수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요~
과정에서 행복을 찾는 끈기있는 투자자
해운대2030입니다.
아파트를 볼 때 저희가
항상 고려하는 것은 바로
가치와 가격입니다.
가격은 네이버부동산을 통해
확인할 수 있지만
'가치'는 저희가 손품&발품을 팔아
직접 확인을 해야 하는데요?
이 '가치'에 포함되는 것이 바로
직장, 교통, 학군, 환경 바로 입지입니다.
요즘 지역을 볼 때 선호요소에
한 가지가 더 포함될 때가 있는데
바로 '연식' 그리고 '브랜드'입니다.
연식 괜찮은 단지들이 저렴해진만큼
지역관계없이 연식 괜찮은 단지들을
먼저 투자의 우선순위에 두는 경우도 많아졌습니다.
하지만 '연식'을
지역마다 '같은 눈'으로 바라보아야 할까요?
오늘은 연식을 뜯어서 보아야 하는 경우에
대해 알아보도록 하겠습니다.
1) 신규택지의 경우
여기는 부산 강서구입니다.
부산 강서구는 부산의 서쪽을 개발하기 위해
05년 이후부터 개발된 신규택지로
명지가 있는 곳이며 내년부터는
본격적인 에코델타의 입주가 시작되는 곳입니다.
신규택지인만큼 새 것들이 이미 많고
또 새 아파트가 들어오는 강서구에서
'16년식이 3억 후반인데 이정도면
다른 구 연식 대비 싼 것이 아닐까?'라고
생각해도 될까요??
부산 강서구의 아파트 연식 비율을
그래프로 나타냈습니다.
5년 미만 아파트 33%
5~10년 아파트 44%
10~15년 아파트 16%
15년 이상 아파트 7%
(100세대 이상 아파트 모두 포함)
10년 미만의 아파트가 총 77%를 차지하는
강서구인데요...!
부산의 다른 지역을 모르시는 분들이 언뜻보아도
신축의 비율이 어마어마하게 높습니다.
이해를 돕기 위해 부산 다른 구의
아파트 단지 연식별 비율도 갖고 왔습니다.
5년 미만 아파트 10%
5~10년 아파트 15%
10~15년 아파트 13%
15년 이상 아파트 62%
(100세대 이상 아파트 모두 포함)
신축의 비율 자체가 강서구와는
확연히 다른 것을 확인할 수 있습니다.
그렇다면 강서구와 금정구
5년 미만 초신축, 5~10년 신축,
10~15년 준신축, 15~20년 준구축,
아파트의 연식을 동일하게
바라보아야 할까요?!
아니오!
실제로 이곳에 살고 있는 사람들의
입장에서 생각해보아야 합니다.
18년 이후에 입주한 단지가 많은
강서구에서 14년식 단지는
이곳에 사는 사람들에겐 준신축이 아니라
'준구축'으로 받아들여지게 됩니다.
연식의 메리트가 크게 없어지기 때문에
당연히 선호도에서 밀릴 수 밖에 없습니다.
반면 신축 단지가 얼마 없었던
금정구에서 14년에 입주를 시작한
단지라면 준구축이 아니라
준신축에 속하는 단지가 되겠지요!
2) 공급이 많은 경우
부산의 공급을 맡고 있는 곳은
부산진구!!
계속 공급이 많았고 올해 그리고 내년에도
공급이 낭낭한 곳이 바로 부산진구인데요?!
진구에서 5년 미만의 아파트 비율..
보이시나요?
5년 미만의 아파트 비율이신규택지인 강서구와 거의 비슷합니다.
여기에서도 신축단지들이 정말 많습니다.
래미안 어반파크
이편한세상 시민공원
양정 KCC
서면 아이파크
연제까지 합하면 어마무시하게 신축단지가
많은데요?!
기서 14년식인 동일파크스위트1차의
선호도는?! 살짝 밀릴 수 밖에 없습니다.
이곳에서도 연식이 10년이상 된 아파트는
살짝 노후했다?라는 생각이 들 정도로 5년 미만의
아파트들이 많으니까요!
왜 지역마다 연식을
다르게 봐야할까요?
신축이 없는 곳의 10년차 아파트는
거의 '신축'으로 거주민들에게 받아들여지지만
신축이 쏟아져 나오는 곳에서 10년차 아파트는
'준구축'으로 받아들여질 수 있기 때문입니다.
또한 입지의 힘이 약한 곳에서는
연식에 따라 단지 선호도가 결정될 수 있기에
조금 더 디테일하게 바라보아야 할 필요성도
있을 것 같습니다.
어떤 지역은
연식 자체가 가격의 결정요소가
아닌 곳도 있겠죠?
다른 지역은
연식이 아주 파워풀한 선호요소가
되는 곳도 있겠죠?
5년 미만, 5~10년,
10~15년, 15~20년
과 같이 획일적으로 단지의 연식을
바라보기보다 해당 지역 거주민들에게
받아들여지고 있는 연식으로
가치를 판단해야 합니다.
주의해야할 것은
신축들 사이에 준신축 단지라고
투자를 못한다는 것이 아니란 것!
연식을 디테일하게 뜯어보는 이유는
연식에 따른 단치의 가치를 좀 더 면밀하게
파악하기 위해서라는 것을
명심해야할 것 같습니다.
신축비율 구하는 법
신축비율을 어떻게 구하는지
궁금하신 분들도 있으신가요?
사실 저는 어떻게 구할까 계속 생각하다
카페 자료를 뒤졌지만 없었습니다.
그래서 제가 어떻게 신축비율을 구했는지
알려드리도록 하겠습니다.
<부동산 지인>
1. 부동산지인 아파트분석 탭을 클릭한다
2. 지역/기간을 선택하고 검색한다.
3. 전체 단지 수를 확인한다.
4. 연차별로 단지 수를 확인한다 .
5. 연차별 단지수/전체 단지수 *100을 한다.
6. 임보에 적용한다.
지역에 따라
거주민들이 받아들이는 연식을 확인하고
정확하게 단지의 가치를 판단해보는 시간을
가져보면 좋을 것 같습니다.
연식에 대해 조금 더 깊게 생각할 수 있게
해주신 메로나 튜터님 감사합니다💚
오늘도 읽어주셔서 감사합니다!
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
