들어가기

모르는 것에 투자하면 안돼:임장보고서는 투자로 연결

임장보고서는 과제가 아니라 투자계획서다 어렵지만 익숙해진다

(장표수를 늘리지말고) 목적에 맞게 꼭 필요한 정보를 담고, 투자에 의미있는 사고를 연습하라

임장보고서 작성에 최적화된 강의 반복해서 학습할 것(복습 또 복습)

임장보고서 작성에서 남길 것

초보)목차별 1장[완료주의])

중수)목차별 쓰는 이유의 이해, 기존 앞마당과 입지비교, 나의 생각 한줄 추가[완성주의]

고수)1등뽑기 툴 같은 것은 없다 기본을 바탕으로 투자물건 찾기, 지역에 대한 스스로의 생각정리의 완성도 높이기[실전투자]

목표

목차별 목적과 방법을 안다

투자단지 선별/투자결정과정 배우고 실행

이대로만하면 임장보고서 작성과 투자가 가능하다

임장보고서를 써야하는 이유

쓰지 않았을 때의 투자: 감으로, 아는 선에서

적어도 한 개의 앞마당 있어야 비교평가 1등뽑기가 가능하다, 3개이상 앞마당이 이상적이다

임보를 쓴 사람만이 지역/단지의 가치를 알고 같은 돈으로 나은 선택! -> 더 버는 투자의 핵심

더 버는임장보고서

들어가기

구단위:규모가 크거나 작으면 비교평가 어려워, 앞마당20개까지는 한번에 한개씩 임보작성

체계:지역정보/입지분석/시세확인/투자결론

자료찾기:네이버부동산/카카오맵/아실/부동산지인/호갱노노, 월부카페

통계포털, 행안부, 자치단체 -> 원데이터를 가공해야 해, 월부카페에서 레버리지

3스텝:앉아서, 컴터 켜고, 쓴다

체계와 내용

지역정보

지도 카카오맵

일반->위치, 거리 어디에 있나, 주요지역과의 거리, 인접지역은 어디(생활권 공유, 시세영향)

지적편집도->용도지역, 지역의 주요기능을 미리 이해, 공장, 상업, 주거, 임야, 교통 특징적 시설(선호/비선호시설)

위성지도->지형

행정/법정경계-행정지역구분

교통(고속도로)

(동별)특징 ※지도와 현장임장과 병행

역세권, 학원가, 상권, 연식, 근린상가유무, 대형평수유무, 고속도로로 인한 단절, 사람들(부유한 노인, 학생 많음 등)

사람, 지형, 상권으로 생활권의 선호도를 판단(틀려도 상관없어)

법정동 많으면 묶어라

인구현황

어떤 사람들이 사는지:세대현황, 연령대 인구

어디로 이동하는지:전출입

세대당인구수 거주형태, 행안부자료참조, 좋고 나쁘고 아니야, 많은 곳 아파트 밀집지, 적은 곳 신혼/싱글/대학가->빌라/소형아파트, 지역내/외 위상비교

연령별인구 부동산지인>지인빅데이터>인구/세대수 혹은 행안부>주민등록인구(<-세분화한 학령 파악가능)

거주민의 특징파악

연령별 특징 2-30대->교통/20평대, 10대/40대->학군(학품아, 학원가)/30평, 영유아/30대->신축(학군 무관), 50대 오래된 거주민

인구이동 부동산지인>빅데이터

인구이동 리스크대비(내 세입자가 가는 곳의 공급) TOP3～5를 추려서 지도에 입히기(입체적)

가구소득 통게포털>열린데이터광장

상위지역 입주물량은 영향 있다 하위지역은 없다?

주변지역과의 위상비교 구매력 파악

입지분석 -> 살고 싶은 곳인가

서울/경기:직장>교통>학군>환경 (찐학군은 학군>환경, 그외에는 환경>학군)

인천:학군제외

5대광역시:인구수>직장>환경

중소도시 인구수>직장>환경

직장 국가통계포털>기관별>XX시>XX시기본통계>노동 및 사업체>종사자규모별 사업체수 및 종사자수

일자리와 소득 -> 수요와 구매력를 판단

강남과 부도심(강남외)

초보)구단위로 종사자수 양적평가

중수)연봉으로 질적 평가 일자리종류 ->호갱노노>직장인연봉 구별 동별 TOP5 회사 업종검색 부가가치 확인

교통

서울/수도권 A 강남 60 or 부도심 30

지방 10/20/30/그외

이동시간 조사할 때 출발지? 중심지, 대장단지를 기준

학군 아실>학군>학업성취도

소득이 높다 => 학군이 좋은 곳으로

찐학군 이외에는 학교보내기 편한 곳

질적:특목고 진학률

참고)지역전반이 낮은 경우 지역내 선호 학군을 알아볼것

참고)2016년이 마지막, 쉽게 변하지 않아 2016자료로 문제 없어 2018자료는 샘플링 정확도 떨어져

구단위평가 레벨별 3개 이상

생활권/단지평가 배정학교가 여럿일 경우 가장 높은 곳

질적:학원가, 학원수가 많은가, 지역에서 학원가가 더 발달한 곳

환경

백화점/대형마트 소비력이 인정된곳

스타벅스/의료시설/근린상가 평가에 포함하지 않지만 참고만

거주쾌적 만족도가 가격에 영향을 준다

백화점은 4곳만 현대/신세계/갤러리아/롯데 기타백화점은 대형마트에 넣어라

강남1시간,부도심30분 AND 거주환경이 좋은 경우(ex 하남 강변미사) 교통입지가 아쉬워도 좋은 선택이 될 수 있다

공급 부동산지인>수요입주

수요발생요인 성장/분가/이혼

초보)해당지역3년

중수)시단위평가 전출입TOP3 인접지역이C등급(적정수요2배초과) 영향있다

2024 전세세팅

2025 소진안되면 만기시점에 영향

2026 만기시점에 영향

고수)투자한다면 지역에 영향을 주는 입주예정단지가 어디인지 생각정리

※중수이상

전체 입지, 생활권별 입지평가 정리

입지^선호우선요소

ex)교통(역세권여부, 신분당선/분당선)이 좋다, 학군이 좋다, 환경은 보통, 공급은 안정적...

->의식적으로 수요와 연결해서 생각하기

호재 아실>교통망, 아실>재재(재개발,재건축)

교통/환경개선/일자리

하락장에 가격변별력 없을 수록 철저히 비교평가

상승장에 기름 하락장에 찬밥

입지를 개선시킬 요소를 판단하는 연습

하락장 호재가 가격에 반영되기전에 투자!

사업내용/추진단계/기대효과를 파악

시세확인

평당가와 전세율/랜드마크 시세/세세조사와 시세지도

숫자 떄문에 허들이 높다 그러나 중요하다

평당가 부동산지인>빅데이터지도, KB시세

1.가격수준 임장지와 주변지역

2.위상확인

전세율 부동산지인> 빅테이터지도

1.평균전세율확인

2.투자가능범위 여부 확인

강남:60%

서울/수도권:70%

지방:80%

랜드마크시세 아실>순위분석 조건:84전용/최근3-6개월

투자대상아닌데 왜?

1.지역시세의 지표

2.지역의 선호특징보여줘

3.시세를 리딩, 흐름을 알 수 있어

대체로 역세권

시세조사와 시세지도 네이버부동산>보라색마크를 하나하나 열어보고 딴다

시세조사, 생활권별 개별단지 시세조사

엑셀 고통

바뀌는데 왜 하나 -> 정리하지 않으면 기억하지 못해!

정리해야 같은 금액의 좋은 물건을 매수할 수 있어

초보)제일 좋은 동네 1-2개 작성법 익히고 적용하기

중수)임장지역 전체에서 300세대이상 비교평가

고수)임장지역 전체에서 300세대이상 & 생활권 가격범위 & 저평가단지 찾기 & 시세익히기(앞마당과 가격비교)

시세조사 네이버부동산

1.개별단지시세 매매 전세의 호가

2.투자가능대상 사전조사

매매호가

1-3층과 탑층을 제외한 최저가

전세호가

층구분안해, 최저가 하나 위, 활발할 때는 최고가

※호가 없을 경우

3개월내의 실거래가>KB시세>전화임장

호가의 가격수준을 가늠한 후 현장에서 조정

목적:흩어져있는 시세를 정리한다, 투자대상 단지(매물 볼 단지)를 선별하는 기초작업

작성내용

단지명, 입주년도, 세대수, 공급평형(공급/전용), 구조(방, 화장실, 복도/계단식)

매매가, 전세가, 투자금, 전세욜

시세지도

손버전/파워포버전

직관적으로 익히기 좋다, 공부가 된다, 아파트를 익힌다

목적:생활권 입지, 단지 위치, 시세 확인(초보,중수), 저평가여부, 가격형성 특징찾기(고수)

초보)교통학군환경 정리

중수)가격대(밴드)정리

고수)투자생각

투자결론

단지분석 네이버부동산

가치/선호도 파악, 투자계획 구체화

초보)현장에서 본것 단지를 기억한다 안목 키우는 기반

중수)특징, 선호특징, 상중하

고수)실전적 생각으로 연결 투자계획 싼지 투자할만한지 어떻게 하면 투자가능할지

①기본정보(네이버부동산캡쳐), 단지정보기억 선호단지파악

선호도 대규모>소규모 중대형>소형단일 계단식>복도식

②위치(호갱, 아실, 네이버부동산, 시세지도)

학원가, 역세권, 학교위치 파악, 선호와 생활편의성 검토

③단지개별입지 평가, 단지별 비교에 용이

④호가와 전세율 엑셀에서 발췌

⑤코멘트 매우중요 선호에대한 의견정리

⑥단지임장사진 체크리스트 기록&기억

(↑초보↑)

(↓중수↓)

⑦과거 거래확인 시세흐름 파악

⑧특징정리 & 선호도 keyword 상중하평가

(↑중수↑)

(↓고수↓)

⑨투자계획(실전)

현재 시세

과거 전고점

미래 1)30%하락시&전세윭70% 2)30%하락시&최고전세율

단지장표에서 살아남는 법

우선순위정하기

갯수정하기

작성기한정하기

매물검토와 투자결론

1등뽑기 전국1등 아님 그런거 없음

실전을 위한 의사결정 연습 최종과정

저환수원리의 교집합만이 투자대상(잃지 않아!)

투자기준, 투자금 둘다 OK - 투자검토

투자기준 OK, 투자금 NG - 가치가 높은 것 1등

투자기준 NG - 가치대비 저평가된 것 1등

4단계 프로세스

모아서(전세율>투자금>전고대비하락률(저평가))

추리고(소거법)

우선순위

(원래) 전고대비하락률(저평가)>전세율>투자금

(초보용) 전세율>투자금>전고대비하락률(저평가)

뽑고(단지내1등>동별1등)

역세권 > 교통입지 비슷하면 단지상품성(연식, 세대수, 경사유무)

수익성도 봐라!

전고대비기대수익, 200%수익률을 가정했을때 전고점과의 차(적을수록 유리)

결정한다(투자or시세트래킹)

선택한 이유를 기재 -> 복기할때 참고 -> 수정 -> 좋은 투자로 연결

투자금이 안맞는다면

저평가, 전세율로 1등뽑기

비싼 동네여도 1등은 뽑아놓자

가치/가격/투자금 차이 익히기

나라면 어떤 선택을 할까

결론

초보,중수) 투자금이 맞다면 어디? 관심단지 TOP3 결정, 복기 잘한점,못한점 스스로 칭찬하자

고수) 가치, 가격과 투자, 투자우선순위 정리 5분이상 설명할 수 있도록

공급이 있을 떄 현장에서 느낄 수 있다! 현장의 느낌을 기록하라 인사이트로 남겨라