[지투20기 우지 사2 찐사ㄹ6이라공 지제] 지방투자 실전반 2강 후기

안녕하세요! 올해 안에 잃지 않는 1호기를 할 지제입니다.

모두가 너무너무 좋다고 극찬하시던 2강을 이제야 들었네요!

후기로 기록해보도록 하겠습니다. 정말 지투반 강의 너무 좋아요.......... 최고.............

1) 비교평가

: 가치고정, 가격고정 ... 망구님 비교평가 특강을 듣고 처음 1등뽑기의 틀을 익히고 해보게 되었지만

어쩐지 '이게 정말 맞나?' 하고 흔들리며 확신은 가지지 못했었습니다.

그 이유를 이번 지투반을 통해 알게되었는데요.

현장에서 가치에 대해 온전히 집중하고 파악하려하지 않아서

가치가 자꾸 흔들렸기 때문이구나, 라는 걸 알았습니다.

임장 때 가격을 안보고 가치와 선호도 나래비에 집중하니

가격만 입히면 비교평가는 자연스레 되는 것이었어요.

정말... 가르쳐주는대로 했어야했다! ㅎㅎ 그럼에도 큰 발전입니다.

그리고 게리롱 튜터님이 이 부분을 확실하게 쐐기를 박아 정리해주셨는데요.

가격고정, 가치고정은 축이 고정되어 있어 쉬우나

현실적으로 우리는 '좋지만 더 비싼 것과 덜 좋고 싼 것' 중 고민해야 합니다.

(물론 가치고정 , 가격고정 비교를 통해 두 매물 모두 저평가 되었다는 가정하에^^)

이때, 그래프의 진짜 사용법에 대해 알게되었습니다.

나는 여태 그래프를 붙이며 막연히 전고점 정도만 훑는 역할로 이용하지 않았나, 반성하게 되었습니다.

bm 그래프를 이용시엔 2개만, 그리고 급간이 얼마나 차이났는지를 통해 현재 가격의 저평가 판단하는 데 사용하기

2) 24평은 32평보다 얼마나 싸야 적절한가요?

서울과 수도권은 30평대와 20평대의 상승률이 비슷하지만

지방은 상승률에 큰 폭의 차이를 보인다. (예: 부산은 32평 80%, 23평 50% 상승)

지방 20평대 투자를 해도 수익은 나지만, 잘 골라야 한다. (=30평대랑 붙어도 꿇리지 않을 특기를 가진 20평대)

특기란? 기본적으로 신축 :① 대단지&브랜드 (예:가경) ② 입지가치가 있는 생활권 (예:둔산)

같은 가격이면 여기 32평보다 저기 24평이 낫겠는데? 라는 말씀

전주 지기강의때도 들었는데! ㅎㅎ

3) 비교평가 하는 법 (체급 다른 광역시vs중소도시는 어떻게?)

-비교평가 시 도시의 체급을 설정할 때 참고하는 것

체급 ㅡ 1) 인구수 2) 평단가 3) 랜드마크 상단가격

=> 가격 고정되어있다고 그래프 붙여보는 게 아니라

도생단으로 내가 두 발로 걷고 느낀 것을 믿고 정리해보기

이걸 해야 정교해진다. 그냥 그래프 붙여보기 x

4) 전고점 참고 시 유의사항

-수익류 200% 따질 때 전고점 보는 것 자체는 지금 상승장 후 하락 시장에서 유의미함.

1. 이 단지가 전고점까지 다시 갈 수 있을까? (=그래도 수요가 충분하고 선호도 있나?)
2. 향후 인접한 지역에 공급이 과다하지는 않나?
3. 전고점의 가격이 진정한 전고점이 맞는지? (송곳같이 튀어나오는 애 아닌지? OR 사직쌍용예가처럼 경사차 동별로 심한 곳 아닌지)

5) 리스크 판단하는 법

1. 잔금-전세물량&입주물량 : 잔금 칠 수 없으면 투자하면 안됨 / 주택담보대출(생애최초80%)+신용대출(마통8천)+공제회(8천)+현금6000
2. 역전세 리스크 ㅡ 재계약 시점의 입주물량 : 역전세 돌려줄 수 있는지 판단 필요

(여기에 투자금 더 넣어도 후회하지 않을 만 한가?)

=>리스크를 감수할 만큼 매력적이면 과감히 투자

=>충분한 인풋이 되어야 ㅠㅠ 앞마당 쌓아야 비교평가 잘 할 수 있다...

지방투자의 알짜 빛과 소금 22 이었던 1강

소중히 간직하고 적용해나가며 투자라는 모험 길에 챙겨가겠습니다.

감사합니다!