전세사기로 보증금을 날린 오빠를 도와주지 못했습니다. (feat. 전세사기 예방과 대책법)

안녕하세요,

배럴서퍼입니다.

월부에서 처음 쓰는 경험담 글인데,

이런 주제로 쓰게 될 줄은 상상도 못 했습니다..ㅎㅎ

사기 당한 상황을 정리하고 글로 쓰는 것이

감정적으로는 힘든 부분이 있지만,

월부에서 배운 많은 것 중 하나가

문제상황이 닥쳤을 때 감정적인 대응이 아닌

냉정한 상황 판단과 복기하는 하는 것이었기에

실행에 옮겨보려 합니다.

(부족한 글솜씨와 막연한 두려움으로 선뜻 글 쓸 생각은 못했었는데

옆에서 응원해 준 동료가 있었기에 용기를 낼 수 있었습니다. 감사합니다bb)

#갑자기 걸려온 전화

여느 때와 다름없던 평온한 퇴근길,

오빠에게 전화가 걸려왔습니다.

"서퍼야, 오빠 전세사기 당한 것 같아..."

갑자기 심장이 쿵 하고 내려앉았습니다.

뉴스에서 전세사기가 그렇게 난리였는데도,

저도 반전세를 살고 있었음에도,

그냥 남의 일이었습니다..

그런데 그 일이 내 가족에게 일어났습니다.

전세사기도 전세사기이지만,

제가 부동산 공부를 하고 있음에도

뭐라 조언해 줄 수 있는 말이 단 한마디도 없는 사실이

당시 저를 더 힘들게 했던 것 같습니다.

‘가족과의 시간을 줄이며 부동산 공부를 하고 있었는데, 정작 도움이 하나도 안 되네?’

‘자본주의 사회에서 자본주의적 힘을 키우려고 열심히 공부하고 있었는데, 나, 힘 하나도 없네?’

하나도 도움이 안 된다는 자괴감에 빠져들고 있는 것도 잠시..

또 다른 시련이 닥칩니다…

오빠에게 일이 생겨 제가 대리인으로

오빠의 모든 일을 떠안아야 했습니다.

눈 앞에 펼쳐지는 일들을 쳐내기 위해

감정에 빠져 허우적 댈 시간이 없었습니다.

대리인이 된 덕분에(?)

정신 차리고 로봇처럼 움직이기 시작했습니다.

#정리를 해보자,,

오빠의 상황은 아래와 같았습니다.

수원의 신축 다가구 빌라. 총 6명의 임차인.

전입신고와 확정일자(1순위)는 받았으나, 전세보증보험 미가입.

선순위 채권자는 근저당 설정한 새마을금고.

집주인은 ‘파산 신청 진행할 거다’라는 말을 마지막으로 연락두절.

상황 판단하는 데에도 정신이 없고

시간이 어떻게 가는지 모르겠는 와중에

선순위채권자(새마을금고)에 의한 임의경매가 결정되었습니다.

그리고 엎친 데 덮친 격으로

오빠는 부재중이었기 때문에 법원에서 온

배당신청 안내문을 제 때 확인하지 못 했고,

배당요구도 놓쳤기 때문에

경매에 넘어가도 배당을 받을 수 없는 상황이 되었습니다.

뒤늦게 법원에 찾아가 배당요구신청을 하였지만

접수만 받아줄 뿐 실질적인 효력은 없었습니다.

좌절할 틈도 없이 경매는 시작되었고,

‘부동산 시장이 안 좋아지고 하락장 시작이라고 하던데, 낙찰 잘 안 될거야.’

라는 근거 없는 생각으로 잠시 방심한 사이,

경매 2차에 빌라는 낙찰이 되어 버렸습니다…

여기서 낙찰 전에 할 수 있는 방법은 아래와 같습니다.

경매로 넘어갈 위험이 생겼다면

‘경매개시결정에 대한 이의신청’을 진행할 수 있습니다.

이것은 경매자체에 이의를 제기하는 것으로 볼 수 있습니다.

그리고 그 전에 형사고소하는 것은 필수입니다!

계약 당시부터 깡통전세일 확률이 높았다면

(오빠의 경우처럼 은행 대출이 많이 껴있는 경우

더욱 더 확률은 높음) 전세사기라고 판단될 여지가 많습니다.

형사고소를 함으로써 사기 피해자가 되어

새로 살 집을 구할 때 저리로 대출 받는 등의 지원도 중요하지만,

집주인이 일반적인 사회생활을 하는 사람이라면

구속되는 것을 두려워하기 때문에

보증금의 일부라도 먼저 변제하는 경우도 있다고 합니다.

오빠가 세 살던 빌라는 순식간에 낙찰이 되어 버렸고,

저는 다른 방법을 찾아야 했습니다.

이번엔 낙찰 후에 할 수 있는 방법입니다.

1. 지급 명령

– 집주인에게 못 받은 보증금을 내놓아라 직접 요구하는 방법입니다.

단, 집주인에게 전달이 되어야 하기 때문에 (송달 필수!) 주소지가 확실해야 합니다.

오빠의 경우는 집주인이 연락 두절이고 날랐다고 봐야 하는 상황이기에

큰 소득 없이 시간 낭비만 할 가능성이 높습니다.

2. 민사소송

– 집주인은 돌려주지 않은 보증금에 대한 채무가 계속 있는 것이기 때문에

받을 때 까지 압류추심을 하는 방법입니다.

단, 법원의 판결문 또는 결정문이 필요하고 10년마다 압류추심 갱신이 필요합니다.

2-1. 신용정보회사 이용

– 민사소송을 통해 법원의 판결문을 받아 압류추심을 하더라도

보증금을 다 돌려받을 때까지 시간이 얼마나 소요될지 모르고, 보통 장기전으로 가는 경우가 많은데

그 기간동안 개인이 집주인에 대한 재산조회를 하거나 계속 변호사를 쓰는 비용이 만만치 않기 때문에

신용정보회사를 이용하는 방법입니다. 신용정보회사는 법원의 판결문을 근거로 해서 합법적인 범위

내에서 돈을 받아주고 일정 수수료를 가져갑니다.

2-2. 3자에 대한 민사소송

– 집주인, 공인중개사, 공인중개사 협회 총 3개의 대상자에 대해 민사소송을 제기하는 방법입니다.

계약 당시 공인중개사가 ‘걱정하지 마라. 대출금보다 빌라 시세가 더 높다. 안전하다.’ 등의

이야기를 했다면 더더욱 고려해야합니다. 100%까진 아니더라도 보증금의 일부라도 공인중개사

또는 공인중개사 협회에서 받을 수 있다고 합니다.

보증금을 다 돌려받을 수 있을지,

돌려받는다 하더라도 엄청난 장기전이 될 것 같습니다.

하지만, 제가 할 수 있는 선에서 최대한 하려고 합니다.

그리고, 그 과정에서 더 이상 좌절하거나

부정적인 감정에 휘둘리지 않고 냉정하게 행동하려고 합니다.

아직 자본주의적 힘은 없지만, 계속해서 키워나가겠습니다.

마지막으로 가장 중요한 전세사기 예방, 전세사기 피하는 방법입니다. (feat. 월부 유튜브)

1. 전세보증보험 가입

- 특약에 전세보증보험 가입하는 것을 전제로 하는 계약. 가입 안되면 계약해지 및 계약금 반환이라고 기재.

2. 전입신고, 확정일자

- 대항력, 우선변제권 등 권리 누릴 수 있음.

3. 전세가율이 80% 이상인 집은 계약을 피하기

- 그 지역이 다 80% 이상이고 1번이 된다면 계약 고려.

4. 국세완납증명서 요구하여 확인할 것. 지방세 완납 증명서, 납세증명서 등

- 집주인이 세금이 밀려있는지, 종부세나 재산세 등은 경매 넘어갔을 때 세금부터 징수하기 때문.

5. 등기부등본 직접 발급받아 확인

- 인터넷 등기소에서 주소지 넣으면 발급 가능.

6. 이유없는 금융지원 제안 거절하기

- ex. 신축빌라에 전세계약하면 이사비와 대출이자까지 지원. 멀쩡한 집이면 돈 써가면서 세입자 유치 안 함.

7. 실제 시세 파악하기

- 빌라, 특히 신축이면 어려움. 국토부 실거래가 시스템의 공시가격. 근데 이것도 차이날 수 있기 때문에

오래된 중개사무소들에게 '저, 빌라 사려고 하는데요' 하면서 실제 매매가를 파악하기.

전세를 구하기 전에 꼼꼼히 체크해보시면 좋을 것 같습니다.

그리고, 저의 오빠처럼 예상치 못하게 사기를 당하셨다고 하더라도

포기하지 않고 끝까지 할 수 있는 모든 것을 해보길 응원드립니다.

파이팅!!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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