뻔하지만 뻔하지 않은 역전세 대응 매뉴얼 [먀먀둥이]

안녕하세요:)

말과 행동에 힘이 있는 사람

먀먀둥이 입니다.

첫번째 전세 재계약을 역전세로 맞이하였습니다.

전세 세팅, 역전세, 질권/채권 세입자 대응 등

제가 투자에서 겪는 모든 것들을 매뉴얼로 만들어

그 속에서 교훈을 얻고, 더 나은 다음 투자를 도모하고,

동료들에게 도움이 되기를 바라는 마음으로

이번에 직접 경험한 내용들을 매뉴얼화하여 작성하였습니다.

강의에서 많이 배웠지만, 저의 경험을 보태어 직접 경험한 프로세스대로 작성해보았습니다.

역전세로 맘고생, 몸고생 하는 동료들에게 힘이되기를 바랍니다 :)

다들 힘내세요 ❤ 우린 할 수 있다 !

PROCESS

1. 전임을 통해 시세와 현장 분위기를 파악하고 목표 전세금을 설정한다.

2. Case별 플랜을 만들고 대비책을 세운다.

3. 임차인께 연장 여부를 묻고 협상을 시도한다.

4. 전세계약서를 작성한다.

1. 전임을 통해 시세와 현장 분위기를 파악하고 목표 전세금을 설정합니다.

월부인 : 안녕하세요 소장님 날씨가 많이 추워졌습니다.

몸건강히 잘 지내고 계신지요 ^^

월부아파트 OOO동 OOO호 전세 재계약을 해야하는데

요즘 시세가 어떤지 여쭙습니다 ^^

이 때, 전세 보증금이 감액되는 경우이므로

임차인의 전세보증보험 가입 가능 금액을 고려하여

내가 원하는 금액을 정해야합니다.

# 전세보증보험 가입 가능 금액 = KB 매매가 평균 시세 X 90%

# 예시 : 동래래미안아이파크 84 타입 KB 매매 평균 시세 = 8.95억

→ 8.95억 X 90% = 8.055억원까지 임차인 전세 보증보험 가입 가능

KB 시세 확인법

2. Case별 플랜을 만들고 대비책을 세웁니다. (연장시/퇴거시)

Plan 1. 세입자 연장시-전세금 그대로

→ 일주일내 전세계약서를 작성을 위한 특약 준비, 부사님 섭외 하기.

Plan 2. 세입자 연장시-전세금 감액시

→ 대응 가능한 마통, 신용대출을 파악하고, 다음 투자와 개인의 자산 상황에 따라 역전세 마지노선을 정한다.

Plan 3. 세입자 퇴거시

→ Plan2.와 마찬가지로 마통, 신용대출을 포함한 잔금대출까지 알아본 뒤 신규 임차인 세팅 준비를 한다.

* 이제부터 실전입니다 !! (투입 !!! )

3. 임차인께 연장 여부를 물어봅니다.

월부인 : 안녕하세요^^ 날씨가 많이 추워졌는데 집에 특별히 불편한건 없으신지요?

다름이 아니라 임대차 계약 만기가 이제 6개월정도 남았습니다.

기존 계약그대로 계속해서 거주하시며 2년 연장하실 의사가 있으실까요?

Case1. 연장 원할시

Case2. 퇴거 원할시

두가지 경우로 나누어 적어보겠습니다.

Case1. 연장 원할시

✓ 동일 금액 연장 수락할시 → 일주일내 전세계약서를 작성한다.

배운대로 임차인의 마음이 변하기 전에 얼른 계약서를 쓰고 가계약금을 받아야합니다.

월부인 :저희집에 계속해서 거주하는 것으로 협의해주셔서 감사드립니다.

저희도 계약을 확정지어야 다음 임대와 자금융통에 문제가 없으니

차주에 계약서를 다시 작성하는게 좋을것 같습니다. O월 OO일 O요일 OO시 가능하신가요?

✓ 고민할 시간을 달라고 할시 → 7~10일정도 기다려보고 다시 연락드린다.

월부인 :안녕하세요 지난번 전세 계약 연장 건에 대해 배우자분과 상의해보셨을까요? (혹은 결정 하셨을까요?)

✓ 감액 요구시

(1) 임차인이 감액하여 이 집에 계속 거주하고 싶어하는 의사를 확실히 확인했다면, 먼저 역월세를 제안해본다.

월부인 : 저희가 융통할 수 있는 목돈이 부족하여 O천만원을 돌려드리기보다 이 O천만원에 대한 24개월치 이자를 드리면서 계약을 연장하는건 어떠실까요? 이자는 현재 은행이자 4%에서 2%를 더해 6%에 대한 이자를 일시금으로 드리겠습니다. (O천만원 X 6% X 24개월=OOO만원 일시금 드릴 예정)

※ 이자율은 예시입니다.

(2) 역월세 제안 거부시, "협상 시작에 내가 원하는것보다 조금 더 높은 기준으로 앵커링한다." 라는 협상의 원칙대로 시세보다 조금 높은 금액을 제안합니다.

월부인 : 저희 입장에서도 선생님과 관계가 좋기 때문에 선생님께서 이집에 계속 거주하시는것이 좋습니다:)

현재 시세인 O억 O천만원으로 계약을 연장하시겠어요?

(3) 협상 실패시

만약 역월세 제안과 내가 정한 역전세 마지노선 모두 협상이 되지 않는다면, 부동산 분위기를 보고 새로운 전세입자를 구하는것이 낫습니다.

Case2. 퇴거 원할시

최대한 빠르게 새로운 세입자를 구해야합니다. 순서대로 진행해봅시다!

(1) 이때 가장 먼저 해야할 중요한일은, ★ 이사 날짜를 고정하지 말고, 새로 들어오는 사람에 맞춰서 이사날짜 조율해달라고 요청해야 하는 것입니다. 이삿날짜가 고정되는 순간, 그날에 딱맞추어 입주가능한 임차인을 구해야하므로 힘들어집니다. 잔금을 치를 확률이 높아지므로 꼭 유의하셔야 합니다.

(2) 새로운 세입자를 구해야하므로 집보여주는데 잘 협조해달라고 사람좋게 이야기합니다.

월부인 : 네 선생님. 불편하시겠지만 전세계약 만료일 전까지 새로운 임차인을 모시기 위해 부동산에서 연락이 오면 집을 잘 보여주시면 감사하겠습니다.

가끔 가벼운 선물을 보내는것도 좋습니다:)

월부인 : 집 보여주시는데 협조해주셔서 늘 감사드려요. 따뜻한 커피 한잔 하세요^^ 감사합니다.

(3) 전세빼기를 시작한다.(목표 전세금액 정하기 / 잔금 대출 알아보기 / 부동산에 전세 뿌리기)

이때부터는 전세 세팅 퀘스트를 시작하시면 됩니다.

* 전세빼기 퀘스트 매뉴얼은 아래를 참고해주세요 !

https://cafe.naver.com/wecando7/10663467

(4) 새로운 임차인이 구해졌을시, 현 임차인에게 문자로 ★ 이삿날을 동의 받은후, 새임차인에게 가계약금을 입금받아야합니다.

부사님께서 알아서 잘해주시겠지.. 생각하다가 이삿날이 안맞아 가계약금을 배액배상하는 case가 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 보통 부사님께서 알아서 문자로 O월 OO일 이사가시는데 동의하시는지 여쭈실텐데요, 확답을 받은걸 확인하시거나 직접 여쭈면 됩니다.

월부인 : 선생님. 그동안 집 보여주시는데 협조해주셔서 감사드립니다. O월 OO일 새로운 임차인께서 이사를 들어오셔도 될까요?

(5) 새로운 임차인과 전세계약서를 작성하고, 그때 받은 계약금의 10%를 현 임차인께 돌려드려도 됩니다.

이때 돈을 돌려드리게되면 현임차인은 반드시 그 날짜에 이사를 가야하기 때문에 임대인인 월부인 입장에서 나쁠게 없기 때문에 돌려주시면 좋습니다. (현 임차인이 처음 입금한 10%만큼 드리면 됩니다.)

4. 협상 완료시 / 새로운 임차인 구했을시 일주일 뒤 전세계약서를 작성합니다.

강의에서 알려주신대로 바로 전세계약서 작성을 요청드리고 전세계약서를 작성하시면 됩니다.

월부인 : 계약 확정을 위해 차주에 계약서를 다시 작성하는게 좋을것 같습니다. O월 OO일 O요일 OO시 가능하신가요?

* 미세먼지 팁

- 전세입자 감액 연장시, 전세계약서를 작성하는날에 역전세 금액을 돌려줄필요가 없고, 기존 전세계약이 만기되는 날짜에 지급해드려도 됩니다.

- 만약 채권/질권 설정이 된 세입자라면, 다음 나눔글을 꼭 참고하셔서 입출금에 사고가 발생하지 않도록 유의하세요! ( https://cafe.naver.com/wecando7/10802219)

💌

역전세든, 신규계약이든 부동산거래를 하면서 발생하는 사람과의 관계에서

'내가 원하는 것'을 얻어내기 위해 평소 관계와 협상에 대한 공부를 하는것이 중요한것 같습니다.

이번 전세계약에 도움이 되었던 책 공유드립니다.

<책 협상의 신 中>

협상 경험은 중요하지 않다. 협상 이슈에 대한 지식이 훨씬 더 중요하다.

그래서 실전 협상에선 나쁜 습관이 오랫동안 몸에 밴 협상가보다는, 협상의 원리를 알고 협상 이슈에 대한 지식이 있는 협상가가 더 좋은 결과를 만들어낸다.

https://weolbu.com/community/819723

💌

끝으로.. 많은 튜터님, 멘토님들이 역전세 대응 마인드셋과 위로와 응원의 말씀을 해주셨는데요

따뜻한 자모 멘토님 말씀 남기며 글을 마무리합니다.

동료분들 모두 할 수 있어요 힘내세요 ❤

저같이 돈없는 소액투자자에게도 역전세는 어김없이 다가왔어요.

하나씩 하나씩 대응하고 재계약하고 지켰어요.

저는 역전세를 막으면서 제가 잘못했다 생각한적 한번도 없어요.

저는 그때 그시기로 돌아가도 똑같은 투자를 할거에요.

제가 역전세 났을때 무슨생각했냐면

아 무조건 지켜야겠다 이생각밖에 안했어요.

지키려는 노력을 하니 벌써 3년이 지나있네요.

언제그랫냐는듯 역전세의 상처가 씻겨질거에여 100% 장담합니다.

상승장이 한번만 오면되요. 그때 웃고있을거에요 여러분들이.

그때 우리 모두 시장에 살아남아 있으면 좋겠습니다^^ ​

이걸 이겨내고나면 여러분들이랑 대적할사람이 없는거에요.

-자음과 모음 멘토님-

먀둥's 나눔글 💌

[먀먀's 실전투자 경험담]

내가 투자한 물건이 꼴도 보기 싫을때..(0호기 투자 복기글) https://cafe.naver.com/wecando7/10587875

6번의 매물코칭, 300만원으로 3억을 지킨 투자 경험담 https://cafe.naver.com/wecando7/10346134

'넓게 보세요'를 깨달은 N호기 투자 경험담 https://cafe.naver.com/wecando7/10401888

[먀먀's 극T버전 투자 매뉴얼]

맘고생 안하고 T처럼 전세맞추는 매뉴얼 https://cafe.naver.com/wecando7/10663467

질권/채권 양도 세입자 받았을때 매뉴얼 https://cafe.naver.com/wecando7/10783191

인기글 질권/채권 양도 세입자와 재계약 매뉴얼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10802219

[먀먀's 독강임투 팁]

1등을 제대로 못뽑고 있다면 보세요 https://cafe.naver.com/wecando7/10361282

월부학교에서 가장 많이 성장하는 방법 https://cafe.naver.com/wecando7/10494944

2년동안 매일 임장보고서를 쓰면서 느낀 임보 꿀팁 https://cafe.naver.com/wecando7/10279489

[먀먀's 생각글]

똑똑한 직장인 투자자로 살아가는 법 https://cafe.naver.com/wecando7/10305586

3년차 투자자의 슬럼프 극복기 https://cafe.naver.com/wecando7/10691674

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.

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