열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 20조 서현 도윤]

열반 4강 마지막 강의를 너바나님이 뜻깊게 해주셨습니다.

정말 투자 방법 부터 순서, 경험, 마음가짐을 전반적으로 다 다뤄 주셨는데.,

다시 한번 시작 하길 잘 했구나 말씀하신대로 하기 위해서 노력 해야겠다고 생각했습니다.

수익률 보고서 리뷰

너바나님이 수익률 보고서를 몇개 리뷰 해주셨는데 분당/강남/광교 지역을 리뷰 해주셨습니다.

제일 중요 한게 전환수원리 중에서도 저평가 인데 저평가는 무조건 앞마당을 여러군데 만들어서 비교 평가

해야 한다고 하셨습니다.

매매가 = 토지가 + 건물 가치를 봐야하는데 (직장/학군/교통/공급/환경/브랜드는 당연히 확인)

장기적으로 건물가치는 떨어지기 때문에 토지가가 높은 곳에 하는 것이 좋다고 하셨습니다.

대체할 수 없는 독보적인 입지 독점성을 봐야해서 장기적으로 보면 강남 지역이 좋다고 하셨습니다.

물론 아직 강남/반포 지역이 조정이 안되어있어서 좀 지켜봐야 하구요.

부동산 전망

너바나님이 시장 전망하는 거는 불가능 하고 하락장이 오더라도 슈퍼 아파트는 장기보유시 좋다고 하셨습니다.

예를 들어 압구정 현대아파트 경우 2006년에 사서 2012년에 팔았으면 매도손실만 5억, 이자손실 2.6억 인데

24년 현재는 매매가만 18억 이상 이익인 상태 입니다.

가장 좋은 투자란 가치 있는 물건을 저평가된 가격에 사는 것 이라고 하셨는데, 가치 있는 물건이라는 것도

알아야 하고 저평가된 즉, 좋은 타이밍에 사는 것인데 이론적으로는 이해가 될 것도 같지만

실제로 여러 아파트 단지를 비교 해보고 실제 투자도 해서 경험으로 느낄 수 있는 것 같았습니다.

계속 얘기 하시는 무릅에 사서 어깨에 팔아라... 이 말씀도 이해는 되는데 어느 타이밍에 해야할까 ? 라고 할때

지금 같은 겨울이나 봄에 준비해서 사는게 맞다는 것을 알았습니다.

진짜 이렇게 하려면 고수가 되야 하지만 대구 달서구 진천동 포스코 더 샵을 06년에 사서 14년에 10채로 팔면

13.5억(채당 1.5억 차익) 벌고 그 돈으로 분당을 14년 (저점) 10채 사서 22년에 10채 매도를 했다면

100억 수익을 올릴 수 있다고 하셨는데, 100% 이렇게 하지는 못하겠지만 타이밍을 알고 가치있는 물건이라는

것을 알았다면 비슷하게는 해볼 수 있겠다라고 생각은 했습니다. (물론 쉽지는 않겠습니다만...)

가치 있는 물건이 30% 이상 빠진다면 명품 바겐세일 기간이고, 불황에 사서 호황에 파는게 최고의

투자라고 하셨습니다.

내집 마련 방법

저는 살고 있는 집이 있긴한데 전세vs실거주vs투자를 비교 해주셨는데

전세는 절대 안좋은 선택이고 실거주 해서 보유만 하더라도 최소 6억은 매매가가 올랐다고 하셨습니다.

물론 대구에 투자를 했으면 시세 차익이 39억 이지만 무조건 좋은 집을 사락고는 하셨습니다.

시세차익 부동산

시세차익형 부동산의 정의는 낮은 가격에 사서 오늘 때까지 기다리는 투자법인데, 월부에서도

지향하는 투자법이기도 합니다. 투자용 부동산 순위는 아파트 > 단독주택 > 오피스텔 > 다가구/원룸> 빌라

순입니다.

빌라나 오피스텔은 환금성이 문제고 다가구/원룸도 경쟁력이 안되서 시세차익 부동산 중 아파트가

제일 안전한 것도 알게 되었습니다.

다시 한번 가치투자를 예를 들어 설명 해주셨는데 분당 파크 타운 15년 5억 매매 3.8억 전세(투자 1.2억)

용적률, 직장, 학군, 환경 고려해서 선택했고 23년 13.5억 매매가에 전세가 8.5억 올라 특히 전세가가 3.2억

올랐기 때문에 수익은 무한대라고 하셨습니다. 전세 5% 정도만 올리라는것도 좋은 말씀있으셨습니다.

임장프로세스

5가지 는 항상 통과 해야하는데 저평가 여부 환금성 원리 원금 보존성 수익성 리스크 관리 입니다.

- 임장지역, 사전임장, 분위기 임장, 매물 임장 (임장 프로세스)

- 강남 서초, 종로 중고, 여의도 처음에 중심지를 알아야 한다.

. 분위기 임장 : 네이버 지도를 켜고 주욱 돌아 본다.

. 매물임장 : 실제 투자할 지역을 본다. 랜드마크부터 꽃아서

. 혼자가 힘들면 옆 사람과 함께!

-. 사전 임장 : 위치, 아파트 수익률 보고서 지역분석 보고서, 임지 분석

인근시세지도 (평당가격) 호갱노노

인구 규모 (통계청), 인구이동 향후

도시기본계획 (호재, 악재)

과거 전고점 및 전저점 (10년 내)

월부 지역 분석 강의 (임정전,

앱 : 호갱노노, 네이버부동산 , 녹음기, 좋은카메라, 에버노트

-. 중개인과 약속 잡는 법

전화임장하는 법 (네이버)

반드시 3군데 이상의 중개사무실에 연락하라 전세가는 보수적으로

약속은 한군데와 진행하라, 초보는 녹음한 거 들어봐자

> 부동산 방문 진행사항

1. 전화임장(투자자, 매매가, 전세가)

2. 현장방문 브리핑 듣기 (30분전 도착, 중개인 대화 녹음)

3. 준비된 물건 보기 (현장사진촬영 및 수리비)

4. 당일날 매수 금지 (급매 판단하는 법)

유식하게 아는 척 하지 말어라

공실 > 월세 > 전세 > 집주인 (제일 안좋은 상태)

물건의 상태 하고 전세가를 확인 하는게 제일 좋은 거

20년된 집이라 수리를 대공사 해야한다.

전세가 보수적으로 생각해라. (2.05억은 더러운 집)

총 전세? ... 많다. 오래된 아파트는 수리까지 해야 한다.

- 전세 잘 나가게 하는법은 투자자 몰리는 지역, 시기는 피하라

경쟁력 있는 인테리어 경쟁력있는 가격 전세 안나갈 때 대처법 D-2개월이 중요

- 역전세 대비법

입주물량 데이터 확인 (부동산 지인)

대량 공급 전 재계약 시도 (계약 기간)

현세입자 재계약이 best (전세금 -> 이자 지급)

-> 전세금 대출이라고 하면 이자금을 2년치 지급 해주고 ... 5%만 올리겠다.

부동산에 내놓는 법(자주 많이 컨택 해라)

투자금 줄이기 전세금 욕심 = 향후 고통 너무 높게 전세금 받지 말어라

리스크 대비 (마통), 전세금 상승은 5%

겨울은 피할 수 없다. 버텨야한다.

- 임대시 수리하는 법 : 도배, 페인트, 장판, 조명 ,싱크대, 타일

시공 퀄리티하고 as 잘해야함

- 임장시 현장

줄눈은 어두운 색, 깔끔하게 한다. 싱크대도 흰색

- 매도의 기준

. 이물건은 가치가 있는가?

. 리스크를 감당 가능한가?

. 대체 물건을 투자해서 더 큰 수익을 낼 수 있는가?

. 무릅에 사서 어깨에 판다. (수익률 200%)

. 좋은 물건은 평생 보유해도 괜찮다 (시스템) 지방은 사고 팔았고

수도권도 일부 팔고

종부세, 양부세, 취득세 많이 완화 되었다. 세금 너무 걱정 하지말아라 -> 이게 저에게 가장 중요 했습니다.

- 수익 높이는 법

. 앞으로 10억 이상 벌어갈 직장인 투자자의 능력

10년, 20년, 30년 뒤에 수익을 냈다면 좋은 투자를 한겁니다.

그가 인내하는가? (투자시장) 그가 인내하는가? (물건의 가치)

- 자금 마련 방법

- 유용한 어플 : 구글포토, 네이버 부동산, 무음 , 아실, 부동산 계산기 , 법무통

투자 사례

평촌 얘기를 해주셨는데 평남이 평수가 넓어서 좋았으나 평북도 판교로 이어지는 지하철이 생겨서

더 좋아질 것이라고 해주셨습니다.

무궁화 효성 아파트는 광교나 분당이 올라가면서 평촌도 올라갈 것이라고 보고 한것이고

적극적으로 부동산 사장님이 도와주셔서 매매/전세를 한번에 했다고 하셨습니다. 입지 독점성, 전세가, 환금성도

좋아서 6~7억 정도 생각 하고 5%정도만 올려서 지금은 3.3억 매매가가 올라서 전세가는 이미 획득해서 무한대로

올랐습니다.

대전광역시 같은 지방은 인구를 보라고 하셨고 둔산동 같이 교육도 중요하다고 하셨습니다. 입주 물량도 중요하고

잠실 엘스도 차익이 10억이나 났는데 싸게 사고 리스크 관리 하는게 중요하다 하셨습니다.

내 월급으로 저평가된 부동산을 결국 돈이 일하게 하는 것 한채 씩 늘여가는 것

상위 1% 부자마인드 자존감이 생기고 행복해졌고 멘탈관리 가 중요하다고 하셨습니다.

행복의 중요한 마음중하나는 감사함이다.

무언가를 채우는 것보다 스스로 가진것을 되돌아 보는게 행복이라고 하셨습니다.

행복은 강도가 아니라 빈도 (소소한 행복을 여러번) 라고도 하셨습니다.