네이버 부동산으로 가격 판단하면 안 되는 이유. 현장이 필수입니다.

안녕하세요

나파 입니다.

월부에서 공부한지 만 3년 만에

1호기 투자를 하였습니다.

(3년이 지나고 투자가능했던 이유는 아래 글 참고해 주세요^^)

https://cafe.naver.com/wecando7/10700434

드디어 했구나, 후련하다. 기쁨의 감정도 있지만

그 간 배운 것들을 실행해 보면서

실전 경험을 쌓았다 라는 것이 의미가 컸고,

투자 할 수 없는 상황에서도 묵묵히 앞마당 만들면서

결과물을 하나 만들었다는 것에 대한 뿌듯함이 큽니다.

등기 치고 경험담 올려야지 했는데,

막상 글을 적으려다 보니 키보드에 손이 올라가지 않았지만,

그 간 제가 버틸 수 있게 함께 해주셨던 분들께 감사인사도 전하고

기초반 3개를 재수강했던 것이

실투자 하는 과정에서 도움이 많이 되었던 것 같아

그 투자과정의 경험을 나누고자 합니다.

제 1호기 타임라인은 아래와 같습니다.

'23년 12월 열반 기초를 재수강 하며

다시 정신 바짝 차리게 되었고,

자산재배치를 위한 실거주집 전세가 빠지기를 기다리고 있었습니다.

'24.1월 초, 운이 좋게 전세 계약을 하게 되었고

이제 투자할 수 있돠! 라는 설렘을 가득안고

실준반 임장지로 향했습니다.

해당 임장지 지역특강을 미리 들어보고

1개 지역을 다 둘러보면 지역이 더 잘 보일 것이라는

강사님의 조언을 듣고 최소 2개 구는 돌아야 겠다 라고 생각했는데요

운이 좋게, 월학ACE 출신 쩡봉위 조장님과

텐션 높은 조원분들 덕분에 한달간 1개 지역을 모두

발로 밟을 수 있었습니다.

(2개구는 매임까지, 3개구는 단임까지)

그리고 3월 중급반을 들으며,

앞마당 전수조사와 매물털기를 하고 싶었으나,

당시 라메주 반쟝님의 조언으로

독서와 강의에 집중하며, 내실을 다졌습니다.

생각보다 중급반에서 실 투자를 위한

장비들을 재점검 할 내용들이 많았고,

에버노트에 다시 체크리스트 들을 정비해 놓았습니다.

아울러, 매임은 못 가더라도

전수조사와 매일 전임을 하며

앞마당 시장 동향을 정리해 나갔습니다.

중급반이 끝나자 마자

3월 내에 '매코 넣고 계약한다' 라는

Dead line 을 정해놓고 달렸습니다.

1호기 보다 의사결정 과정이 중요하다.

'23년 가을에 투자할 수 없는 상황에서도

스스로 투자할 수 있는 사람인지를 검증하기위해

매물코칭을 넣었었는데요,

아쉬웠던 점은 제출한 1등 물건이 있는 지역 外 얘기가 부족했다 였습니다.

즉, 내가 가진 앞마당에서 가장 좋은 곳 부터 훑어 내려오면서

최종 1등을 뽑기 까지의 의사결정 과정이 잘 안보인다는 것이 었는데요

그래서 이번에는 전수조사를 하여 Top-Down 방식으로

1등을 뽑아 보리라 생각했습니다.

그런데요,.

너무많아요..

지방에만 18개 앞마당이라 언제 이걸 전수조사하고

1등 물건을 뽑지? 라는 생각을 했었습니다.

하지만 연일 이어지는 실준반 쩡봉위 조장님의 응원 카톡과

조원분들의 응원이 이어졌고,

실준반이 끝났음에도 그때 제가 받았던 설렘이 계속 이어지는 듯 했습니다.

'힘내세요'

'할 수 있어요'

'나파님 화이팅'

'나파님 멋있다'

결국 가장 인구가 많은 광역시 부터

50만 중소도시 까지 전수조사를 하고

현재 지방시장은 절대적 저평가 시장이라는 점을 감안하면서

각각의 지역 내에서 상대적 저평가 단지를 1차로 우선 추려 보았습니다.

그리고 제 투자 기준에 맞는 단지를 추렸습니다.

(감당가능 금액도 +1억으로 하고, 제 투자금*2배 까지)

그렇게 보다보니

인구가 가장 많은 광역시에서는 △△ 단지들 정도가 눈에 들어왔는데요

아직까지 공급이 많이 남은 지역이기도 하고

공급을 피하는 전세 셋팅을 한다고 해도 Risk가 여전히 높아보였고

이러한 Risk를 감당하면서 까지 투자할 만한 단지라고 생각되지는 않았습니다.

1호기는 무엇보다 잃지 않는 투자가 되야 한다는

강사님들의 말을 되세기며

그 다음 인구가 많은 광역시를 보게 되었는데요

이 지역 또한 공급이 여전히 많았고 투자 가능한 단지가 몇 있긴 했지만,

이 또한, 이러한 공급 Risk를 감당하면서까지 투자할 만한 단지는 아니라고 생각했습니다.

인구가 더 적은 지역에서 싸이클, 년식 등을 고려했을 때

제 기준에 좀 더 좋은 조건의 물건이 있을 것이라 판단했습니다.

반면 그 다음 지역에서는 앞선 도시들에 비해 상대적 저평가는 아니라는 생각이 들었고

신축 단지들도 투자 가능하다고 보긴 했지만

공급의 영향으로 전세가가 잘 받쳐주지 않아 투자금 기준에 들어오지 않았습니다.

이렇게 ○○지역 까지 내려왔는데요

힘이 있는 도시지만

과거 연속된 과공급들과 지역내 경기의 영향

그리고 고금리 까지 겹치면서

전세가, 매매가가 맥을 못 추고 있었지만,

중심부 부터 전세가가 살짝식 오르고 있었습니다.

인구수가 적은 중소도시와 비교해도 가격은 싸다고 생각했습니다.

(선호되는 준신축 임에도 불구하고

10년 전 가격인 물건들이 보일 정도로

가격은 말도 안되게 쌌습니다.)

그래프로는 요런 모습

(매매,전세)

생물처럼 움직이는 가격과 물건 상황들

여기서는 지역내 사람들이 좋아하는

선호도 중간 이상 하는

연식 좋은 것들도 내가 할 수 있을 것 같다

라는 생각이 들었고,

최종적으로

두개 지역의 6개 단지가 눈에 들어왔습니다.

격전지에서 먼저 싸워보고자 했으나

격전지의 A,B단지의 경우 처음엔 전세물건이 별로 없더니

한달 사이 투자자 물건들이 쌓여

전세 맞출 엄두는 나지 않는 상황이 되어버렸습니다.

세낀 물건은 좀 처럼 찾기 어려웠구요

생활권이 다른 C 단지에서 세낀 물건을 찾긴 했지만

투자금 범위에 들어오지 않고

좀처럼 협상이 잘 되지 않았는데요

해당 생활권은 대규모 공급물량이 생각 보다 빨리 소진되기도 했고

주변 20평대 전세가 씨가 마르고 가격 또한 급격히 올랐습니다.

따라서 좀 더 지켜보기로 하고 원하는 가격을 불러 놓고

하급지로 이동했습니다.

원하는 가격에 부르는 과정에서

두 부류의 사장님이 계셨습니다.

가 사장님 : 아니? 3.8억? 말도 안돼! 그건 못 말해요! (가격은 예시)

나 사장님 : 3.8억이면 하실건가요?

나파 : 네, 잔금 당겨서 해드릴 수도 있어요.

맞춰지면 가장 우선순위로 보겠습니다.

나 사장님 : 네

눈빛 레이저를 쏘신 '가 사장님'께 살짝 마상 입었지만,

뭐, 안되면 '나 사장님'과 하면 된다고 생각했습니다.

하급지로 이동했는데요

최신축 대단지를 제외하고는 지역내 가장 선호되는 단지들이었고

매물도 상당했지만,

가장 낮은 가격부터 ~ 높은 가격까지 모두 보려고 했습니다.

배웠던 대로 가격이 조정되는 모습에 신기했습니다.

낮은 가격들은 컨디션도 그저그랬고 가격도 더 안 내려갔지만

중간 정도의 가격대 물건은 심지어 RR에 풀인테리어 임에도

알아서 가격 조율이되어 네이버 최저가 보다 내려갔습니다.

그 와중에 빠른 의사결정을 하지 못해

다음날 바로 날라가는 물건도 있었지만

쿨하게 보내주고

D단지의 조건좋은 물건 2개를 들고 협상에 들어갔습니다.

둘 다 도배 정도만 하면되는 상태가 훌륭한 물건에

전세도 원하는 가격에 맞출 수 있을 거라 생각했습니다.

주변 낮은 가격의 전세도 소진되는 상황에

잔금 기간도 가을까지 가능한 물건들이라

가격을 한번 더 네고해준 물건을 1등으로 하고

최종적으로 D, C단지의 물건을 매물코칭 넣었습니다.

(매코 컨펌이 나면 가계약 넣기전 한번 더 가격 조율은 해보려 했습니다.)

그리고 매코 피드백 받기 1시간 전에 C단지 사장님으로 부터

가격 조정 되었다는 문자를 받았습니다. 얏호!

환금성, 그리고 잃지 않는 투자

사실 둘 다 잃지 않는 투자가 될 것 같았고,

충분히 그 지역 내에서 중간 이상 선호되는 단지라

우선순위를 따지기 보다

가격이 더 많이 협상되고 조건좋은 물건으로 하자! 라고 결론을 내렸었는데요

가격이 비슷한 선으로 맞춰진 상태에서

개인적으로는 D단지 물건이 좀 더 끌렸습니다.

그 이유는

지방에선 그래도 30평대지,

그리고 가격이 좀 더 낮잖아. 라고 생각했기 때문인데요

(글을 쓰다 보니 D단지에 많이 매몰되어 있었네요.)

매물코칭 해주신 빈쓰 튜터님의 대답은 달랐습니다.

둘 다 잘 들고 온 건 맞다.

하지만,

땅의 가치에 비중을 좀 더 두고

환금성을 좀 더 고려해서 했으면 한다는 답변이었습니다.

가치대비 가격만 비교평가 하려했지,

환금성 비교평가까진 하지 않았었던 것이죠

매물코칭 해주신 빈쓰튜터님과의 대화를 통해

저의 의사결정 사고를 다듬을 수 있었습니다

매물코칭 후기는 아래 참고해주세요^^

https://cafe.naver.com/wecando7/10791603

마지막으로

제가 이번 투자과정을 거치며

성장했던 3가지 영역에 대해 나누고자 합니다.

(좀 길죠?^^;)

편견을 깨다 그리고 집념

실준반 쩡조장님이 많이 해주었던 말이기도 한데요

편견을 많이 버려야 한다. 입니다.

네이버 가격만 보고 판단하면 안된다는 편견

여기 생활권은 별도다

현장 가보지 않고 판단하는 것들..

그래서

남들이 부정적으로 말하는 생활권도

내가 직접 가보고 판단해야겠다. 라고 생각했고

네이버 가격은 참고로 보고

실투자 물건은 만들어서 하는거지 라는 생각을

매일 같이 했던 것 같습니다.

그리고

할 수 있다. 할 수 있다. 되겠지 뭐. 라면서요

되는 쪽으로만 생각했습니다.

○○지역, 동료를 레버리지를 하라

실준반 조원분들 중에

○○지역의 원주민 분들이 절반이었는데요,

지역주민 조원분들이 생각하는

○○지역에 대한 이해와 선호도를 알려고 노력했고.

많은 대화를 통해

해당 지역 사람사는 모습을 좀 더 깊이 있게 느낄 수 있었습니다.

그리고 ○○지역의 임장을 하면서 지역에 대해 더 잘 알기위해

○○지역 특강을 듣고 임장을 시작하였는데요

과거엔 지역을 돌고 지역특강을 들었다면

특강을 먼저 듣고 지역을 돌다보니

그 지역이 눈에 더 잘 보이는 효과가 있었습니다.

이렇게 현지인 조원분들과 특강 레버리지

그리고 매주 1박2일 조장님의 튜터링을 통해

지역이 한 눈에 보이기 시작했습니다.

겨울 우중임장 중 우산도 씌워주는 따뜻한 조장님 감사합니다.

임장때 마다 라이딩 해주시고 지역특강 해주신 갑부자님

세입자 컨셉으로 전세가 파악해 주신 잡스님

커피사주신 제이님

잡기 힘들었던 매물약속 잡아주신 삼삼님 감사해요 ♡

그리고 非 ○○지역파

열정가득 박카스 젤리 곰님

타격감 좋은 송곳님

힘든 상황에서도 함께해주신 상아님도 감사했습니다 ♡

싫어하는 것도 해야하는 이유

제가 정말 잘 안되는 것 중 하나가 전임이었는데요

완벽주의인 저는 준비를 많이 한 상태에서 전임을 하곤 했습니다.

그러다 보니 실제 매임을 하기 위한

전임위주로만 하게 되었는데요

정말 행동력 좋은 사람들은

무슨 일을 할때 길게 생각하지 않고

바로 행동에 옮기는 것을 볼 수 있었습니다.

그리고 Simple is BEST!

정리는 간단하고 손쉽게!

그리고 얼마전 너나위님의 유툽 영상에도 나왔지만

내가 정말 1호기를 제대로 하고 싶다면

매일 같이 매임을 갈 수 없는 지역이라면

전임은 매일 해야 한다고 스스로 마인드 셋팅을 하였습니다.

정해진 시간에 정해진 장소로 가서

'매/전 시세트레킹 → 전임 → 시장상황 정리'를

매일 같이 반복하였습니다.

매일 5분만 해야지 라는 계획을 하고 시작하면

매일 30~40분 이상은 했던 것 같습니다.

(실제 투자를 할 수 있는 상황이라 그런지,

전화임장이 꼬리에 꼬리를 물고 길어졌던 것 같습니다.)

이러다 보니 타겟팅한 단지들의 모든 물건의

상황/조건, 가격, 협상여지 그리고 부사님 특징까지 알게 되었습니다.

그리고 시간이 지날수록

점점 더 선명해져 가는 생활권의 모습과 단지들,

여기는 얼마까지 해서 투자를 시도해 보고

협상은 요렇게 해볼 수 있겠다 라는

명확한 계획도 세워지기 시작했습니다.

생각보다 가계약금 보내고 나서 무덤덤한 저를 보았는데

그래도 1호기는 상징적인 의미가 있는 것 같습니다.

힘든 구간에서 즐겁게 해볼거라고

미모루틴방을 만들었었는데

함께해준 '도광양회' 분들

작년 가을 먼 지역까지 함께 임장 다니며

열정 뿜뿜해준 '간김에' 자실반

그리고 실전반 같은 실준반 운영하며

엄청난 행동력과 편견을 많이 깨준

그리고 주변에 어렵지만 힘들게 하고있는 동료분들 얘기까지 많이 해줘서

큰 힘이 되준 쩡봉위 조장님과 항상 서로 응원해주는 조원분들

지역특강에서 투자 의사결정 과정과

인사이트 나눠 주신 용맘튜터님

(그 간 응원 뎃글도 감사했습니다^^)

매물코칭에서 투자지역을 바라보는 씽크를

함께 맞춰주시고 의사결정 과정을 다듬어주신 빈쓰튜터님

모두 정말 정말 감사합니다^^💙💜

그리고 매코 초반에

제가 제출한 단지 얘기보다

제가 갖고 있던 수도권 0호기 갈아타기에 대해 말씀을 먼저 해주시고

1호기 한 다음에 0호기 갈아타기는

꼭 생각해봤으면 좋겠다라는 방향성을 주셨는데요

새로운 미션 잘 수행하고

또 후기 써보도록 하겠습니다.^^

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀