서울에 소액투자 가능한 시기가 진짜 올까요?

서울에 소액투자 가능한 시기가

진짜 올까요?

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

작년 말~ 올해 초 침체되었던 분위기를 딛고

여러 지역에서 아파트값이 반등하는 모습을 보이고 있습니다.

일부 지역에서는

전고점을 넘어선 가격에 거래가 찍히고

연초에 비해 오른 가격을 보며

실제 매수를 검토하시던 분들은

이렇게 또 한번의

기회가 날아간 것 같은 아쉬움과

더 늦기 전 이제라도

집을 사야 할 것 같은 조바심을

동시에 느끼는 분들이 많습니다.

꼭 서울에 당장 마련할 여건이 안 되시는 분들도

조금 떨어지는 듯 하다 이내 반등하는 아파트를 보니

과연 수천만원 이내 소액으로

서울 투자가 가능한 시기가 올 수 있을지

의구심이 들고 혼란스럽기만 합니다.

시장은 돌고 돌기에,

과거에도 이렇게 매전차가 벌어지고

앞으로는 영영 소액으론 집을 살 수 없을 것 같은

시기가 분명 있었습니다.

오늘은, 우리가 겪어보지 않았던 과거 시장으로

시간여행을 떠나보려 합니다.

예시로 보여드릴 단지의 시세를 함께 분석하며

지금 우리가 느끼는 막연함은 예전에도 있었고

그럼에도 시장은 다시금 기회를 주었다는 사실을

복기를 통해 살펴보고자 합니다.

오늘 우리가 과거시세를 함께 살펴볼 단지는

동작구 사당동 사당우성2단지입니다.

사당우성 2단지

1993년 / 1080세대

지하철 4,7호선 이수역 역세권 단지이며

남측으로 한 정거장만 내려가면

2호선 사당역이 있습니다.

반포,방배에 인접하고 강남과 위치상 가까워

직주근접을 원하는 거주수요가 많고

상권이 활발하여 유동인구 또한 많은 곳입니다.

보통 단지별 매매,전세 시세/ 매전차를 볼 때

호갱노노와 아실을 많이 이용하지만,

이곳들의 전세 시세는 2011년부터 나옵니다.

그래서 저는 2011년 이전 시세가 궁금할 땐

KB부동산을 활용합니다.

사당우성2단지의 시세를 살펴보기 전

서울 시장의 사이클에 대해

간단한 이해가 필요합니다.

서울이 언제가 상승장(고점)이었고

언제가 하락장(저점)이었는지 잘 모르신다면

아래의 시점들을 기억하세요.

추후 다른 단지들을 분석하는 데에도

도움이 됩니다.

(대략적인 서울 아파트 시세)

2008년 : 고점

2012-2013년 : 저점

2014년~ : 매매가 상승 시작

2016년 : 전세가율 높은 시기

#01. 상승기

(2004~2008년)

2000년대 초반 상승기를 맞아

위 단지는 3년동안 2억 이상 가격이 올랐습니다.

투자금 규모도 1.5억에서 3.5억으로

두 배 이상 올랐습니다.

투자금 3.5억이 지금 기준으로도 큰 규모지만

2008년 당시로서는 훨씬 큰 돈이었습니다.

상위 100대 대기업 신입사원 평균 초봉을 보면

(2008년) 2,441만원

(2022년) 5,356만원

연봉규모가 그간 두 배 이상 상승한 걸 보면

2008년의 3.5억은 지금으로 치면

약 7억 이상 수준의 큰 돈이었습니다.

어쩌면 이 당시 투자자들은

"이제 내 인생엔 서울 소액투자란 끝났다"

"이렇게 매매/전세 차이가 벌어졌는데

아무리 매매가가 떨어진들

과연 투자가 가능하겠냐"

같은 말을 했을지도 모릅니다.

#02. 조정 후 반등기

(2014~2016년)

이번생엔 서울 소액투자는 끝났다며

투자자들이 발길을 돌린 후

6년 이상이 지났습니다.

그동안 서울엔 이상한 일이 생겼습니다.

수년 간 집값이 떨어지자

"집은 사면 떨어지는 것"을 학습한 사람들은

집을 점점 안 사려 했습니다.

정부에서 "빚 내서 집 사라"고 말하는데도

사람들은 집을 사는 대신

전세를 택했습니다.

그 결과 사당우성2단지의 가격은

7년동안 매매가는 2천만원이 빠졌는데

전세가는 2.05억 → 4.45억으로

두 배 이상 상승했습니다.

2015년 당시 투자금은 8500만원으로

강남을 무려 지하철 5정거장만에 갈 수 있는

30평대 아파트를

이 정도 투자금으로 살 수 있다면

좋은 선택이었다고 보여집니다.

# 가격상승 후 현재

(2021년~)

위 단지의 KB시세는

2022년 중반 14.5억까지 나왔다가

지금은 약 20%정도 떨어진 상태입니다.

(KB시세이기 때문에 실제 네이버 호가와는

차이가 있을 수 있습니다)

현재 시세는 매매 11.8억 / 전세 5억으로

매전차 투자금이 약 6.8억정도 됩니다.

이렇게나 투자금 규모가 커져버렸는데

이제 다시는 서울에 소액투자를 할 수 없을까요?

위 단지는 이제 31년차에 접어든 단지로,

위치는 좋으나 건물이 많이 노후되어

전세가가 예전처럼 단기간에 두 배 이상

급상승하기 어려울 수 있습니다.

하지만 이와 비슷한 단지가

서울, 수도권에 정말 많이 있고

그들 중 누군가는 우리에게

좋은 투자기회를 줄지도 모릅니다.

# 기회를 잡는 사람의 특징

우리가 주목할 부분은

도대체 누가 투자기회를 잡았는가 입니다.

지난 과거의 시장에

누군가는 "이제 소액투자는 안되겠어"라며

발길을 돌린 반면

다른 누군가는 "앞으로 기회가 오지 않을까"라며

꾸준히 시세를 체크하고 기회를 엿보다가

좋은 기회에 좋은 투자를 했음을

잊지 않아야 합니다.

이번에도 또 기회를 놓쳤다는 아쉬움

너무 올라버린 집값을 보며 이제

월급 모아 절대 집을 살 수 없겠다는 망연자실함

이제라도 집을 사야하나 싶은 조급함

이 모든 일들은 과거에도 반복되었고

그럼에도 시장은 뜻하지 않은 상황에

좋은 기회를 주었음을,

결국 아는 지역을 꾸준히 넓히고

시장을 지켜본 사람은

수년 뒤 좋은 투자를 할 수 있었음을

기억하셨으면 좋겠습니다.

오늘은 한 아파트 단지의 과거 시세를 복기하며

시장이 투자자에게 주었던

위기와, 기회, 교훈을 함께 살펴보았습니다.

앞으로 다가올 시장이

어떤 모습을 보여주게 될지

우리는 알 수 없습니다.

다만, 우리가 해야 할 행동은

아는 지역을 넓히고 지켜보는 것이란 사실엔

변함이 없습니다.

서울, 이렇게 비싼데

정말 투자할 수 있는건지 혼란스러운 분들께

위 사례가 확신과 희망이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)