수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
단지 체크리스트를 체크하고,
모든 단지를 구석구석...
지하주차장도 다 들어갔는데!!!
역할도 나눠서 열심히!!
메모도 열심히!!!
집에 돌아오니
"기억이 하나도 안나네...?"
"거기 얼마였었지....?"
"이름이 뭐였지....?"
안녕하세요.
비현실적인 목표를
현실로 바꾸는 투자자
열두다랭
루공입니다.
저는 2024년이 되고
한달도 빠지지않고
만 36개월간의 임장을 하며,
지금까지 수많은 동료분들과
임장을 해왔습니다.
그 과정에서
임장을 잘하는 동료분들에게
배움의 과정도 겪고,
내가 아는 정보를 나누면서도,
한번 더 성장의 과정을 겪으며,
깨닫게 된
'단지임장 기억에 남기는 법'
을 말씀드리겠습니다.
(너무 간단함 주의)
이렇게 해봤는데도
기억에 안나면,
저에게 따로 연락주세요!(진지)
단지임장은 이제부터 이렇게 합니다!
#1 임장 전에 입지 예습하세요
저는 처음에 단지임장은
'단지리스트'만 준비하고,
예습을 안한다고 배웠습니다.
이유는 임장도 전에 '선입견'이 생겨서,
직접 느낀게 아닌
데이터에 의존하게 될 수 있다는 우려였습니다.
이런 의견도 물론 맞는 말이고,
충분히 그 과정을 통해 1년이 넘는 시간동안 뇌가 찢어지는 경험을 했습니다.
그러나 반복되면 반복될수록 정작 단지임장의 이유인....
지역내 단지 선호도 파악
현재 어떤 단지가 저평가인지
단지에 대한 기억
단 하나도 머리에 남지않고,
임보를 쓰면서 다시 맨땅에
헤딩을 하는 경험을 했습니다.
단지임장때 현장이 아닌
폰만 보는 경험도 하게됐습니다.
지금은 임장지 발표 후
바로 단지와 생활권등을 미리 예습해보면서,
머리에 한차례 '긁는'과정을 한 후에 임장을 떠납니다.
기존에는 임장을 일단 간 후에 맞는 답을 찾기위해 노력했다면,
현재는
'예습 후 실제로 맞는지 틀린그림 찾기 과정'
이 정확한 표현인것 같습니다.
(예시: 창원 마산 작년기준)
이렇게 ppt를 만들어 보라는 말이 아닙니다.
그러나 임장을 떠나기전
일반지도, 위성지도, 지적편집도로
그 지역의 지형과 모양, 학원가, 상권 등의 위치를 파악하고,
나라면
같은 값이면 어느 단지에 살고 싶을지 상상해봅니다.
#2 임장 전에 시세(호가)예습 하세요
"단지임장
기억이 안나는 사람일수록
더 빡세게 예습하세요"
우리에게 알려주는 선배님들 말씀의
의도를 생각해보세요.
어떤사람은
시세조사를 하고 가라고 하고,
어떤 사람은
시세를 보지 말고 가라고 할까???
why?
미리 조사를 하지 않아도
현장에서 짐작해보면서,
단지 비교평가가
자유롭게 가능한 레벨이면 안해도 됩니다.
그러나 처음에 말씀드렸다싶이,
단지임장 후 단지비교평가는 고사하고 기억도 안난다?
무조건 예습하세요.
just do 그냥 믿고 해보세요.
내가 하기 귀찮은 것을
'OO선배님, OO튜터님은 보지말라고 하셨어~~~'
합리화 하지마세요!
사람은 본인이 보고싶은것만 보고,
익숙한것만 하려고하는경향이 있습니다.
(자기소개중ㅠ)
양식을 미리 만들어놓고,
(노란부분만 작성하면 나머지는 자동계산되게끔)
(예시: 청주의 몇달전 시세)
단지임장을 가기 전에
하루 시간내서
전수조사를 하고 출발합니다.
사실 이렇게 해도
단지와 가격을 기억할 수는 없습니다.
(뇌에 한차례 긁힐 뿐)
선입견이 생길거라는 걱정보다는,
갔다와서 기억이 안나는것을 걱정하고,
일단 조사를 하고 출발합니다.
눈에 띄는 단지들이 몇개 일단 보이네요!
#3 임장시에 1,2번 검증해보세요.
제일 중요합니다(집중!)
기존에 하던대로 루트대로 단지임장을 하면서,
단지들의 특징이나 거주민들의 분위기...
깔깔점수(아이들이 많은지)등을 파악하면서
가격비교를 시작하고,
저평가단지를 찾아봅니다.
사실 이 부분이 단지임장을
잘 기억하는데 핵심입니다.
일단 우린 예습을 했으니,
오롯이 현장을 눈에 담고,
'임장'에만 집중 할 수 있습니다.
단지의 기본정보(연식, 세대수, 위치)
생활권의 느낌(상권, 학원가 등)
현재 매매, 전세의 호가
예상 되는 투자금
전고점 대비 하락률
투자금 대비 기대 수익률
등을 핸드폰에 저장한채로
단지임장을 하고 있습니다.
연식, 호가, 위치를 알고있으니,
'상대평가'가 가능해집니다.
전고점대비 하락률을 알고 있으니,
지역의 평균대비...
'절대적 저평가'가 가능해집니다.
지금부터 해야될 것은
현장에서 임장 후 느낀점과 데이터를 접목시키는
'틀린 그림 찾기'를 시작합니다.
가격을 미리 조사해서 선입견을 갖고,
전고점이나 현재 호가가
정답일것이라고 생각하지말고,
현장에서 임자을 통해 오롯이 느낀점과
내가 조사한점의 괴리를 찾아냅니다.
<1. 가격, 입지 고정 상대평가>
'이 단지 3.5억입니다.
3.5억 아까 그 단지와 비교해볼까요?
앞마당내에 3.5억짜리 있나요?'
'아까 A생활권 04연식과 C생활권 17연식이 똑같이 4,1억이네요??'
'A가 좀 비싼것 같은데?? 어떻게 생각하세요 OO님?'
'과거 상승장때 어디가 힘이 더 셌는지 확인해볼까요?'
'그게 다음 상승장때도 유지될까요?'
'저긴 좋은생활권이고, 여긴 안좋아서 연식이 이정도는 차이나야 가격이 같네요?'
'위상이 비슷한 다른지역 그 단지보다 5천이나 싸네요?'
'이 지역이 전체적으로 저평가일까요?'
'여기 단지가 저 평가같은데요?'
등 가격이나 입지를 고정한채로
여러가지 의견들을 동료들과 나누며,
뇌에 수도없이 단지와 가격을 긁어 놓습니다.
현재 지역에서 어떤 것들이
단지 선호도를 결정하는지 대화를 나눠보고,
정답은 없는 각자 나름의 생각들을 정리해봅니다.
(에고금지, 열린 마음으로 동료들 말 경청 후 흡수!!!)
<2. 호가 자체의 절대평가>
'여긴 전고점 대비아직 30%하락 상태네요?'
'여긴 전고점 대비 거의 회복했는데요?'
'이 단지 이 전고점이 맞을까요? 임장해보니 아닌것 같은데?'
'여긴 주변의 신축의 영향으로 눌려있는걸까요?'
'단지임장해보니 학교배정, 환경 다 똑같은데 여기만 아직 30%하락이네요?'
'여기가 저평가같은데요?'
'확실히 선호된 생활권은 전고점을 거의 찾았네요?'
'다음은 이 생활권, 이 단지가 올라갈 차례일까요?'
마찬가지로 조원분들과 오롯이 눈으로 단지를 담으며,
수도없이 뇌에 가격을 긁어댑니다.
이것도 정답은 없습니다. 각자의 의견을 자신있게 나누기!!!
(에고금지, 열린 마음으로 동료들말 경청 후 흡수!!!)
가격을 미리 조사했을때의 단점인 '선입견'을
반대로 의심과 검증 과정을 겪고,
과거의 시세를 대조해보면서,
나름의 생활권 선호도 위상 차이와
이 지역은 어떤 단지를 사람들이 좋아할지 예측할 수 있습니다.
그리고 가장 중요한...
'집에 오면 단지가 기억에 남습니다'
단지임장은 그저 무작정
부딪히는게 맞다고 생각했습니다.
모든 단지를 맨땅에 헤딩을 하고,
많이 걷고,
지하주차장을 다 들어가고,
단지 구석구석 뒤지면
정답이 나올줄 알았습니다.
임장력
내가 현재 어느 정도의
레벨인지에 따라 방법이
다른것 같습니다.
단지임장을 하고 난 후
기억이 안나는 상황에
어떻게하면 실력을 키울 수 있을까
어떻게하면 실효성있는 단지임장이 될까
고민하던 차에 해본 방법들입니다.
여러가지 방법으로
단지임장 해보시고,
이 글을 읽으신 분들이
한단계 성장하셨으면 좋겠습니다!
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