서울이냐?지방이냐? 평균가격으로 전국시세 파악하기[보통아]

안녕하세요

보통아입니다

최근 각자의 상황에 따라

서울 수도권과 지방 모두

투자의 기회를 잡고자 하는 분들이

많은 것 같습니다.

그래서 오늘은

평균가격을 통해 전국 시세를 확인하고

서로 비교해보려고 합니다.

평당가는 지역 내 평균적인 가격으로

지역의 위상을 매크로하고 볼 수 있는데요.

특히 빈땅이 없는 서울 같이

대규모 공급이 어려운 지역일수록

입지변화가 크지 않다보니

평당가가 주는 의미가

크다고 할 수 있습니다.

다만 지역마다 아파트 특징이 달라

고가/저가 아파트 가격차이

연식으로 인한 가격차이

지역 주민들이 받아줄 수 있는 가격의

천장역할을 하는 랜드마크 함께보면

조금 더 정확한 위상을 확인할 수 있습니다.

수도권

평당가로 가장 높았던 시기

2023년 11월과 비교하면

지역마다 6~31%까지

차이를 보이며 가격이 하락해

구별로 가격이 역전 된 경우도

발생하고 있습니다.

용산 -6% 강남 종로 -7%

송도 -31% 광명 -27%

특히 4~5급지에서 급지를

가격변화가 크고 급지까지

넘어선 경우도 보입니다.

전세가율은 60% 넘는 지역이

늘어나면서 개별 단지로 접근하면

70% 이상인 단지도 상당하다고

예상해볼 수 있을 것 같습니다.

또 평균적으로 비슷한 투자금이라면

개별 단지로 봤을 때 급지를 높혀

투자할 단지를 만날 수 있어

우선 확인할 지역을

생각해볼 수 있겠습니다.

2군 광진 4.6억 마포 4.3억

3군 강동 4.1억

3군 동작 3.6억 중구 3.4억

4군 강서 3.1억

4군 동대문 2.5억 성북 관악 2.3억

5군 구로 은평 2.3억

지방도시

지난 달에 비해 큰 변화는 아니지만

매매가가 상승/하락

전세가 상승/하락

모두 제각각인 모습을 보이며

지방의 특징인 개별성이 점점

강해지는 것 같습니다.

그렇다보니 절대가격만 보더라도

도시 위상순서와 다른 가격순서를

보이는 곳이 더러 있습니다.

이를 통해 대략적으로

싼 지역과 아닌 지역을

구분해볼 수 있을 것 같습니다.

중소도시의 경우

전체적으로 2억 내외로

전세가율 80%가 넘는

지역도 보입니다.

지역 내 평균 수준의 아파트 가격이

2억이 채 되지 않는 곳이라면

거주민들 입장에서도 큰 부담으로

느껴지진 않을 것 같습니다.

서울이냐? 지방이냐?

저평가 여부는

과거 가격을 비교하는 절대적 비교와

현재 가격을 비교하는 상대적 비교를

통해 판단 할 수 있습니다.

그리고

실전준비반에서 너나위님께

절대적인 저평가여부를 판단하는

큰 2가지 기준을 배울 수 있었는데요.

1. 전세가율

2. PIR

소득대비주택가격비율

소득을 아무 데도 쓰지 않고

모을 때 몇 년을 모아야

주택을 살 수 있는지를

나타내는 지표

전세가율은 다양한 플랫폼을 통해

지역별로 쉽게 확인할 수 있지만

PIR의 경우 KB에서

서울만 제공하기 때문에

지방도시의 PIR을 알 수 없었습니다.

그래서 PIR의 기본적인 개념으로

지인에서 제공하는 평균소득과

평당가를 계산해봤습니다

서울 PIR이 1차, 2차 보정되며

달라진 비율을 적용해

그래프와 비교를 해보았는데요.

지인데이터를 수기로 기입하다보니

시기를 조금 촘촘하게 하지못해

다소 차이가 있지만

큰 기울기 차이는 없어 보였습니다.

투자는 개별 단지 비교에 의미가 있고

전체적인 상황을 확인하는게 목적이라

넘어갔습니다

서울

16~24년의 평균과 비교하면

PIR은 23년 평균까지 내려오는 듯하다

작년 말 반등해 다시 상승했습니다.

전세가율은 평균 60%에 한창 미치지

못하고 있습니다.

부산

부산 PIR은 평균 아래로 내려왔네요

주택을 구입하는데 부담이

많이 줄었다는 의미입니다

다만 예전부터 지방도시 중

전세가율이 낮은 지역인데다

여전히 평균 아래에 머물러 있습니다.

대구

대구 역시 전세가율이 평균보다

한창 아래이지만

PIR이 16년이래 가장 낮다는 걸

알 수 있습니다.

대전

대전은 전세가율은 평균에 가깝지만

PIR은 여전히 평균 이상인 지역입니다

광주

다른 지역에 비해 등락폭이 크지 않습니다.

현재 전세가율 PIR 모두 평균에 유사합니다.

울산

울산은 광역시 중 유일하게

전세가율이 평균보다 높으며

PIR이 낮은 지역입니다.

지금까지 평균을 기준으로

전국 가격 수준을 확인해보았는데요.

마이클 조던이 포함되어

노스캐롤라이나 대학 졸업생

평균 초봉이 10만 달러가 된

유명한 이야기처럼

우리는 지수나 부동산 EFT에

투자하는 게 아닙니다.

하나의 매물에 투자하는

투자자라는 것을 명심하고

전체적인 가격감을 알아가는데

작은 도움 되셨으면 좋겠습니다.