안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 1편에 이어 [미분양 아파트]에 대해 조금 더 자세히 알아볼까 합니다.

많은 사람들이 미분양 아파트에 대한 막연한 두려움을 가지고 계시는데요. 혹시 과거 마래푸(마포 래미안 푸르지오), 왕십리 뉴타운 등도 미분양이 났었다는 사실을 알고 계시나요?

미분양은 '상품성'의 문제도 있겠지만 '시기'의 문제가 더 큽니다. 입지와 상품성이 괜찮다고 하더라도 시기가 안 좋으면 미분양이 나는 것이죠.

지난 포스팅과 오늘 포스팅은

이런 것들을 꼼꼼히 알아볼 겁니다.

# 미분양이 왜 생기는지

# 미분양으로 시장 분위기를 어떻게 예측하는지

# 어떤 미분양 아파트를 사면 돈을 벌 수 있는지

# 그 아파트를 어떻게 사는지

[1편을 먼저 읽고 오세요!]

https://blog.naver.com/secret-brother/223382950150

1편에서 미분양은 왜 생기는지, 미분양이 났을 때 시장 분위기는 어떻고 매매 가격에 어떤 영향을 주는지에 대해서 알아봤습니다.

그런데 정작 우리가 궁금한 건 이거겠죠?

'어떤 미분양을 사야 돈을 버는지'

'그 미분양을 어떻게 찾는지'

오늘 포스팅은 그에 대한 해답을 드리겠습니다.

3. 어떤 미분양이 돈이 되나요?

1편에서 '미분양이 생기는 이유'에 대해 말씀을 드렸습니다.

미분양이 생기는 이유는

[가격이 비싸고] ,

[해당 지역의 사이클이 하락 사이클이고] ,

[입지가 좋지 않기 때문]이라고 말씀드렸습니다.

미분의 반대가 적분이듯이, 미분양 또한 미분양이 나는 상황과 반대로 투자를 하면 돈을 벌 수 있습니다.

지금은 사람들이 거들떠보지 않지만 향후에는 사람들이 관심을 가질 물건을 노리면 됩니다.

1. 가격 메리트가 있는 물건

(입지는 조금 떨어지더라도)

도시 중 가장 큰 규모를 자랑하고 일자리도 탄탄한 지역의 한 미분양 단지입니다. 이 지역은 입주가 아주 많은 지역이고 이 단지는 그 지역 내에서 선호하는 입지가 아닙니다. 때문에 4억이라는 저렴한 분양가에도 미분양이 났죠.

제가 말씀드린 지역보다 입지 가치가 훨씬 떨어지는 안동에 있는 신규 분양 단지가 4.7억에 완판을 시켰습니다. 최근 분양가 상승을 고려했을 때 향후 지방 중소도시에서도 3.5~4억 수준이면 최저가 수준이라고 생각을 합니다 (지역의 체급과 입지 가치를 반영하면 조금씩 차이가 있겠지만요)

제가 예시로 든 물건은 해당 지역 내에서 입지 선호도가 높은 단지는 아니지만 26년 입주로 아직 입주도 많이 남았고 무엇보다 가격이 저렴합니다. 이런 단지들을 잘 고른다면 미분양을 사서 재미를 볼 수 있는 것이죠.

2. 입지가 좋은 물건

(가격은 조금 비싸더라도)

입지는 좋지만 가격이 비싸서 미분양이 났던 단지입니다. 범4 메인은 아니지만 수성구 범어동에 위치해 있고 입주 시기도 26년으로 나쁘지 않습니다. 이 단지는 한때 계약금 5천만 원으로 입주 때까지 들고 갈 수 있다는 조건을 내걸었습니다. 현재 이 단지는 미분양이 다 소진되었고 RR은 이미 P가 1억까지도 붙었습니다.

23년 대구 분양권을 매수할 때 이 물건도 3순위 안에 있던 물건인데 저는 이 물건을 매수하지는 않았습니다. 검토했던 물건 중 가장 입지가 좋은 물건은 맞지만 가격이 부담되었기 때문입니다.

오른다면 가장 많이 오를 것이 분명하지만 만약 예상처럼 흘러가지 않을 경우 등기를 칠 때 제가 감당하기 힘든 비용이 들어갈 것이라 예상했습니다.

'희망 회로를 돌리며 수익을 계산하는 것보다 중요한 것은 내가 감당할 리스크가 얼마나 큰가?'를 먼저 생각하는 것입니다. 이 점을 꼭 명심하셨으면 좋겠습니다.

3. 해당 지역의 사이클이 상승으로 반전

사실 시장이 반등하면 그 지역 모든 아파트가 다 오릅니다. 특히 신축은 더 많이 오르죠. 미분양 아파트도 마찬가지입니다. 미분양도 어쨌든 신축이기 때문에 시장이 상승 전환을 하면 대부분의 단지가 상승을 합니다. 미운오리새끼에서 백조로 변신을 하는 것이죠.

부산에서 미분양 났던 단지를 예시로 가져왔습니다.

부산 내에서도 입지가치가 떨어지는 사상구 모라동에 위치한 구남역동원로얄듀크입니다. 이런 단지도 부산의 상승장에 60%가 넘게 올랐습니다. 2억을 넘게 번 것이죠.

이처럼 입지가 떨어지고 가격이 다소 비싸더라도 그 지역 자체가 강한 상승장을 맞이하게 되면 미분양난 단지도 상승을 하게 됩니다.

해당 지역이 언제 상승 전환할지를 예측하여 미분양 주택을 미리 매수하는 게 실력이 되는 것이죠.

4. 돈이 되는 미분양, 어떻게 찾나요?

1. 부동산지인

-> 지인빅데이터 -> 미분양

부동산지인에서는 해당 지역의 미분양 단지가 어디인지, 총 세대수는 얼마고 입주 시기는 언젠지를 자세히 알려줍니다.

부동산지인에서 미분양을 보는 것은 가독성이 아주 좋고 검색이 쉽다는 장점이 있습니다. 다만 지도 베이스가 아니다 보니 일일이 위치를 확인해야 하는 번거로움이 있다는 것은 단점일 수 있습니다.

해당 지역의 급지를 대략적으로 안다면 그 지역 내에서 선호하는 입지 위주로 클릭을 하면서 후보군을 추려가시면 도움이 되실 것 같습니다.

ex) 부산에서는 강서구나 부산진구보다 일반적으로 연제구에 대한 선호도가 높기 때문에 여기 위치한 단지들을 우선적으로 살펴보시는 겁니다

2. 네이버부동산

-> 분양 -> 미분양

네이버부동산에서도 미분양을 확인할 수 있습니다.

네이버부동산은 지도 기반으로 볼 수 있어서 해당 지역의 입지를 잘 알고 계신 분들이라면 조금 더 쉽게 미분양을 찾을 수 있다는 장점이 있습니다.

3. 호갱노노

-> 필터 -> 입주 1년 이내

호갱노노에서도 비슷한 방법으로 미분양을 검색할 수 있습니다. 필터 -> 연식을 1년 이내로 설정합니다. 그리고 입주시기가 보이게끔 설정을 한 후에 지도를 이동하면 아직 입주하지 않은 단지들이 뜹니다.

이 단지들을 하나하나 클릭해 보면 이 단지의 청약경쟁률을 보실 수 있고, 여기서 1:1 이하가 나온 단지들이 미분양 단지입니다.

4. 해당 지역 시청 홈페이지

-> '미분양'으로 검색

관심 있는 지역의 시청을 네이버에 검색해서 들어갑니다. 그 후에 그 홈페이지에 있는 검색창에 '미분양'을 치면 거의 대부분 지역에서 미분양 자료를 제공합니다. (간혹가다가 숫자만 나오고 해당 단지가 어디인지는 공개 안 하는 시청도 있더라고요. 건설사의 요청으로 비공개한다면서요)

각 시청마다 양식은 조금씩 다른데 천안시청 같은 경우는 분양 사무실 번호까지 친절히 안내하고 있습니다. 관심 있는 미분양 물건은 이 분양사무실로 전화해서 물건이 남았는지를 확인할 수 있습니다.

5. 네이버 검색

-> 'OO 미분양' 으로 검색

이렇게 네이버에 'OO(지역) 미분양'을 검색하시면 미분양 리스트가 나옵니다. 여기서 더 중요한 것이 아래쪽에 보시는 이 사진입니다.

분양 대행업체가 만든 페이지인데 여기에서 해당 미분양 단지를 매수했을 때 혜택 등을 확인할 수 있습니다.

# 2천만 원 페이백

# 계약금 1천만 원 정액제

# 중도금 무이자

# 계약 조건 안심 보장제

이런 홈페이지에 접속하거나 여기 나와있는 번호로 전화를 하면 이런 조건들을 확인할 수 있습니다. 당연히 최대한 많은 혜택을 받는 조건이 좋겠죠?

마지막으로 정리해 보겠습니다.

만약 여러분께서 미분양 주택을 매수할 계획을 가지고 계신다면 아래 조건에서 얼마나 많은 조건에 해당하는지를 확인하시고 매수하셨으면 좋겠습니다.

이런 조건들을 하나씩 확인해 보면서 미분양 주택을 매수하신다면 성공 확률이 높아질 겁니다.

1편에 이어 2편까지 미분양 주택에 대해 알아봤습니다. 오늘 내용도 많은 분들께 도움이 되었으면 좋겠네요. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

Make a good choice ~♡

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