시일어나] 수익률보고서 과제 제출

▶ 아파트명

풍납동 풍납현대아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장(S등급)

송파구 사업체수 76,412개 / 종사자수 411,898명

2. 교통(S등급)

강남 24분 / 여의도 41분 / 시청 45분 

3. 학군(C등급)

영파여중 79.6% / 풍납중 82.4 / 풍성 82.6%

4. 공급

올림픽파크포레온 2025.01 / 12,000세대

송파구 인구 635,758

강동구 인구 448,655

(635758+448655) *0.5%=5,422 공급물량이 3배이상이므로 C등급

2023(800세대), 2024(3500세대), 2025 (12200세대)

최대 공급시기가 오히려 기회일수 있다

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 풍납현대 30평 현재 매매 11.8억, 전세 6억

10년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 14.7억 전세 6.5억 

10년 내 저점 매입시: 2013년 12월 매매 4.9억 전세 3.4억 

*고점 매입시 수익률 (118000-147000)÷(147000-65000)*100 = -35.3% 

*저점 매입시 수익률 (118000-49000)÷(49000-34000)*100 = 460%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

풍납동 현대아파트가 위치한 송파구는 직장 종사자수가 41만명이며, 강남, 여의도, 시청 등의 교통 접근성이 매우 좋다.

주변 2km내외에 현대백화점 천호점, 롯데백화점 잠실, 이마트, 롯데마트, 농협하나로마트, 홈플러스 등 대형마트가 가깝고 아산병원, 강동성심병원 등 종합병원도 인접해있어 환경이 매우 좋다. 단, 해당 아파트 인근의 학군은 학업성취도 부분에서 서울 평균보다는 높으나 같은 송파구내에서는 하위 수준이고 학원가를 이용하려면 방이동이나 둔촌동 학원가를 이용해야하는 단점이 있다. 아파트 바로앞에는 강동구청역 8호선이 350미터 앞에 있어 아주 편리한 지역이지만, 한강쪽으로 가는 길은 토성발굴로 인한 문화재가 지속적으로 출토되고 있어 풍납동일대가 아파트로 개발되기는 어려운 부분이 있다. 2025년1월에 둔촌중공을 재건축한 올림픽파크포레온 12000세대가 입주예정이라 단기에 입주물량이 늘어나는 입지를 갖고 있어 당장 투자하기보다는 둔촌주공이 입주하는 시점을 기다렸다가 어느정도 저점이라고 여겨질때 투자하는 것도 나쁘지 않을 것 같다.