라즈베리 튜터님 칼럼필사 #1 서울 아파트 매수할 때 반드시 알아야하는 2가지 사실

안녕하세요. 라즈베리입니다.

요즘 서울 아파트에 관심에 뜨겁습니다.

임장을 다니다보면 수강생분들도 많이 만나게 되는데(나는 아닌척..) 그래서인지 더 실감이 납니다.

주식, 코인에 비해서 부동산 시장 상황이 좋지 않음에도 불구하고, 여러분이 서울이 기회란 걸 알고 그에 따라 행동하고 있다면 이미 투자시장에서 한단계 성장한 사람입니다

이런게 남들과 반대로 간다는 것이니까요

하지만, 모든 것에는 양면성이 존재합니다.

지금은 좋은 자산을 싸게 살 수 있는 기회이지만, 여러분들이 서울을 매수할 때 반드시 알아야할 것이 있습니다.

이 사실을 알고 투자하신다면 모두에게 좋은 결과가 있으리라 생각합니다

#현재 서울 시장 상황

-20평대 기준 평균 매매가 9억

- 전세가율 40~60%

- 평균 투자금 약4-5억

한 문장으로 정리한다면,

"매매가는 저렴하나 투자금이 많이 드는 시장"입니다.

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서울의 평균지역인 "동작구"의 몇개 아파트를 찍어보면 실제로 위와 같은 가격대임을 알 수 있습니다.

"저는 투자금 4억이 없는데 어떡하죠?김빠지네 요...

라고 벌써 뒤로가기 하지마시고 잘 들어주시면 좋겠습니다 ㅎㅎ

다시 한번 현재 상황을 정리해보겠습니다

1. 가치 대비 매매가 싼 아파트가 많음

2. 전세가율이 낮아 투자금은 많이 듦

어떤 현상을 바라볼 때, 이를 최대한 쪼갤 수 있을만큼 쪼개어서 자세히 관찰해보면 생각했던것보다 많은 사실을 알게될 때가 있습니다.

그럼 조금 더 깊이 살펴볼게요.

# 매매와 가치

:가치 대비 매매가 싼 아파트가 많다

서울은 누가 뭐래도 대한민국 1등 지역입니다.

지금은 서울뿐 아니라 지방 도시들도 가격이 굉장히 매력적인 구간이지만, 가격을 제외하고 가치만 논하자면 서울이 가장 높습니다.

"투자할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 한다"에 따라 충분한 현금 여력이 되시는 분들은 서울을 우선 검토하는 것이 맞습니다.

자 그러면 한가지 질문하겠습니다.

지금 서울을 매수하면 바로 오를까요?

아마 아닐 가능성이 높습니다. 적어도 저는 아니라고 생각합니다. 그리고 여러분 또한 그렇게 생각하고 접근하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 투자의 속성이 그렇기 때문입니다

투자는

"언제 오를지 모르지만 가격이 싼 자산을 모아나가는 것"이지

"좋은 것이 싸졌으니 산다 = 빨리 오른다"는 전혀 별개의 이야기입니다.

즉, 가치가 높은 자산을 싸게살 수 있는 상황은 맞지만 가격은 꽤나오래 지지부진 할수도 있습니다.

그 이유는 '전세' 때문입니다.

역사적으로도, 매매와 전세의 격차가 클 때 매매가가 혼자 미쳐날뛰는 때는 거의 없었습니다.

그러니 종잣돈 상황에 따라 이렇게 바라보시면 좋겠습니다.

#나는 서울 투자할 종잣돈이 모자라디

지금 종잣돈이 모자란 분들은 나에게 맞는 투자처 (대부분 지방이겠지요?)에서 불려오는 것이 맞습니다. 조급하게 생각하지말고 차근히 기회를 만들어나가시면 좋겠습니다

그 사이에 서울이 오르면 어떡하죠?'

이 또한 예측의 영역이지만, 그렇다고해서 달라질 것이 있나요?

외부 상황에 휘둘리는 것이 아니라, 내 상황에 맞는 투자를 꾸준히 해나가는 것만큼 중요한 것은 없습니다.

우리 목표는 시간과 경제적 자유를 얻는 것이지 서울 아파트를 사는 것 자체가 아닙니다

#나는 서울 투자할 종잣돈이 있디

서울을 살 수 있는 분이라도 18~21년과 같은 매매가의 급등을 기대하기보다 질좋은 자산을 싸게살 '선점'의 기회로 받아들이는 것이 좋습니다.

그러니 좋은 자산을 싸게 사는데 집중하고,

매수하고 난 뒤에는 마음편히 기다려주세요.

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위는 제가 생각하는 서울의 마지노선 단지입니다.

그럼에도 불구하고 10년 이상 보유할 경우 2배 이상의 상승을 보였습니다. 이게 가치가 있는 것을 오래 보유했을 때 나타나는 힘입니다

장기동행할 수 있는 자산은

'시간'을 먹고 자라기 때문입니다.

이 챕터에서 전해주고 싶은 말,

'지금 서울을 산다는 것이 바로 오른다는 뜻이 아니다'

+ 장기동행 할 수 있는 자산은 10년 이상 보유하면 필승에 가깝다(그러니 수면제 먹고 즈.)

#전세

이런 아파트를 사세요

시스템 투자의 핵심은

자산의 규모를 키우고,

이 자산이 스스로 일을 하게 만들어 복리 성장을 꾀하는 것입니다.

부동산에서는 "전세가의 증액"으로 꾸준한 현금흐름을 창출하는 것이 목적입니다.

그렇게 하기 위해서 우리가 목표해야할 것은,

1. 장기보유 할 수 있는 가치가 있는 자산을 모아나간다

2. 전세가의 상승이 있는 것이어야 한다.

1번은 위에 매매 부분에서 말씀드렸습니다

그리고 2번 또한 굉장히 중요한 부분입니다.

지금 좋은 자산을 싸게살 수 있는 것은 맞지만

"투자금이 많이 든다"고도 했죠?

억 단위의 투자금을 한군데에 넣어두고 기다리기만 하실건가요?

조금 더 길게 생각해봐야합니다.

2년뒤, 4년 뒤, 앞으로도 꾸준히 전세가가 올라와주어야만 투자금회수와 증액분으로의 재투자,

즉 "눈덩이가 굴러가는" 상황이 만들어지는 겁니다.

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위 단지는 2016년부터 전세가가 매매가를 추월했습니다

(덧붙여서, 굉장히 싼 시기에 매수했음에도 최소 3년 이상을 기다려야 매매가 올랐음을 잊지마세요)

이제 이 단지에 투여된 투자금은 없으며, 꾸준한 전세가 상승을 통한 현금흐름 창출, 재투자가 가능한 상황이 되었습니다.

그러니 지금 서울 투자를 앞두고 계시는 분들은

"앞으로 전세가가 꾸준히 상승할만한" 단지를 우선적으로 검토하시면 좋겠습니다.

"어떤 단지가 전세가 꾸준히 상승하는 단지인가?" 이것에 정답은 없습니다. 공식으로 표현할 수 있는 것도 아니고요

대신에,

'이 단지에 임차 수요가 탄탄한가?' 이 한 문장을 꾸준히 머릿속에 되뇌이며 단지들을 공부하다보면 힌트를 얻으실 수 있을 겁니다.

지금 서울의 전세가는 대부분 저렴한 구간이라 생각되고, 앞으로 공급 물량이 줄어드는 상황이기에 전세가가 상승할 가능성은 높습니다. 금리 또한 급등보다는 보합이나 하락 확률이 높습니다.

그러니 전세 가격의 움직임 또한 잘 관찰해보시면 도움이 되실거에요.

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끝으로,

남들이 공포와 두려움에 떨고 있을 때 투자의 원칙을 믿고 묵묵히 주말마다 임장 다니시는 분들께 정말 잘 하고 계시다는 걸 꼭 말씀드리고 싶습니다.

'아는 것'

'아는대로 행동하는 것'

이 둘은 실로 엄청난 차이임을,

시간이 흐르면서 점점 더 크게 깨닫습니다.

그리고 저 또한 초심을 잃지 않았는지 돌아봅니다.

여러분들의 노력이 좋은 결과로 이어질 수 있도록,

이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

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<깨달은 것>

1. 서울 아파트에 투자할 때는 장기보유할 목적으로 가치 있는 자산을 모아가야 하며, 전세가의 상승이 기대되는 단지에 투자해야 한다.

2. 종잣돈이 있건 없건 우리가 지금 할 수 있는 것을 실행으로 옮기면서 계속 대비해야 한다.

<나에게 적용할 것>

1. 전세가 상승이 기대되는 아파트가 어디인지 투자 기준을 세워야겠다. 선호단지가 전세가격이 오를텐데 그 단지가 왜 선호되는지 단지분석에 제대로 정리하는 습관을 들이자.

2. 월부학교에 입학한 건 앞으로의 투자자로 성장하는 과정의 터닝포인트가 되어줄 수 있다. 그건 투자 가능한지보다 투자할 수 없는 상황에서도 좋은 자산을 판단할 수 있는 실력을 키우는 것에 달려있다.