실전준비반 오프닝강의 강의후기 [가자GO]

안녕하세요. 느리지만 포기를 보르는 남자 "가자GO"입니다.

이번 실준반 오프닝 강의는 임보의 여왕 "밥잘"튜터님이 강의를 해주셨습니다.

그럼 강의 후기로 가볼까용?

Q1) 1기 신도시 임장 -> 입지 평가 적용과 가격 차이를 이해하기 용의함

ㄴ 일산/ 부천/평촌/산본/분당

5개의 지역이 강남과의 접근성이 각 각 다르다.

1. 지역이 한 시기에 비슷한 구조 / 신도시 포맷으로 생겨서 입지 비교가 용이함.
2. 앞마당을 다 가보지 않고, 2개~3개 정도의 1기 신도시 지역을 앞마당을 만드는 것을 주천 한다.
3. 입지가치의 차이 비교
4. 가격의 차이를 잘알고 이해하는 비교하는 정도가 좋을 것 같다.
5. 지방과 수도권의 입지 가격요소의 가중치가 다른 것이다.

Q2) 앞마당 숫자에 따른, 임장보고서 단계

1. 0~3개
2. 가까운 곳으로 가는게 좋다. (암장 자주 갈 수 있는 곳)
3. 사는 동네/ 회사동네
4. 4~6개
5. 급지나 규모가 비슷한 앞마당 만들기 (수평적 비교평가 ; 급지가 비슷한것들 / 실전투자)
6. 1기신도시 / 강남접근성이 비슷한곳 / 인구 규모 비슷한곳 (e.g.) 중소도시 (청주/천안/전주)
7. 7개 이상~
8. 수직적비교평가 (기존에 앞마당과 연결성이 있는 앞마당지역으로 비교 평가 / 실전투자)
9. 창원-부산-김해를 연결해서 보는게 정말 중요하다. (중소도시이자 100만이상도시로 거대함)

투자의 이해 - 가치를 판단하는 법.

Q1) 원급보존원칙에서 지방은?

1. 사람들이 많이 좋아하는 단지는, 전세가 오르않아도, 매매가가 싸고, 그 집을 살만한 환경이 조성이되면, 매매가가 먼저움직인다. (가수요가 있어서, 가치대비 매매가가 싸도 절대 저가치가 아니다. )
2. 가치가 좋은1등단지
3. 전세가가 오르면서, 매매가가 오른다. 이전 고점을 회복하면서, 오른다. (실수요자들이 좋아하는 선호 입지)
4. 연식이 오래 될수록 실수요자는 많이 달라붙어 전세가가 오르면, 매매가도 오르는데, 오르면서 전고점을 회복하며 오른다. (중간정도 가치, 연식이 오래되서 입지 가치는 있지만, 선호는 후순위)
5. 전세가가 정말 힘차게 올라야, 매매가가 끙차하고 오른다. 이런단지이다.
6. 지방에 연식이 오래되고, 입지가 약한곳에 오르기 때문에 시간이 지날수록 무가치로 수렴중인 단지

--> 하지만, 그래프와 숫자는 가설에 대한 검증의 보조지표일 뿐입니다. 그러면, 가치를 판단하는 법은?

-벽화그림 있는 구축들 --> 환경개선이 필요한 왠지? 재개발이 필요한 환경

-분위기 임장/단지임장을 통해 그 동네 분위기를 알수 있는 상권과 환경적 요소를 사진으로 찍고 기록하고, 나의 느낌을 꼭 적어서 임보에 녹여보자! 이를통해 현장에서 가치를 판단할수 있어야 한다.

그래프만 보고 판단하는 것 vs 임장하고 임보쓰면서, 그래프를 검증하는것을 꼭 가치를 평가하고 검증하는 것이다.

ㅁ 잃지않는 투자기준 체크리스트

1. 저평가: 저평가를 확인하기 위해 가치 판단이 우선
2. 환금성 :
3. 수익성 :
4. 원금보존: 원금을 지키기 위해, 전세율을 체크
5. 리스크관리

분위기 임장을 통해 살기 좋은 곳인지 확인 -> 단지 임장을 통해 지역안에 선호하는 단지 인지 확인 -> 손품 (임장보고서)를 통해 현장정보와 없는 정보를 정리!

ㅁ 정말 중요한 이야기

분위기 임장 -> 단지임장 -> 임장보고서 를 통해서 '가치가 좋은지' 알수 있고 가치를 알면 '저평가' '저가치' 를 구분할 수 있습니다. 그 이후 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크를 알수 있습니다. 이 순서를 지키고 반복했을때, 스스로 투자를 판단할수 있습니다.. 그리고 잃지 않고 더 버는 투자를 잘 할 수 있습니다..

실전투자 - 첫투자

앞마당이 3~6개 정도가 된다면, 첫투자 가능하다. 완벽한 비교가 아니더라도 투자가 가능하다.

첫투자의 확신은 50% 정도, 하지만, 첫 투자가 없었다면, 수익도 없음. 10억 달성기도 없음. '내돈' 넣고 투자해봐야 안목도 생기고 실력, 자본을 만들수있음. 1년에 1채 투자 - '지금 내가 할수 있는 투자' 를 지속했을때, 투자로 돈을 벌수 있습니다.

가자GO BM points)

1. 1신도시 앞마당을 올해 2024년 안에 수평적으로 2~3개 늘려나가보자. (4군:광명시->4군:평촌->4군:수지구->4군:성남수정)
2. 1번의 앞마당을 다 늘린후, 수직적으로 앞마당을 늘려보자. (1군:강남구->2군:마포구->3군: 종로구->4군: 동대문구)
3. 저환수원리 AND 조건의 모두 부합하는 투자를 지속하자!